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观察:新力地产没有了新力量!杠杆难撬动规模!

2020-10-15 15:00:19 洪城往事 我要评论 |
[导读]“凯哥”加入新力,新的力量引起了市场的沸腾。而今半年过去,激情退却,才发现往事如烟。于是收拾行装,分道扬镳,各奔前程。新力,突然没有了新力量。

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陈凯,江湖人称的“凯哥”,下定了决心,离开新力。从上市公司发出公告后,,就基本没再出现新力位于上海虹桥万科的集团大楼里。

“凯哥”的履历,相当的精彩,也相当的牛逼。

陈凯毕业于浙江大学建筑系,2012年加入阳光城,担任总裁,仅三年,把23亿做到了230亿;2017年加入中南置地,将这家区域性房企,拉进了千亿俱乐部。

自此,“凯哥”被业内成为高周转专家。而新力,也是高周转的拥趸,2012年的时候新力销售业绩1.29亿,到2018年时有887亿,七年涨了将近700倍。

从某种意义上来说,“凯哥”与新力,都有着对高周转、规模的痴迷。

自年初双方合作官宣的那一刻,“凯哥”加入新力,新的力量引起了市场的沸腾。而今半年过去,激情退却,才发现往事如烟。于是收拾行装,分道扬镳,各奔前程。

新力,突然没有了新力量。

遥想当年,大约是在2001年左右,张园林在大哥张的带领下,进入江西五建,开始了建筑生涯。也许,张园林这个名字,天生就跟地产有关吧。

张园林在江西五建,受大哥指派,去宜春市丰城建设一个楼盘项目,后来这个楼盘开发资金链紧张,无力支付施工建设费,张园林面临和当年正荣欧宗荣一样的困境,最后的选择,也基本上差不多。

毕竟,江西五建已经垫付了不少建设费用,如果项目烂尾,势必前期的投入都打水漂了,张园林说服大哥,选择入股,把这个项目坚持做完。丰城人民没有辜负张园林,建好的楼盘销售很不错,不仅迅速回笼了资金,还大赚了一把。

对比了施工方和投资方的利润收益之后,张园林那颗不羁的心灵,开始躁动,地产这么赚钱,还做什么施工,当甲方比乙方爽多了,还赚的多了。

开始转行进入地产开发的张园林发现,事情看起来容易,做起来却并没有那么容易,方方面面都感觉有劲使不上。然而一些微小事情的变化,开始影响着他。

首先是他的哥哥张,在2001年接手江西五建后,盘活了不良资产,于2002年顺利当选湾里区人大代表,到2007年,已经成了南昌市人大代表。

在这个过程中,张园林逐步上升到江西五建总经理的职位,跟随大哥,开始结实了一些人,比如曾经是南昌风云人物的刘权祖(与江西原公an厅副厅长是拜把子兄弟)的弟弟刘骐鸣,比如江西省前副sheng长的外甥吴文刚。

然后这些人,有没有助力张园林,我没有证据,不敢乱说。只是知道,在2019年11月15日新力香港上市敲钟的仪式上,他们都出现了。

 新力上市重要股东大合照

在丰城开发的项目,可以看做是新力种子的萌芽,但是真正的起点,还是在南昌。2009年,大哥张作为市人大代表,系统性考察了湾里区及周边,提出了打造梅岭景区建设生态南昌的建议,被评为2009年南昌市人大代表好建议之一。

而正是这次考察,张园林分析了赣江以北的形势,果断在靠近南昌红谷滩新区和梅岭景区附近的经开区拿地,开发“帝泊湾”项目。从一开始,张的定位就很清晰,必须靠这个项目,一炮而红,打响南昌第一枪。

当时拿的这块地,可以说是经开区的地王,新力在没有项目的时候,已经通过这个地王给自己争夺了大量的免费广告。

其后对园林的重点开发,特别是高尔夫球场级别的草皮特色,彻底攻陷了买家们的心理防线,买它买它买它!帝泊湾开盘即售罄,引来无数开发商代表团的参观,看着这一大片一大片的绿,所有人都看的很服气。

要想生活过得去,谁能没点绿?

2012那一年,地球没有像电影预想的那样毁灭,贾乃亮和李小璐刚结婚,万科的王石用一碗红烧肉征服了田小姐,而新力的全年销售业绩,也不过一个多亿。

帝泊湾的爆发,新力开始了全体系的开发,所有项目按照“湾”、“园”、“悦”系进行分组,覆盖刚需、改善、高端三种需求,加上新力销售铁军的以结果为导向,拔高提成,销售业绩也是节节攀升。

从2012年的1.29亿,到2015年的45亿,然后2016年的161亿,2017年的428亿,到2018年的887亿,可以说六七年的时间,新力绝对是火箭一般的爆发增长,就是宇宙无敌接盘侠孙老板的融创,也不一定比的过。

