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千亿梦灭!大发地产两日暴跌近80%!短期资金缺口达57亿!

2022-05-27 09:10:06 综合整理 我要评论 |
[导读]5月26日港股开盘,大发地产集团有限公司股价跳水跌幅逾38%,截至午间收盘跌28.72%,报0.67港元,较5月24日收盘价2.78港元跌去75.9%,为大发地产自2018年上市以来最低点。

 5月25日房企股又崩一个,这是继正荣地产、天誉置业、佳源国际、领地控股之后又一只房企闪崩,截至5月25日收盘,大发地产暴跌66%,市值只剩7.7亿港元,成交额1828万港元。

大发地产5月25日晚间公告称,董事会确认集团的营运维持正常,将如常继续进行业务,并不知悉导致该等成交价或成交量变动的任何原因。

5月26日资本市场继续疯狂抛售,截至发稿,大发地产暴跌逾37%,报价0.59港元,较前日收盘价暴跌78.8%。

5月25日我们分析发现,公司业绩全面下滑,短期资金缺口高达57亿,安永更是给公司开具不发表意见审计报告,对公司持续性经营存疑。

截至2020年12月31日止年度,公司实现盈转亏,2021年亏损4.29亿,去年同期则盈利7.15亿元;而归母经历亏损为4.8亿,去年盈利3.39亿元。

目前公司借贷总额85.07亿元,较去年增加逾14亿,共计有67.4亿元的短期借款和票据尚待偿还,而公司净负债率也从去年的61.2%飙升到102.2%,同时公司还有向集团物业、联营合营企业提供的融资担保额96亿,2021年为提供担保计提拨备2550万元。

由于对公司持续经营产生疑问,公司审计师安永直接给出了不发表意见。安永表示,截至2021年12月31日止年度,大发地产净亏损人民币4.29亿元。于2021年12月31日,大发地产的银行及其他借贷以及优先票据总额为人民币126.49亿元,其中人民币67.40亿元将于未来十二个月内到期偿还,而其现金及现金等价物为人民币10.52亿元。

安永续指,公司本金总额为人民币41.9亿元的优先票据及计息银行及其他借贷成为违约或交叉违约, 其中人民币33亿元须按要求偿还。 于2022年2月18日,若干优先票据持有人分别向贵公司及贵公司的间接全资子公司提出清盘呈请。该等状况显示公司存在重大不确定性,可能对集团持续经营的能力构成重大疑问。

大发地产5月3日公告了今年前4个月业绩,1-4月,该公司累计合同销售金额约为29.1亿元人民币,较2021年同期的162.05亿元减少82%;累计合同销售面积为180236平方米;平均销售价格为每平方米约16145元。

年报显示,2021年,大发地产累计合同销售金额约375.63亿元,同比上升约23.9%;收益约59.11亿元,同比下降约35.7%。该公司将其归因于已交付物业的面积减少及受新冠疫情以及不利的宏观市场环境影响,物业项目的平均售价下跌,导致该年度就已出售物业确认的收益减少。

于2021年12月31日,大发地产现金及现金等价物约为10.518亿元(2020年12月31日:约38.912亿元),已质押存款约10.598亿元(2020年12月31日:约12.562亿元)及受限制现金约17.476亿元(2020年12月31日:约21.286亿元)。大发地产计息银行及其他借贷总额为约85.057亿元(2020年12月31日:约70.86亿元),其中,固定利率借贷占比为约50.0%。包括计息银行及其他借贷、优先票据在内的总债项约为126.485亿元(2020年12月31日:约126.49亿元)。

大发地产是一家总部位于上海,深耕长三角地区的房地产开发商,于2018年10月11日于香港联合交易所有限公司上市。2021年全年,大发地产新增7幅地块,总规划建筑面积约110万平方米。截至2021年12月31日,该公司项目主要布局于上海、南京、温州、成都、宁波、合肥、无锡、常州等28个城市,共80个项目。

10天内5只地产股崩塌

10 天时间里,已至少有5只地产股股价崩塌,这一次轮到大发地产。

5月25日,公司股价暴跌 66.19%,昨日延续跌势,开盘报 1.08 港元后转跌,当日收报 0.61 港元,较前日下跌 35.11%,总市值 5.02 亿港元。这已是公司上市以来最低点,较上市时 3.83 港元,跌幅超 84%。

公司在25日注意到股价异动,当晚紧急公告澄清董事会并不知悉股价变动的任何原因,并称公司营运维持正常,将如常继续开展业务。

股价异动并非空穴来风,从近期大跌的几只地产股来看,大多是内部起了变化。

佳源国际在18日股价大跌 4 成,佳源服务同日跌幅高达 70%,其后公司通过一份公告揭示了缘由,主要是控股股东明源集团持有 134.8 万股股份被一家证券公司在公开市场强制出售,原因则是账户中的证券价值大幅下跌及未能达到追缴保证金。

