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在长三角买房,认准头部城市!这些城市请慎重入手!

2021-02-04 09:16:57 大胡子说房 我要评论 |
[导读]在长三角买房,一定要认准头部城市!如果是腰部城市,潜力肯定不如大湾区的腰部城市有价值!

关于长三角的实力,还是简单说一说,长三角经济规模中国第一,以全国2.2%土地面积和全国11%左右的人口,创造了全国20%以上的GDP。

长三角很多城市都非常有“钱”,真正的“高手如云”,如果你GDP低于7000亿,前十名都排不进!

但就在这高手如云的长三角城市群里,真的不是所有城市都有投资价值,一不小心,可能就掉坑了。

我们一一来剖析,首先长三角的绝对龙头城市,上海,就在前几天已经出台调控,从9月开启的上涨行情,不到4个月戛然而止,我们对这两年的楼市行情的趋势归纳为:牛短熊长,就是牛市很短,但熊市很长,调控之后可能房价要横盘很长一段时间,但只要一回暖,速度可能就非常快。

那上海的牛市是不是已经过去了?作为长三角龙头,上海如何买房?还有旁边的杭州以及各大长三角城市又该如何?一个个来看。

上海:长期上涨是趋势

1月的调控突击而至,但经常关注我们公众号和看李老师直播的粉丝,如果在去年3月份听从李老师建议买入上海,那么此次上海的上涨行情,就没有踏空。

早在3月31日的直播里,李老师就说上海房价已经到达底部,已经到了入手时机。

如果去年入手上海的,整体上涨至少5%以上,部门板块上涨20-30%。

哪怕1月份上海已经加码调控,但本身城市的价值就决定了上海不可能沉寂下去,只是稍作调整,只要机会来了,长期上涨肯定是趋势,对上海楼市的走向,李老师判断是:

调控虽至,但2021年上海房价还是会平稳上涨。

那上海如何买?

先记住一个大方向:内环随便买,中环挑着买,外环谨慎买,外环以外最好不买。

哪怕是魔都,买房也不是闭眼买。

在具体的板块上,李老师建议:浦东买房重点关注陆家嘴,张江、金桥、外高桥保税,而临港哪怕放宽限购也不建议大家买。

另外,在上海买房,牢记以下几点要点:

1、上海买房,一定要瞄准了地铁房来买。上海有59%的小区都离地铁站不到1公里,属于典型的地铁密集城市。小区远离地铁,属先天性残疾,未来跑输大市!

2、市区买房,除非有超级好学区,尽量买次新房,楼龄不要超过20年。

3、金山、奉贤和崇明是上海买房三大坑,除非是在该区工作的人,否则不建议买。

高期待的杭州,仍然有价值

2020年的杭州,肯定是魔幻的。

自4月开始,2020年每月的二手成交量都明显大超去年对应月份。2020年截至12月28号杭州全市(不含临安)二手房成交约10.2万套,环比2019年的8.1万套上涨幅度为25%左右。

10.2万套,这个数据是什么概念?

翻看杭州8年楼市成交历史,虽然不是第一高,但也是第三高,在疫情之下,杭州去年整体成交还能破10万套,足够体现楼市的火热。

并且还一度出现个别盘的爆火。

比如一楼盘6万人摇号,创史上最多人摇号记录;

比如一楼盘中签率低至0.5%,创最低中签记录;

杭州的火热,到底为什么?

根本原因在于人口的爆发性增长!

2019年,杭州人口增长55.4万,全国城市增长第一,占了全浙江一半的人口增长比例!

结合2-8月,杭州医保参保人数增加30.5万预测,2020年杭州人口增长至少在50万以上甚至超2019年!

这就是杭州去年楼市火爆的核心原因。

不过去年年中杭州已经出台调控,可惜和深圳一样,成交量只是短时间压抑,年底成交量还是翘尾,1月份为了抑制杭州打新热,更是精准出台调控,至于对楼市影响如何,还得看接下来几个月的表现。

对于杭州如何买房,务必跟着城市发展规划走,其次最大标准就是跟着产业布局走!

这是杭州买房最核心、最典型的策略!