毫不夸张的说,在南昌,新力没有对手。甚至是在江西,新力也都是所向披靡。整个南昌,除了老城区东湖区没有地之外,新力都有项目分布在各个区。

最疯狂的时候,新力曾试图在2017年高价收购苏宁在江西南昌省府大院的地块,以填补东湖区的空白,最后由于诸方面的原因,未能成行。(挖个坑,以后详谈)

坊间对于新力,经常会爆出资金链断裂的传闻,主因还是源于新力的高负债。在南昌火炬大街的淳和大厦16楼,经常有投资者来找张园林,目的就一个,还钱。

特别是2015年到2016年,也是这一两年中,新力销售业绩猛增,也是负债最高的时候,各种传闻不胫而走,新力员工也都人心惶惶。不过关键时刻,路子又野又广的张园林,总是能搞到资金来续命。

经历过2016年的大喜大悲之后,张园林已经意识到,在江西南昌,想要低利率融资,简直难于登天。

说实话,整个南昌,或者说整个江西,在国内,甚至是华中地区,存在感是很低的。想让投资者放心,必须去大城市,到北京去,到上海去,到资金聚集的地方去。

从高新区的淳和大厦搬到西湖区的新力中心,只是市内区域动迁;而从新力中心搬迁到上海,则是牵扯到地方税收、土地方方面面的利益纠葛。但是不管前方多大阻力,都拦不住张园林对资金的渴望,哪怕后来市政府的相关领导出面,也未能劝说他回头。

作为对张园林一意孤行的“回报”,新力在南昌的所有项目,都严格审批,已经审批的,严格复审。2016年初拿的新力时代广场,80多万方的体量,本应是扛鼎之作,在新力执意打算“迁都”上海后,因土地规划问题,被暂停开发。

项目停摆一年多之后,又强势重启,张园林背后怎么运作的,我也不知道,也不敢去问。曾经我写的文章因为提到了市领导的名字,被市委网信办叫去好一顿教育。

2016年底,国家住房和城乡建设部已明确支持南昌市城市总体规划修编至2030年,根据新的规划,新力时代广场这块地,已经调整为居住用地。这里面有多少博弈,大家可以放飞自己的想象,毕竟牵涉到百亿以上的货值。

多说一点,承建新力时代广场项目的,是新宇建设,这是新力自己控股的公司。新力开发的很多项目,除了设计,其他都可以自己承包。

对于带自己入行的胞兄和胞弟,张园林从创办新力开始就非常照顾,胞兄的江西五建和胞弟的广西路港建设集团,都是新力的主要供应商。反观曾经带自己入行的苏宁张董,对自己的胞兄却只字不提,所有的成就都归自己。

离南昌新力时代广场不远的万科海上之光,其承建单位也是新宇建设;而新力搬迁到上海的办公场所,也正好位于上海虹桥万科中心里。(又扯远了)

不得不说,要么张园林非常厉害,要么背后高人指点的好,无论上市前后,江西都是新力的大本营,而南昌更是重中之重。新力有高达52.6%比例的土地储备位于江西省,42.8%位于南昌。

在南昌全面限购的时候,新力在不限购的九龙湖,卖房卖的风生水起。而早早进军的惠州和大湾区,也是赢得了国家行政区划政策的红利,躺赢。

与规模走量快速成长的惯用模式不同,新力扩张的方式是合作与并购,在江西,新力与江西省水投全面合作,拿下诸多土地;又与弘阳、美的、江铃、上坤等集团合作,在江西及全国区域遍地开花。

为保证足够的并购弹药,新力全力扩充着一切适合自己的融资渠道,先后与平安信托、北方信托、民生银行、建设银行等多家金融机构达成战略合作。金融机构贡献一部分之外,私募融资、企业发债也成为其融资手段。

当所有融资手段用到无法再提升的时候,上市就提上了日程。

2019年3月,新力迎来了新的首席财务官王炎,这个有着丰富资本运作、融资经验的老将,也曾是海伦堡地产的首席财务官。在海伦堡递交招股书的三周后,新力也递交了招股书。

上任后的王炎,在查看公司报表时,发现集团7月份、8月份,都只有杭州公司完成了签约指标率;9月份除了杭州公司和无锡公司,其他地方公司都没有完成月度指标。或许还等不及他采取太多的动作,自己就因为投资P2P的暴雷,被张园林扫地出门,然后锒铛入狱。

面对上市前夕,首席财务官的离奇离职,新力的上市一度存疑。但是很快,新力就通过了上市聆讯,锁定了上市。

香港股市的严苛制度,让每家上市公司都毫无保留的披露经营信息,在新力800多页的招股书中,我看到,截至2018年12月31日,公司未偿还信托融资总额占同日借款总额51.6%。截至2019年一季度,公司尚有28项信托融资尚未偿还,其中利率最高的一笔为15.36%。

借贷如泰山压顶,也足以知晓公司现金流并不富裕,甚至在2016和2017年,经营活动现金流量为-20.37亿和-65.47亿元。对此公司解释称,物业开发和土地收购力度加大所致。

