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房地产市场已经触底!这是房地产迄今最大的信心!

2022-07-02 09:13:31 虎嗅网 我要评论 |
[导读]这成了今年以来,来自房地产行业最大的信心。万科也是过去一年唯一还在持续公开发声的头部房企,在企业家们普遍“躺平”的当下,尤为难能可贵。

这是一个剩者为王的时代,“活下去”成为一种奢侈品。

今年上半年的房地产和去年下半年的房地产有个共同的特点:魔幻。去年的魔幻是著名和非著名房企的连环爆雷主导的;今年上半年的魔幻体现在奥密克戎疫情下的,各种政策刺激下,大蒜、小麦、西瓜、水蜜桃抵首付的魔幻促销,让人笑中带泪。

即使是再不关心房地产的人也感受到了房地产的举步维艰,行业信心的急剧失速与房企们的销售额成正比,几乎所有房企无一例外都在闷声自救,或在沉默中延缓爆雷的到来。

如果有例外,这个例外就是万科。

6月28日下午,万科2021年度股东大会上,有个股东问了万科董事会主席郁亮大家都想问的几个问题:怎么样看待现在的市场形势,尤其是对下半年的形势发展有什么样的预判?现在的市场情况会变得更差吗?还是接下来会出现明显的反弹和恢复?现在大家对房地产的预期比较悲观,房企要走出困境最关键的是要靠什么?

郁亮回答得干脆:“从短期来看市场已经触底,但是恢复是一个缓慢和温和的过程,这是我表达的对市场的主要观点。

这成了今年以来,来自房地产行业最大的信心。万科也是过去一年唯一还在持续公开发声的头部房企,在企业家们普遍“躺平”的当下,尤为难能可贵。

郁亮解释了他对房地产触底的判断依据:“今年1、2月份商品房销售尽管有下降,但目前来看还是上半年表现稍好的月份,一二线城市商品住宅销售同比下降了36%。到了4月份情况变得更加严峻,同比下滑了59%,因为疫情等因素,环比也下降23%。5月份尽管同比下降50%多,还是很多,但是环比开始出现了7%的上升。6月份,从目前的情况来看,我觉得环比可能会有比较明显的提升。二手房市场从6月份开始也出现了一些起色,比如一二线城市二手房挂牌价格有的涨有的跌,但涨的城市个数已经达到50%。从这些情况来看大概可以判断市场已经触底。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进评论道:“此次郁亮的观点,对于行业具有积极的指导意义。一,今年3月份以来,全国房地产政策持续宽松,市场的走向和表现如何,一直是行业和投资者等比较关心的。此次郁亮的观点对于明晰市场走向有积极的作用。二,标杆企业对于房地产市场的清晰认识和信心,充分说明房企经营的路线依然是清晰的,基于市场和政策的变化积极谋划策略,也是房地产业稳定的重要体现。三,相关地产企业要更好地把握市场走势,盲目看空和看多显然不能概况出当前市场走势,市场走势把握正确,才能真正做好下半年的销售和投资工作。

2021年,万科实现营业收入4528.0亿元,同比增长8.0%;权益净利润225.2亿元,同比下降45.7%;2021年公司开发业务实现合同销售金额6277.8亿元,同比下降10.8%;物业服务实现全口径收入240.4亿元,同比增长32.1%;物流仓储、租赁住宅、商业地产等业务的收入增速分别达到68.9%、13.9%和20.6%。

3个月前,3月31日的的万科2021年业绩沟通会上,郁亮检讨的声音还未远去:“2021年我们的业绩表现不好,让股东失望了,在这里,我向52万名万科股东表示诚挚的歉意。”

作为检讨的一部分,郁亮自愿放弃了2021年的全部奖金。

郁亮在6月28日的万科2021年度股东大会上,图片:万科官网

当时的背景是,在3月31日前,恒大、融创、世茂等出险房企均无法发布经审计的年度报告,而万科如期发布了这份“不好看”的财报。

如今回想起来,郁亮仍然认为那是他从业以来压力最大的一段时间,他说:“3·31的业绩发布会,那个时候市场压力是非常大的,现在至少比那时好一点点。”