杭州的城市发展规划的核心在于三江一湖、一带两走廊。

三江一湖:钱塘江、富春江、大运河,西湖。

其中以钱塘江为核心,这是杭州的绝对中心和CBD所在。

一带两走廊:钱塘江经济带、城西科技走廊、城东智造大走廊

钱塘江经济带>城西科技走廊>城东智造大走廊

基于以上,在杭州选筹核心关注以下几个板块:

一带:钱塘江经济带,重点关注——钱江新城、钱江世纪城(奥体周边)、萧山经济开发区、滨江长河。

走廊1——城西科技走廊:重点关注杭州未来科技城(阿里巴巴总部)、青山湖科技城

走廊2——城东智造大走廊:杭州经济开发区(下沙)、大江东产业聚集区

大胡子李老师也根据资金预算,给大家做了优先级别的排序:

资金充裕核心关注:钱江新城>钱江世纪城;

其次关注城西科技走廊:未来科技城>青山湖科技城;

资金紧凑者最多可关注城东智造大走廊:杭州经济开发区(下沙)

杭州不限购中,最有价值的买房区域:临安!优先考虑青山湖科技城,其次跟着16号线地铁去买。

桐庐、淳安、建德都不建议买,除非当地自住,尤其是千岛湖的所谓旅居养老房,从投资角度绝对是个大坑!

有点尴尬的南京,大概率得横盘

说起南京,虽然教育实力非常雄厚,但在整个长三角城市中,地位确实有点尴尬。

2019年全江苏人口增长20万,不如杭州人口增长的一半,而省会南京增长只有7万。

近10年南京人口增长区区50万,而长三角另一城市合肥,10年人口增长248万!

人口增长乏力,代表南京对人口的吸引力在下降,这也是南京房价上涨的核心硬伤。

没有人口的流入,对房价的上涨自然没有支撑力,这也导致南京的库存量一轮攀升的原因。

截止2020年11月18日,南京楼市新建商品房库存攀升至55374套,同比去年同期,多出近1.2万套库存量。

5万多套的库存又是什么标准?

回看南京过去楼市,除去2014年的高库存之年,过去那么多年超过5万套的库存非常少见。

如果没有大量的人口涌入和绝对的利好政策出炉,2021年的南京大概率会陷入低迷横盘。

所以2021年想买南京的,除学区房之外,不必着急!

在南京买房,大胡子李老师建议牢记最核心原则:

新街口为核心+4大城市副中心(河西新城>江北新区核心区>南站新城>紫东核心);

鼓楼是追求顶级学区的首选,滨江板块兼顾地段和景观,也是购房优选。名校云集的新街口板块,是地段和学区结合得不错的板块。

如果总价在300-400万,大胡子李老师重点推荐江北核心区、紫东核心区以及江宁百家湖、九龙湖!

而南京也有要注意避开的坑,一个是低于2万/平方房产不建议碰。另外往北的六合,往南的溧水、高淳属于不限购区域,除非当地刚需买来自住,投资角度不建议买。

低迷的苏州,或将迎来下跌

和尴尬的南京相比,2020年的苏州楼市也并不火热。

首先是每月成交面积低于供应面积,库存去化周期不断走高,商品房成交价同比上涨非常微弱!

2020年的苏州楼市就已经处于供大于求的局面,而且整个市场还处于库存不断增加的态势之下。

可以预见2021年的苏州库存只会高不会少,基于这样的大环境之下,大胡子李老师给出苏州今年楼市的预测:在没有明显政策利好刺激之下,苏州楼市会呈低迷甚至局面降价状态!

所以想在苏州买房,除优质学区房需在3月前入手外,买房可做充分对比考虑后再入手!

苏州的选筹逻辑是:

有实力的,优先考虑“园区、姑苏、高新区”,这是苏州三点一线黄金发展轴。

尤其是园区,是苏州买房的绝对首选,其中金鸡湖板块是重点;

偏好传统优质学区和生活便利的,考虑姑苏区;

资金相对弱一些考虑高新区。

资金有限的,往南北两边走。向北可重点考虑相城高铁新城,向南重点关注太湖新城。

投资不建议买张家港和常熟,作为环沪城市:太仓尤其是昆山的地铁盘,是环沪投资的首选。

积蓄力量的合肥,还会有一轮复苏

合肥在2020年底的几个月,已经出现了明显的翘尾行情,看来跟随上海上涨的,不是苏州杭州,而是合肥。

去年合肥的二手房成交共83344套,同比上涨6.67%,单单12月份,全市二手房成交11788套,成交面积111.36万平方米,比11月上升32.05%,比去年同期上涨139.59%。

合肥在去年年底明显走出了独立行情!