对于风险披露,新力直言不讳,可能没钱付物业开发项目、可能没钱付土地出让金、可能没钱还债……

可以想象,以这样的情形上市,股价会不会破发?对于这个问题,张园林早有打算,他操作一个信托账户,让自己的员工往里面打钱,不同级别就打不同金额的钱进来,名为员工持股激励计划,实为托盘。一旦上市当天破发,就用信托来买进。有收益就分给员工,如果被套,就当长期持股了。

没有员工敢不交这个钱,毕竟,新力的年终奖,的确感人。

在全国,新力的年终奖,都是很诱人的。曾经,新力惠州公司在年会上狂撒百万现金,羡煞其他地产同行。而年底高达6-8个月的年终奖,更是不用交税,让人想哭。

高收入带来的是高周转,新力也采用“120天启动开发、180天达到预售标准”的开发模式,让员工承压高强度工作。在新力,部门加班第一名的,是有现金奖励的。本部很多人员周末都要自愿上班,项目更是整月无休。

每一家高速发展的企业,都是无数员工的辛勤汗水在支持。

在“港独”宵小之辈的喧闹中,新力如约而至香港中环。11月15日一早,离锣声敲响还有一个小时,港交所内就已人影攒动,聚集着众多券商、机构研究者,以及媒体记者,他们中的大多数人,都将目光投向了新力。

毕竟,继7月16日中梁控股挂牌后,港股的房企上市热潮,并没有得到延续,港交所陷入了多月没有房企上市的空档期。直到现在,新力打破了这种沉寂。

如此重要的时刻,当然要记录下每一个画面。新力董事会主席、行政总裁张园林,西装革履,佩戴着胸花,正忙着与众人拍照。

他的左边,是易居中国董事局主席周忻,旗下的克而瑞证券是助力新力上市的承销服务商。右边本应站着自己的贤内助,但是并没有出现。

江湖有很多传闻,不对,应该是江西有很多传闻,说张老板在某场所认识了南大的一名女学生,然后一见钟情,然后不可描述,然后张老板离婚、娶了她。作为靠天生丽质上位的她,偏偏也很有实力,在张老板的投资下,开了有家便利店,扩张速度在江西无人能及。

在香槟祝酒仪式之后,伴随着“10、9……3、2、1”的报数声,张园林举起锣槌,敲响了铜锣。“哐”的一声,大屏幕上,新力的股价随之呈现,众人纷纷祝贺。

这意味着,新力已正式开启了资本市场之旅,在未来发展中,将获得资本助推的新力量。不出所料,股价应声上冲,但是很快就坚持不住,破发了。神秘资金,就是员工持股激励计划信托,开始托盘。

站在铜锣前,张园林精神焕发,面对镜头,他紧了紧西装,双手竖起大拇指,并淡淡地微笑。

新力董事长张园林上市敲锣

无论是为了生存还是为了进一步发展,新力必须上市,虽然现在不是好时机,因为港交所对内地房企赴港上市的态度正变得日益谨慎,不仅募资规模缩水,等待时间也更长。

但是,在本土市场低土地成本、强品牌模式下,新力高杠杆扩张的模式难以负担过高的财务成本,它在江西以外的扩张之路将会更加艰难。只有进军新的地域市场,才能更好的生存发展,而这需要的是更多的资金弹药。

除了资金,还有一个,就是人。

张园林毕竟不同于其他南昌本土的地产商,他需要找一个能征战全国的得力干将,并且充分授权。放眼望去,手握高周转权杖的陈凯,映入了他的视线。

回想2012年,新力才刚刚发力,而陈凯刚刚加入阳光城。到如今,陈凯待过的阳光城、中南置地,销售业绩都在千亿之上。新力距离千亿,只差临门一脚。

而张董事长的目标,绝不止步于千亿,他更渴望的是两千亿、三千亿甚至五千亿俱乐部。深渊深不见底,人之野心同样深不可测。

陈凯的加入,给了新力一种新力,但是这种新力量,未必用的恰当。在新力的半年,前三个月他熟悉新力的每个角落,然后他重构了新力的框架和组织,准备再造一个“中南置地”,但是后面三个月的实践下来,效果一般。

“中南置地”毕竟不是新力,现在社会的发展速度,比三年前更快,但是高周转已经到了他的极限。加上现在“三道红线”的出现,限制了企业以杠杆撬动规模的渠道,地产行业借贷狂奔的窗口,正在逐步关闭。

上周爆出的大恒关于1300亿战投的事件,已经将高负债的企业生存困境,缓缓揭开。透过这冰山一角,我们可以看到他们负重前行的艰难处境。但是,这种处境,是他们自己造成的。

新力是目前江西省唯一一个走出去且上市成功的地产公司,它的负债也是很高的,是触碰了“三道红线”的,即便是这样,我依然希望它能走好每一步。好好活着,比什么都重要。

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