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开发商擅自更改小区规划占用小区绿地怎么办?

2016-09-06 19:15:10 爱房网 我要评论 |
[导读]面对开发商擅自更改小区规划占用小区绿地的行为,业主该怎么做,该怎样维护自己的合法权益呢?

  近日爆出秀泊经典小区未经业主同意就占用绿地新建物业,导致原有绿地和道路破坏,致使业主生活倍受影响。那么面对开发商擅自更改小区规划占用小区绿地的行为,业主该怎么做,该怎样维护自己的合法权益呢?

  一、开发商擅自更改小区规划占用小区绿地行为的性质

  开发商受让国有土地后,必须依据《建设用地规划许可证》和《国有土地使用权证》的规定制作规划设计方案, 并按照国有土地出让合同约定的土地使用条件进行房地产开发。

  根据《城市规划法》第二十九条和第三十二条规定,在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施,必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请,由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求,核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后,方可申请办理开工手续。

  因此,开发商只有取得规划部门颁发的建设用地规划许可证和和建设部门颁发的建设工程规划许可证后,其建设或改建活动才是合法的,否则就是违法建设。也就是说,开发商必须按照原先报批的规划来进行小区物业的建设,住宅的层高、朝向、房屋用途、小区的绿化地块都要符合已批准规划的要求,开发商不得擅自变更规划,将小区绿地改建其他物业。这一点,开发商最清楚不过了,所以,绝大多数的开发商变更小区规划前都会去规划行政主管部门申请变更规划,但是仅仅报批变更规划就足以应付小区业主了吗?

  业主与开发商是商品房买卖合同关系,双方的买卖行为除应受《士地法》、《城市规划法》、《城市房地产管理法》等约束外 , 还应受《民法通则》、《合同法》和最高人民法院的相关司法解释的约束。

  《合同法》第十二条规定“当事人订立合同 , 采取要约、承诺方式”,第十五条规定“商业广告的内容符合要约规定的 , 视为要约。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容。”

  因此,开发商为了销售而依经批准的小区规划总平面图制作的载明住址及住宅小区绿化、环境、配套生活设施、生活品质的宣传资料、售楼书等向社会不特定对象发出要约时,只要该宣传资料、售楼书内容具体、确定,该要约行为对开发商就具有约束力,一旦有人根据其要约与开发商签订了商品房买卖合同时 ,即构成承诺,宣传资料、售楼书等均构成合同的内容或附件 ,有的开发商也会把小区平面图作为合同附件,一旦被确认为合同内容或附件,未经买方许可,开发商都不得擅自变更,否则,即构成违约而应承担违约责任。

  依据合同相对性原理,开发商即便是取得了相关规划行政部门的审批,开发商还应向业主履行告知和征得同意的义务,未征得同意而单方改变平面布局的,仍然构成违约依法应当承担相应的违约责任。

  不过,开发商擅自变更小区规划占用小区绿地改建其他物业的行为也不是必然需要承担合同违约责任,依上述所言,关键是要看开发商和业主签订的购房合同有无对规划内容的约定,如果合同中没有小区规划设计的约定或附小区的规划设计图,或者宣传资料、售楼书内容并不具体确定无法视为要约而无法作为合同内容或附件,那么开发商往往会依照《商品房销售管理办法》第二十四条的规定,先去办理规划变更,经规划部门批准后,开发商应当在在变更确立之日起10日内,书面通知买受人,买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。

  房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由开发商承担违约责任。也正是因为上述原因,而认定宣传资料、售楼书为合同附件有一定的难度,售房合同中更不会将小区规划图作为合同附件,所以开发商对更改小区规划占用绿地有恃无恐,通常不会事先征询业主的意见,而是在取得规划部门变更批准后,依照《商品房销售管理办法》第二十四条的规定通知业主就算完事,而在房价飞涨的今天,又有多少人会为了开发商变更小区规划占用绿地而去退房呢,一旦要求退房就有可能和开发商产生旷日持久的纠纷,即便等到拿到退房款了,房价已经今非昔比,为了个小区绿地损失了更多!难道这样开发商就可以万事大吉了吗?