自4月以来,从中央到地方政府,为了房地产行业健康发展采取的一系列刺激政策,郁亮认为这些政策或长或短、或大或小会对行业带来积极影响。

郁亮说,过去这段时间他跑去了惠州、江门等城市看了看,让他看到了信心:“行业很艰难,但如果放在社会中去,我们行业一定不是最艰难的一个,所以没有任何理由躺平。”

“我们行业有两大优点,第一大优点是10万亿级的市场,虽然行业进入新的发展阶段之后,规模可能有所回落,但是仍然是一个10万亿级别的市场。第二个是我们行业有千年的历史,常做常新、常做常有。面向未来,这10万亿的市场里面,我们一定可以找到能够做的事情,靠出色的产品和服务还是能够找到新的市场机会。”郁亮乐观地说道,“我相信我们的行业经过这次洗礼,一定能够为我们国家经济的健康发展作出应有的贡献。”

去年,中国房地产市场达到了创纪录的18万亿规模,考虑到房地产市场已然进入到存量时代,以及老龄化的到来,这可能也是可预见的未来最高的纪录了,接下来房地产的发展可能需要从产品和服务里寻找新的机会。

克而瑞分析认为,目前市场整体需求及购买力透支、行业信心不足,短期内行业仍面临较大下行压力,“展望下半年,随着地方救市政策持续加码,房地产市场有望逐渐回稳,成交整体好于上半年。但各区域、各城市市场复苏进度不一,那些市场需求及购买力明显透支的三四线城市,市场真正企稳仍需时间。”

但好的迹象已经显现。根据克而瑞6月30日发布的最新统计数据:2022年6月,TOP100房企实现销售操盘金额7329.7亿元,单月业绩规模环比大幅增长61.2%;百强房企6月单月业绩规模的跌幅虽然略有收窄,但仍保持在43%的较高水平;累计业绩来看,上半年百强房企累计销售操盘金额的同比降幅也达到50.3%,与前两月基本持平。具体到万科,1~5月份的销售下降了41%左右。

中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、城市与更新研究中心主任、住房和城乡建设部政策研究中心原主任秦虹日前在“网易研究局”撰文称:“我个人的判断,如果不出现新的意外,比如出现新的疫情的暴发,或者不可预计的任何负面的大的因素影响,(房地产市场)大概四月份就是底部了。”

这个观点支持了郁亮房地产市场已经触底的说法,同时,秦虹也认为这很难说房地产将很快恢复,“主要原因有三点,第一点是目前市场需求的预期仍然不稳。我们可以看到市场只要房地产企业出现违约,市场就产生恐慌,大家都害怕买到烂尾的楼盘,所以大家都在观望。”

郁亮说,万科的定力来自于不贪婪、不恐惧。这几乎可以当作整个房地产市场的金科玉律,纵观爆雷的企业,无一不是栽在了“贪婪”上,或疯狂加杠杆,或迷信高周转,或迷恋规模第一……

对于正在煎熬中的房企老板们,不妨读一读郁亮这段话:“不贪婪是在市场好的时候我们知道要留一份清醒在,不要去赚最后一个铜板,所以我们老是扮演不合时宜的说‘狼来了’的孩子。我们也不恐惧,这个行业未来有机会吗?10万亿级别的行业怎么会没有机会呢?只是需要自己去找到这个机会,有千年历史的行业不可能说没有就没有,一定是常做常有,常做常新。本质上来说不贪婪不恐惧使得我们能够在好的时候留一份清醒,在坏的时候有一份信心。”

“今天行业需要信心,需要熬着往前走。这时候但凡有一丝微光就当是光明所在,往前走,这时候要更多挖掘它好的一面。”郁亮说。

无疑,万科就是那丝微光。当下,房地产行业亟需这道微光。

延申阅读:

万科股东大会召开!郁亮表态市场已触底,将缓慢恢复!

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