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房子断供,你还有6次机会,银行不会立刻收走!

2022-01-10 08:59:46 真叫卢俊 我要评论 |
[导读]一套房子严格意义上算是你和银行一起买下来了,银行在面对着断供风险的时候想的可比我们周全和细致的多了。

啊哈哈,我知道这种情况你一定不会发生的,但是无聊的知识多储备一点也没关系啊

你是不是以为房子断供之后银行就会立刻收走房子啊

其实还真不是,这里面的流程复杂的很

一套房子严格意义上算是你和银行一起买下来了,银行在面对着断供风险的时候想的可比我们周全和细致的多了

但是这些事好像知道的人不多,今天我就派出巧克丽丽和大家好好梳理梳理

权当过年前的知识储备了,回家和亲戚朋友吃饭也有谈资了,哈哈哈哈哈哈

房子断供,银行不会立刻收走!你其实还有6次机会!该怎么处理?.png

今天我们就手握商贷合同,在房贷放款员的加持下,站在银行的角度看看,如果哪天断供了,银行会对我们做什么

01

银行并不着急收房

我们经常会在电视剧里看到男女主角房子被收走的场景

那交不起月供,房子会被银行收走么,事是没错,但其实不会那么快

在此之前,银行大概会留6次机会

➔ 第1次,银行会用电话或短信方式来提醒,或者会出这种催收通知

房子断供,银行不会立刻收走!你其实还有6次机会!该怎么处理?1.png

➔ 连续3次,银行客户经理就会打电话催缴,同时断供的人,会被罚息

罚息不低的哦,差不多是约定贷款利率基础上加收50%,而且还是按天算的

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大家可以用自己的房贷利率,加上上面那个罚息利率50%,用这个公式

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可以算一下如果逾期一天,看看需要交多少钱

这段时间在网上那个很火的燕京断供案例里面,房东298w的贷款,逾期7个月,需要承担的利息、罚息49908元,平均下来每天差不多248元

➔ 如果累计逾期6次,银行的律师就会电话提醒,冻结房产

不过发现没,就走到这一步,还没到最后一步,银行会过来跟你协商,毕竟还不了贷款是对双方都不利的事情

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只有协商不下去的情况下,银行才会起诉至法院,房子被拍卖

所以断供之后,并不是马上收房,可能还有6次及其他额外时间

不过这里的次数并不是固定的,具体次数可能还没6次,要分银行,以贷款人与银行的约定为准

有的甚至不止6次,部分银行还有“仲裁”这一步(这里没有,被划掉了)

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所以有的断供案例,光催息、罚息都可以走2年

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就算所有机会都用完了,然后你还没解决办法的时候,银行还还还是不会去起诉

他会跟我们协议说要不要拍卖、变卖房子来还债

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到这一步,如果你不同意,那银行就要去找法院了

02

不到万不得已,真的不要走这一步

对房主来说那是家,对银行来说这就是抵押物

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房主的底线可能还在于还不了贷款,大不了让银行把房子拍卖掉,然后和银行分账,多退少补

但其实这件事根本没那么简单,看完接下来的内容,你可能再也不会有这样的想法

首先,进入这个阶段,银行要做的第一件事,就是起诉

起诉➔判决生效➔申请执行➔拍卖房,一气呵成

房子会被低价拍卖,如果是被银行起诉,房主还需要承担违约金、偿还所有的剩余贷款和诉讼费用(这很恐怖,我们后面会说到)

不要认为银行就一定是强势一方哦,在这一步过程中,银行通常会面临一个问题,就是如何执行

因为有一个司法解释,为了社会稳定,当银行无法提供证据证明购房人另有住房的时候,不能强制执行

所以你回家翻一下自己的商贷合同,可能都会跟着这样一句话

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这也是为什么银行更喜欢做新房的生意

因为新房客户的商贷合同,担保方是开发商,如果真的出现断供问题,银行还可以去找开发商,但是二手房的话,遇到断供就真的没辙了

说回银行,去法院起诉后

如果还拍不出去该怎么办,银行会做第二件事,以物抵债,直至核销

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如果你的房屋拍卖后还不足以偿还银行贷款,银行就有权冻结你的银行财产,甚至是个人财产

