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多地重磅政策频出!楼市风向即将大变?

2020-12-17 08:57:36 大胡子说房 我要评论 |
[导读]刚需大可抓住调控后的慢涨期,看房选房,有合适的,年底淡季可以抓紧入手了!

最近几座城市悄眯眯的出台了新政策,楼市转向的线索也已经埋下!

01

首先第一个城市,应该是最近最引人关注的宁波。

宁波的调控背后似乎很有深意,锋芒直指假离婚、亲友投靠、代持等炒房行为

看到新闻时,甚至都有些恍惚,以为自己看错城市名。毕竟前段时间众筹打新,火到被央媒点评的,可不是宁波。宁波此时出台补丁,不知是杀鸡儆猴,还是风头太紧?

宁波今年的倒挂神盘确实也不少,这回补丁非常明确,针对的就是混在刚需队伍中的投资客。

首先是假离婚,离婚后两年内,如果只有一套市五区房的宁波人,只能在限购区买一套;非宁波市内人,即使无房,也需要三年内连续交满24个月社保,才具备购房资格。

其次,进一步堵住亲友投靠蹭名额,以父母名额购房需要满足父母在市内五区无房,并且三年内,有连续24个月的社保缴纳记录。

这两点与之前杭州的补丁有些类似,不算新奇!

但亮眼的是,这次对代持炒房有所行动了!规定合同更名只能在配偶之间,想要通过无房名额摇号,在签合同时改名以后行不通了。此外,限购期内禁止交易和赠与,并且禁止陌生人之间的房产赠与行为,代持炒房的风险和难度会更大。

宁波不是升级调控的第一个,也绝不会是最后一个!但一个明显的信号是:

政府调控应对越来越快,华润四被点名后,半月内,宁波调控立马有所体现!

这说明了什么?上头的决心没有变,盯得很紧!最近中共中央政治局定调会议上,对房地产的描述依旧是平稳健康。

可见,对炒房客的围堵之势还将持续!接下来,核心城市的调控补丁不会停,调控方向将越来越细节!

被投资客挤压的刚需,接下来可以缓口气了,可以慢慢挑选合适的房子。

但是也千万别指望楼市下跌了,此刻的慢牛行情,是核心城市严格控制限购,才有的缓冲期。未来限购一旦放松,有价值的城市不会横盘太久。

刚需喘喘气,该买还得买!

02

第二个城市,是前段时间刚刚升级调控的西安。

前几天,西安出台楼市新政,对于二贷首付比例进行非常精细化的规定,几乎要达到因人施策的地步,如果二套房产想要购买144平以上的房产,首付比例最高达到七成。

宁波升级的调控补丁中,也调整了二套房产的首付比例,对于在宁波市内六区已有房产,并且贷款还未还清的居民,二套购房首付比例不低于六成。

限贷几乎是热门城市的调控标配,北京、上海二套首付比例早已是七成,如今二线城市也紧接而上,可见未来二套买房将越来越难,门槛越来越高。

二套买房人群中,确实混杂着许多投资客,对二套信贷政策的限制,能够有效制约市场需求,在稳定市场、保护刚需的环境下看,非常有必要。

但不可否认,当中也存在真正有二套改善需求的家庭,这类群体将不可避免将被误伤。在无房刚需优先、与人才优先的情况下,即使有七成首付的资金,优质新盘面前,改善二套非常不具备优势。

尽管这样,今年的市场改善身影越来越活跃,深圳、上海、广州这轮热度,几乎都是从豪宅猛涨开始带动。

房票越来越稀缺的情况下,市场对资产的优质性的关注度只会增高,不会降低,户均住房1.5套的现实下,未来楼市一定是改善的天下。

所以,即使改善买房越来越难,但房票越来越稀缺的情况下,改善买房还是要选对房产!

03

第三个城市,是非常低调的佛山。

最近,佛山住建局发布文件,规定商品房预售款应全部存入监管账户,按工程进度提取。这在最近也不是单例,近一个月以来,成都、昆明、唐山、太原、江西等多个城市也出台类似规定。

具体来看佛山文件的主要内容:

1、确定项目各个阶段预收款留存额度,优先保障项目竣工资金,直到收房完成才可提出全部房款。

2、预售款留存额度与开发企业信用分值挂钩。信誉值超过120分的企业,也需要留存8成额度,信用分值低于80分,甚至要留存120%的预售款额度。

3、项目一旦出现问题,被调查整改,预售款将暂停拨付。

可以看见,佛山监管思路是很全面的,未来如果更多的城市加入进来,烂尾楼的概率会越来越低。

其实烂尾楼的出现,与开发商预收款的挪用脱不开关系。预售制度下,开发商不用建成房子,拿到预售证就能迅速回款,而购房者可能在两三年后才能收房。

在购房者收房这段空白期内,预收款的监管只有银行与开发商双方,当中的灵活性大家可以感受一下。特别是在过去高周转的发展模式下,部分中小开发商随意挪用资金,后续资金断裂,带来大批烂尾楼项目,比如河南南阳、云南昆明。

短期内,期房制度很难变革,但是加强对预收款的监管,方向绝对是对的。

如今房地产早已过了高速增长期,地价在上涨,限价并没有放松,还有三道红线限制悬头,房企的盈利空间越来越有限,日子实在不好过!

促进房地产平稳健康运行,比起房价上涨,开发商的风险更应该防。加强预售资金监管,可以说拿住了开发商的牛鼻子,如果接下来,全国各大城市都能推行,对所有购房者来说,都是福音。

毕竟市场最卑微的,从来都是购房者!

其实市场逻辑已经非常清晰,无论是调控、还是规范市场,都是为了保护刚需。

接下来,刚需大可抓住调控后的慢涨期,看房选房,有合适的,年底淡季可以抓紧入手了!

而对于改善群体来说,难免被误伤,接下来买房会越来越难,所以一定珍惜房票,选对产品,宁缺毋滥!

延伸阅读:

如何看待“三道红线”下房企融资压力?

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