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简析2022年南昌土拍市场:住宅比重大幅上升

2022-05-25 09:52:47 云火虫数据 我要评论 |
[导读]经历2021年一批次供地“试水”,南昌2022年两批次土地出让情况明显转变。

南昌最早一批次供地得回到2021年10月,当时南昌10宗地块竞拍,最终仅成交两宗,皆被本土小型企业拿下。按当时的市场环境,流拍是可以预料的,一是本身地块多以商住为主,南昌商办库存已高出住宅市场两倍,而去化率远不及住宅市场,库存压力非常大;二是地块位置多位于城市边缘板块,如经开、赣江新区、高新麻丘等,这些板块目前在售楼盘处于降价阶段,市场氛围堪忧,此次供地颇有为执行供地计划而进行;三是下半年多家品牌民营因资金链崩溃而“倒下”,市场下行库存积压成山,企业不再增加土储。至此,南昌2021年第一次批次供地清冷收官。

经历2021年一批次供地“试水”,南昌2022年两批次土地出让情况明显转变。

供地结构反转

住宅用地比重大幅上升

据统计显示,2022年第一批次地块出让11宗,其中商住地块仅一宗,其他地块均为住宅用地,这与2021年第一批次地块完全相反。2022年第二次供地结构与第一批次地块类似,住宅用地占比较高。商住用地的减少,降低企业拿地后商业部分库存压力。

2022年南昌土拍市场简析.png

朝阳洲及艾溪湖西岸地块宗数上升

两个板块成土地竞拍焦点

据统计显示,2022年第一批次与第二批次地块板块分布略同,无集中板块,位置较为分散。两批次供地结合来看,经开、九龙湖、西湖朝阳洲、艾溪湖西岸地块较为集中。与2021年第一批次供地相比,朝阳洲、艾溪湖西岸等两个板块地块数量明显增加。就今年两批次地块来看,艾溪湖西岸地块增加最为明显。南昌三限房低中签率楼盘即位于这两个板块。朝阳洲代表楼盘中粮建发祥云悦府,中签率仅16%,艾溪湖西岸代表楼盘中海左岸澜庭,中签率仅14%,为南昌下行市场中屈指可数的“开盘即售罄”项目。毫无疑问的是,两个板块内均溢价成交,其中艾溪湖西岸两宗地块熔断进入摇号。

各批次供地板块分布图

2022年南昌土拍市场简析1.png

二批次出现不限价地块

优质地块熔断楼面价上调

南昌土地市场执行“限房价、限地价”政策,2022年第一批次地块全部限价,但第二批次地块出现7宗不限价地块,占比37%,其中不乏关注度较高的板块,如朝阳洲及艾溪湖西岸。众所周知,南昌因限价,房价得到有效控制,甚至价格出现倒挂现象。此次不限价地块,给房企留有“发挥”空间。

2022年第二批次不限价地块(红色代表热门板块)

2022年南昌土拍市场简析2.png

此外,因一批次地块竞争激烈,提升政府供地信心及预期,二批次地块熔断价格上升,其中朝阳洲DABJ2022016号上调幅度最为明显,此地块较一批次同位置地块熔断价上升2052元/㎡。

2022年南昌土拍市场简析3.png

全国性企业呈现“国进民退”现象

赣系民企仍然活跃大举进省城

2022年南昌土拍市场参拍企业共计56家,其中27家国企,29家民企,品牌民企仅1家。拿地企业以“国家队”为主,民企仅两家企业竞得地块,国、民企业拿地比为9:1。赣系国企拿地累计12宗,占两批次成交地块60%,地块多以底价成交,“国家队”托底现象明显。分批次来看,第二批次供地量虽有所上升,但参拍企业表现下降,其中赣系民企下降较为明显,由一批次18家下降至二批次12家。而赣系国企数量反增,二批次参拍企业数量上升2家。

2022年南昌土拍市场简析4.png

2022年土地市场企业分类

注:彩色代表已拿地

分析两次拍地企业发现,4家赣系民企活跃度较高,分别为南崇、靖淞、鹰潭大唐、浩城。而在2022年拿地的赣系民企仅两家,分别为南崇及鹰潭大唐,竞得地块均位于青山湖板块。两批次地块竞拍,两家企业均参与,拿地意愿较强。值得注意的是南崇是一家江西省抚州企业,成立于2010年,开发项目多以地级市城市为主,南昌未取得地块。2019年南崇总部搬至南昌,相隔三年才取得省城地块,这也是南崇入省城第一宗地块。此地块位于青山湖区地铁四号线火炬站旁地块,也是二批次竞拍企业最多地块,南崇成为了“幸运儿”。

值得注意的是,浩城地产虽在两批次地块中均有报名参拍,但未获得一宗地块,往年也未在南昌竞得地块。该企业源自吉安市,在吉安市项目较多,为当地房地产“一哥”。而全国性民企中,华润、联发、国贸三家企业参与两批次地块竞拍均未获得地块。这三家企业的南昌主城区货量告急,均只剩1个项目在售。未来,吉安“一哥”浩城、华润、联发、国贸等企业在南昌土拍市场出手的可能性仍然较大。

2022年参与两次拍地企业拿地情况

南昌改善住宅将再上新台阶

2022年,要说最热地块莫过于朝阳洲出让的DABJ2022001(限价16740元/㎡)及DABJ2022016(不限价),均由汇成世纪竞得,此企业为厦门国企,目前DABJ2022001地块规划方案已批前公示,项目备案名为建发汇成养云。建发房产源自厦门,在国内谈起建发,便会听到“不计成本打造产品”的话。而“养云”为建发房产新中式高端精品体系,养云产品线通常以大平层改善产品为主。

此外,二批次地块中的DABJ2022016,与DABJ2022001相邻,成交楼面价达10016元/㎡。此地块南面即是南昌高端住宅新力洲悦、蓝光雍锦王府,热销期售价近3万元/㎡。最为关键的是,此地块不限价,在户型价格方面,地块给大家的想象空间够大。以建发的产品系及实力,南昌改善住宅将被推上新高度,而朝阳洲改善名片也将被刷新。

未来毛坯新房或将增量

南昌全装修房政策自2018年正式执行,到现在已经历经四年,这导致南昌住宅市场上毛坯房凤毛麟角,而因精装房显现出诸如装修实物不匹配价格等问题,南昌购房人群还是更加青睐毛坯房。

2022年3月31日,南昌发布最新装修房政策,由原本新建住宅要求全装修,转变为“暂不设定项目建设全装修住宅比例条件,允许企业自行确定住宅项目全装修比例”,装修限价标准降低,分别为2500、2000、1500三个档次。在南昌装修房政策执行的4年时间里,装修成为开发商户型溢价手段,此次装修限价降低,无疑将溢价空间再次压缩,好在放开了全装修的要求。

在市场下行的当下,全装修房的放开给予了成长中的赣系房企更多机会。在装修成本增加而限价降低的情况下,毛坯房或许是一个不错的选择。这也是购房人群的一个机会,低总价毛坯房降低买房门槛的同时,也将根据自己的需求打造理想生活空间的权利,还给买房人。

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