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“虎头蛇尾”? 富力华庭项目到底如何?

2019-10-12 08:38:59 爱房网 我要评论 |
[导读]上月底富力华庭终于领出了预售,这两年项目各种负面传闻频发真假难辨,此次领出预售销售又该如何?

上月底,沉寂已久几乎快让人淡忘的富力华庭(备案名:富华小区)突然低调取证,推售195套房源。其中1#楼66套,2#楼66套,3#楼63套,该批房源为约140-178㎡的大平层,整体均价22926元/㎡(毛坯均价18437元/㎡,装修价4489元/㎡)。

富力华庭一房一价表示意

1#楼面积区间为171.24-178.06㎡,最低毛坯价格为17639元/㎡,最高毛坯价格为19539元/㎡。该栋楼整体均价为18403+4489=22892元/㎡;

2#楼面积均为140.97㎡,最低毛坯价格为17788元/㎡,最高毛坯价格为19568元/㎡。该栋楼整体均价为18636+4489=23125元/㎡;

3#楼面积均为141.3㎡,最低毛坯价格为17501元/㎡,最高毛坯价格为18866元/㎡。该栋楼整体均价为18265+4489=22754元/㎡。

一房一价公示 新房二手房价格险“倒挂”

之前有关富力华庭的价格外界有诸多传言和猜想,该地块是在2017年5月10日成功出让,楼面价为8522元/㎡。如今一房一价总算是出来了,虽然不像之前传言的那么高得可怕,但也是意料中的不低。从国家发改委发布的《商品房销售明码标价公示表》即一房一价表上我们看到这三栋住宅毛坯价格在17501-19568元/㎡之间,装修价为4489㎡,如此一来,单价就徘徊在21990-24057元/㎡。

查看周边的二手房近期成交价格后发现,与富力华庭一街之隔的世茂天城二手房成交均价为20448元/㎡,最贵的一套单价达到24248元/㎡。红谷凯旋的二手房成交均价为20320元/㎡,单价最高的为22935元/㎡。

世茂天城、红谷凯旋二手房成交价

总的来说,富力华庭的整体价格比周边二手房价要略高一点,但也存在部分价格低于二手房价的情况,优势并不明显。

富力华庭成交成谜 是否“有负盛名”

富力华庭是富力地产进军江西打造的TOP系豪宅标杆作品。自两年前富力大败世茂碧桂园等多家知名房企斥资近12亿元“壕”气拿地,并在翌年8月高调举办产品发布会,这个项目引起了极大关注并给人留下深刻印象。众所周知,红谷滩目前新盘屈指可数,更何况还是寸土寸金的中央商务区。然而,就是这样一个倍受瞩目的项目“成长”之路似乎也一直不平坦。先是2018年6月被爆出无证施工,被执法部门多次采取强制措施勒令停工。之后,又有消息称富力华庭需要验资才能取得看户型看房资格,获得“一对一”服务,惹得非议重重。

根据当初产品发布会上的介绍,富力华庭主打的豪宅系产品为约140-178㎡精装大平层,相关的吆喝广告也是漫天铺地,可一年多过去了,住宅开盘却屡次爽约,直至近期才取得预售,并悄然的成交了两套。

富力华庭住宅、非住宅成交价

再者,项目首次预售取证是在2018年12月28日,当时拿的是12#办公楼精装公寓,而这批房源也已于今年1月底开盘。但奇怪的是,截至到国庆前,取证并开盘已9个多月的公寓房源却未有任何成交迹象。直到节后,才陆续有6套成交备案。

虽然红谷滩中心区在售的公寓产品少,但和昌莱蒙都会及凤凰洲的力高凤凰新天的成交却很可观,而天使金融广场成交量虽不及前者但也不缺买家。对比下来,富力华庭公寓的成交让人不禁质疑其是真的卖不出还是捂盘惜售?若是已经卖出又为何迟迟不合同备案呢?

三盘2019年1-9月非住宅成交详情

“凤头鸡尾”难掩尴尬 与自身规划有关?

富力进驻南昌的时间并不长,目前有且仅有富力华庭、南昌县的富力金禧悦城和银禧悦城三个项目。遥想当年,富力华庭高调拿地引得万众瞩目,同年底项目动工也是受到各方关注,为何后来却热度直转之下,难掩“凤头鸡尾”的尴尬呢?

先来看看富力华庭的位置,项目位于春晖路和江报路的交汇处,介于红谷中大道和丰和中大道两条主干道之间,距离最近的轨道2号线红谷中大道站仅400米不到,出行全市都很方便。与世茂广场、第一街区等商业仅一街之隔,周边商务、行政机构集结,妥妥的红谷滩中心核心区。按理来说,如此“金贵”的位置,成交量不至于沦落至此。

富力华庭区位图

既然地理位置是没有问题的,那是不是自身存在什么情况呢?首先自然是价格了,富力华庭住宅均价22926元/㎡,精装公寓成交均价17601元/㎡,孤高的价格在同区域同类型产品中几乎没有竞争优势。

另外,这个项目占地面积不算大,但却规划了16栋楼,包含2栋办公楼、3栋商业、9栋住宅、1栋幼儿园和1栋农贸市场,建筑密度达到33.93%。楼栋间距或过近,公共设施的使用率提高,最终可能会导致生活舒适度降低。另外,富力华庭的绿地率仅25%,与常规标准的30%有一定距离,这将使居住区内的生活环境与品质大打折扣。

富力华庭规划图

我们查阅了之前的拿地信息发现,富力当初拿下CBD中心区地块也是付出了一定“代价”的。当时拿地规划中要求竞得人需无偿配建21164㎡、总套数256套的住宅,以及5770㎡农贸综合市场用于该地块征收安置。我们在项目总平图上看到项目总共9栋住宅,除开7#和8#,其他每栋都包含还建部分,4#、5#、6#、9#楼更是整栋楼被用来作为还建住宅。项目总住宅面积为52380.04㎡,这其中还建住宅面积就达到21265.44㎡。除开这些政府要求的还建房源,项目能用于对外销售的住宅房源仅209套,比还建房数量还少。造成众多购房者驻足观望,是否与此也有一定关系呢?

图片来源:富力华庭总平面图

从最初的备受期待到现在受人观望,富力华庭在经历了一系列真真假假的负面和谣言后,销售和成交终于姗姗来迟,日后将会如何走向,就交给市场和时间来证明。

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