  二、业主如何维权?

  第一、针对开发商没有取得规划部门批准擅自更改小区规划的情况。

  如果开发商没有取得规划部门批准就擅自更改小区规划,违反了《城市规划法》、《商品房销售管理办法》等规定,业主可以向城市规划部门等行政机关投诉举报,不过,现在开发商都配有专业的法务、律师团队,一般不会去冒天下之大不韪,没有批准就去变更小区规划。

  第二、开发商事先没有征得业主的同意,但取得了规划行政主管部门批准,也履行了通知程序的情况。可否向规划行政主管部门投诉举报?

  现行有关规划变更审批的法律法规没有要求开发商在申请变更规划前必须征得业主的同意的规定,因此规划行政主管部门往往却以在行政审批中没有义务告知业主为由拒绝处理,但是,规划行政主管部门在依法审批规划变更时除严格遵守法律、法规外 , 还必须遵守《宪法》、《物权法》赋予公民合法私有住宅物业不受侵犯的规定,否则 ,其行政行为对业主的权利造成侵害时,将承担赔偿责任。

  而《物权法》第七十三条规定“建筑区划内的绿地,属于业主共有”,所以规划行政主管部门在审批开发商小区变更规划时,必须对开发商未经业主同意擅自变更规划、侵害业主的合法私有财产的行为进行监管,其行政审批行为不能侵犯业主对共有绿地的合法私有产权,否则业主有权依法对规划行政主管部门的行政审批违法行为申请行政复议和提起行政诉讼 , 以保护业主的合法权益。

  第三,业主对开发商擅自更改小区规划占用绿地的行为是提起侵权之诉还是违约之诉?

  这个问题还是需要看开发商宣传资料、售楼书、小区规划图等载有小区规划设计的资料是否可以被认定为合同内容或附件,如果被认定为合同内容或附件,那么开发商擅自更改小区规划占用建筑区划内绿地的行为既是违约行为又是侵犯业主绿地所有权的行为,业主可以择一行使诉权;如果开发商宣传资料、售楼书、小区规划图等载有小区规划设计的资料无法被认定为合同内容或附件,那么业主有权依据《物权法》的规定,以开发商侵犯业主共有绿地为由向法院提出侵权之诉。

  三、业主是独自起诉还是以业主委员会名义起诉?

  面对开发商擅自变更规划占用绿地的行为,业主们都会感到自己的权益受到了侵犯,但是,每个人的要求、个性、目的不同,团结在一起维权是件不容易的事情,业主们总会有不同的意见,很难得到统一,这也增加了业主们的维权成本,如果业主们依据《物权法》、《物业管理条例》成立了业主大会和业主委员会,那么依法成立的业主委员会有权依据《行政诉讼法》的规定,向法院提出行政诉讼,或者依据《民事诉讼法》的规定对开发商擅自更改规划侵犯业主共有绿地的行为提出侵权之诉,这样就有效率的多。

  如果业主对开发商擅自更改规划侵犯业主共有绿地的行为依据商品房预售合同或买卖合同提出违约之诉,那么依据合同相对性原理,只能由业主各自提出违约之诉,不过依据《民事诉讼法》第五十三条的规定,当事人一方人数众多的共同诉讼,可以由当事人推选代表人进行诉讼。人民法院作出的判决、裁定,对参加登记的全体权利人发生效力。未参加登记的权利人在诉讼时效期间提起诉讼的,适用该判决、裁定。

  所以,面对开发商未经业主同意擅自变更小区规划占用绿地的行为,业主们维权是有法可依,有章可循的,业主们应该懂得如何利用法律武器来维护自己的合法权益,让维权散发法律的光辉!

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