最终银行通过各种途径去弥补损失,直到断供者将所有欠款还清为止

也就是说在你的支付能力里,但凡有一点支付能力的时候,银行都是你银行卡里的第一顺位

从这一步开始,你和银行,没有赢家

对你来说,房屋贱卖,拿到的钱所剩无几,甚至可能遇到更糟糕的情况

对银行来说,只要进入司法程序就意味损失,通常一个法律程序走下来,即使在被告配合的情况下,最快也得2-3个月,如果不配合花2年时间也是有可能的

不过相对一个组织而言,一个家庭在面临这个问题受震动更大

你以为卖完房子还能剩点?但其实可能得倒贴

03

不仅剩不下钱,你可能还得倒赔银行钱

以前在我的认知里,我以为断供大不了就是把房子卖掉,然后银行把卖房子的钱多出来的部分退给我,现实就呵呵了

银行在合同里写的很清楚

要还给银行的,不仅包括本金、利息,还有违约金,损害赔偿金,甚至诉讼费、律师费、执行费等等11项费用,说真的,就差没找你要“精神损失费”了

一步步来看

首先因为是被起诉,败诉的那一方要承担受理费、律师费等费用

这类违约一定是购房者败诉,那违约需要承担的责任,也就是说,只要法拍阶段,你面对的损失,还不仅是房价的打折,还有各种费用

我们用下燕京断供那个案例里的数字,断供后的房东需要承担的

➔  利息、罚息49908元

➔  案件受理费15389元

➔  保全费5000元

➔  中国银行委托的起诉律师费122620元

最后不仅房贷没还,还要倒赔给银行192917元

另外,你以为你已经还掉部分房贷了对不对

但其实你还掉的可能只是利息,我算了下如果我朋友那套房,如果ta第5年断供的话

ta的本金只还掉了21w,56w都是利息

也就是说,你以为进入司法程序拍卖掉房子就好,但其实你拿不回多少钱,可能还得倒贴

不过说实在的,钱能花也能挣,最恐怖的是记录

只要你断供过,你的征信就有记录

还会被列为失信未执行人名单,相当于成为了“老赖”,想再贷款是没希望了,没有银行再会给你贷款

另外飞机、高铁等出行可能都会受到影响

04

所以断供真的就走投无路了么

这大概是我这么久以来写过的最有压力的选题,希望各位无论如何都不要选择断供,这里也提供一些小办法

➔ 如果你的贷款年限没有30年

那你可以尝试跟银行申请延长期限,然后给银行一个新期限,这个方法只能用一次

➔ 转让或出售房屋

挂低价格,快速出售,让下家继续还贷,不过得征得银行同意

➔ 租给长租公寓

或者二房东也可以,关键是可以一次性拿到两年甚至五年的房租,缓解你的当务之急

➔ 其实最根本办法还是量力而行

在自己可以支付能力范围内,买力所能及能买到的东西

05

毕竟贷款有时候是动力

但有时候也会让你辛苦多年回到解放前

那些不顾自己经济底子,劝你用高杠杆买房的,你真的要考虑清楚

说到这,反观我们贷款政策里面的那条“税后收入需要双倍覆盖月供”,真的也是对双方的负责

今年行情不容易,但是难归难,买房都要注意自己的现金流

某种程度上而言,现在或许你可以更加理解为什么会有核验价这种事情,貌似在核验价之下对于买房而言,银行貌似已经完全没有风险了

不得不说,算的真精明(诚不我欺)

延伸阅读:

超级干货!一文看懂房地产税!上海重庆怎么收税?

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