领地控股、领悦服务以及大唐集团也陷入股价大跌的局面,这些房企没有更进一步澄清出台。

相较暴跌之前,领地控股股价已跌去将近7成。熟悉资本市场的人士都知道,从来没有无缘无故的暴跌和暴涨。

从领地控股来看,随着核心财务指标进一步恶化,债务风险越来越高,投资者疑虑重重。去年末,领地控股一年内到期银行借款及其他借款、贸易应付款及应付票据合计就有将近 110 亿元,彼时公司在手未受限现金仅 42.97 亿元。

大发地产同样危机重重,安永在 2021 年会计审计报告中指出,公司在手现金仅 10.52 亿元,但未来 12 个月内到期应偿还债务高达 67.40 亿元。

随着评级机构对大发地产低调评级、今年前 4 个月以来销售疲软等多种利空影响,已大幅降低投资者对公司的预期。

脆弱的现金流

对大发地产脆弱的现金流,最早是穆迪在 1 月发出预警。1月10日,穆迪将大发地产公司家族评级从B2下调至 Caa2,将高级无抵押评级从B3降至 Caa3, 并将评级展望从稳定调整为负面。

在这之前,公司宣布对1月18日到期的1.845亿美元债券进行征求同意和交换要约,并同步发行2022年6月30日到期的新票据。

也就是说,公司还是试图通过发新偿旧来降低债务违约风险。

在穆迪眼里,大发地产将无法调动其持有的所有现金来偿还到期债务,尤其是公司对其合资企业的敞口很大,可能会限制其控制现金流的能力。

和不少中小房企一样,今年以来,大发地产同样销售疲软,今年前 4 个月,实现销售金额 29.1 亿元,合约销售面积 18.02 万平方米,同比分别下降 82.04% 和 82.31%。

年报审计机构安永披露,公司未偿还分别于今年 1 月及 3 月到期的若干优先票据的本金 4036 万美元及利息 2227.5 万美元。4 月 1 日,公司收到分别于今年 7 月及 2023 年 4 月到期的优先票据本金总额至少 25% 的持有人发出的加速通知。

从这一刻起,公司债务危机苗头彻底暴露。

公司在今年1月初通过卖资产回血,通过间接非全资子公司成都瀚维将投资参股的成都新都区湖光里院项目卖掉,总对价1.95亿元,产生税前亏损7840万元。

成都是公司近几年重点发展的地区之一,宁愿亏损也要卖项目回血,可见资金压力之大。

截至2021年末,仅银行、其他借贷及优先票据总额为126.49亿元。

公司借款渠道除了银行,还有美元债及其他,往往付出不菲的代价。去年融资成本支出 4.66 亿元,同比增长 97.7%。未资本化前,仅支付给银行及其他借贷及优先票据利息高达14.38亿元,同比增长19.73%。

公司发行优先票据合同利率居高,年报显示,2021、2022 年到期合计 9 只优先票据合计总额41.43亿元,合同利率维持在 9-13.5% 区间。

然而,公司造血能力并不乐观,2021年录得营业收入59.11亿元,归母净利润迎来上市以来首亏4.80亿元。由于对公司经营状况疑虑重重,安永直接给予不发表意见。

千亿梦灭

大发地产虽早已挤进百强房企,外界在很长一段时间里,对其知之甚少。

1996 年,温州商人葛和凯在浙江温州创立大发地产。此后多年里,一直以温州为大本营逐渐向长三角拓展,2001 年才将总部迁至上海。

到了上海,葛和凯发展思路是深耕长三角稳扎稳打,少有去外地拿地。

2012 年温州楼市泡沫破裂之际,葛和凯还曾回师温州抄底,外界认为,他并不看重发展规模更看重利润。

葛和凯的另一面,是非常热衷教育公益的地产商。2017 年,他及大发地产曾向温州肯恩大学捐赠 1 亿元,那是他和儿子葛一旸在公众场合鲜有的同时露面,该所大学门户建筑 " 建筑与设计学院大楼 " 以葛和凯命名。

当时,葛和凯已将权杖交给儿子两年,成为隐居幕后的一名地产商。

那时,大发地产早已不是老葛崇尚的稳健风格,1983 年生的葛一旸大胆得多,激进拿地、加杠杆融资有模有样。特别是世茂房地产前执行董事廖鲁江在 2018 年入职,成为执行总裁,为公司冲击千亿打了一剂强心剂。

2018 年,公司销售金额实现 125.24 亿元,销售面积 78.58万平方米,同比分别增长 204.05% 和 144.49%。同年,公司顺利登陆港股,加速葛一旸做大做强的野心。

上市当年,公司喊出冲击千亿、5 年冲击 3000 亿的目标,彼时公司手里现金仅 3.7 亿元。

这并未影响公司引进明星高管团队,继廖鲁江之后,有中海地产履历背景的冷俊峰、中南置地原副总裁罗俊、泰禾集团设计中心原总经理王峰等先后加入。目前,除冷俊峰接替廖的岗位,其余三人已先后离职。

伴随着扩张,公司逐渐从上海及长三角走向全国,截至2021年末,公司的势力范围已延伸至西南的重庆、成都、中原郑州、山东泰安、华中的南昌以及大湾区的清远和江门。

去年,公司实现销售金额375.63亿元,同比增长23.9%,距离千亿尚远。

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