并且合肥二手房房价已经连续涨了12个月!最新一期的冰山数据“100城二手房冰山指数涨幅排名”中,合肥以月涨幅2.1%排名全国第六!

截止到12月末,全市结转可售商品住宅面积为800.21万平米,按过去1年的月平均成交量计算,全市商品住宅库存去化周期为7.29个月。

也就是说,供少于求大趋势之下,今年合肥楼市迎来明显复苏的基础。

但要注意的是,合肥不可能像上海这样全面复苏,所以在合肥买房一定要选对区域和板块!

首先不管自住还是投资,政务区都是首选。政务区发展成熟,不管是作为就业中心,还是在建3/4号地铁交汇点,都是合肥的价值顶点。

其次,关注西和南两大核心发展方向。西有高新区、大学城,以科研为主,高新区重点看蜀西湖;南有巢湖、省府、金融后台服务基地,以商务、金融为主,重点看省府金融板块。

合肥新区繁多,老城区大量人口外移,除了中心政务区,投资不选老城。

新站区多劳动密集型产业,工业区与住宅混合,并不宜居,虽便宜,但也不是价值洼地。

长三角其他腰部城市,谁能脱颖而出?

长三角除了以上重点提及的城市之外,最受大家关注的其实还有一部分腰部城市。

尤其是长三角腰部五虎上将:无锡、宁波、南通、常州、徐州,这几个城市又价值几何?

这几个城市在去年的房价涨幅榜中,五虎有四虎都榜上有名,甚至还排在涨幅前二十。

这也足以证明腰部五虎的价值,但这5个城市还是得挑着买。

先看宁波,在库存去化放缓,政策不断打压下,宁波楼市2021年将会迎来横盘甚至下跌的局面。

所以当下入手宁波,大胡子李老师给出的建议还是充分考虑对比再做选择。

宁波的选筹逻辑是:

宁波发展核心方向是东扩,能买东部板块不买西部。重点关注CBD东部新城,或者以东部新城作为核心点向外延,进行平衡买房!

基于此,李老师给出几点大方向:

宁波买房的高价值区域,全部集中鄞州区。东部新城>鄞州中心>高新区>老江东

资金实力稍弱;沿着地铁往鄞州东西两边走,优选选海曙、其次江北,最后北仑!

所谓的杭州湾,其实是在宁波慈溪。这是宁波买房最大的概念包装,或许也是最大的坑,千万别碰!

其次来说南通,大家呼声很高,这些年涨幅也很火,但南通的老龄化是全省最严重的,在老龄化严重,人口流入得不到补充之下,南通的下跌只是迟早的事。

所以哪怕是腰部五虎城市之一,南通,李老师的观点是:不建议投资。

第三说说无锡,无锡从去年8月份开始成交开始走低,价格也开始走低,这是在调控之后反应最直接的城市之一,并且在成交走低的同时,供应却在加大。

因此2021年的无锡楼市会大概率呈横盘下跌趋势。

第四是最近问得最多的徐州,徐州确实涨了很久,已经连续上涨57个月,并且成交依旧火热。

这主要得益于徐州的棚改化进程推进,以及大规模的地铁修建,固定资产投资自然会推高房价预期,并且这一点短期还不可扭转。

因此李老师给出徐州的预测是:2021年依旧会呈小幅上涨趋势。

最后说常州,常州在2020年月度成交呈下降趋势,尤其是11月和12月,成交非常低迷,预计这种低迷局势还会蔓延到今年,因此常州大概率在今年也会是横盘走低的态势。

不可否认,长三角的经济总量确实非常高,实力也非常强。

但也有一些不合理的现象,那就是浙江某些地级市房价非常高,且至今无解。

比如衢州、丽水、舟山,是浙江省GDP最弱的三个城市,GDP只有1200亿-1500亿元,但是这里的均价基本跨过1.5万的大关,中心区甚至破3万。

而GDP是他们8-10倍的无锡、佛山,房价也没有比他们高多少。

这些城市,投资角度是不建议的。

而且长三角有一个非常明显的弊端:老龄化严重。全国主要城市的老龄化排名,前十名城市,有七名是来自长三角。

人口增长速度也显然落后于大湾区,2019年江苏人口净增长19.3万,增长总量还不如一个佛山。

总结下来,长三角基础很好,空间很大,但城市的选择也多,一不留意,很可能掉坑。

在长三角买房,一定要认准头部城市!如果是腰部城市,潜力肯定不如大湾区的腰部城市有价值!

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