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超级干货!一文看懂房地产税!上海重庆怎么收税?

2021-11-12 09:02:29 中指研究院 我要评论 |
[导读]经过多年的探索研究,我国房地产税改革已进入立法准备阶段,当前中央推进“共同富裕”下短期将进一步对试点城市深化扩围,积累经验并积极稳妥推进房地产税立法和改革。

2021年11月10日,人民日报刊发国务院发展研究中心党组书记马建堂文章《在高质量发展中促进共同富裕》。文章提到,要“完善住房保障制度体系。…坚持“房住不炒”。积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作。鼓励多余住房用于租赁,提高存量房源利用率。

近期,中央多次重提“房地产税”,加快推进试点深化扩围。此前,10月23日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过《全国人大常委会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》,指出“为积极稳妥推进房地产税立法与改革,引导住房合理消费和土地资源节约集约利用,促进房地产市场平稳健康发展,…授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。”而在10月15日,《求是》杂志发表习近平总书记的重要文章《扎实推动共同富裕》,文章指出,要“积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作。”

回顾历史,上一次高频提及“房地产税”还是在2018年,当时财政部就“财税改革和财政工作”答中外记者提问时指出,房地产税将会参考国际上共性的制度性安排的一些特点,同时从中国的国情出发合理设计房地产税制度。

那么,当前我国房地产相关税收体系现状如何?海外各国的房地产税制有何共性,可以为我国房地产税改革提供哪些借鉴?2011年以来上海、重庆房产税试点效果如何?房地产税开征预计又将对国内市场产生哪些影响?当前哪些城市更适合进行房地产税试点?

摸石过河:我国长期推进房地产税改革

立法仍存难点,短期将对试点深化扩围

广义上来看,房地产相关税收包括房地产开发、流转、持有过程中所课征的赋税。房地产税收体系根据课税环节不同,主要分为取得税、保有税、所得税三大类。而狭义上的房地产税,是财产税的一种,是指以房屋及其产权、使用交易为课税对象的税种,或以房产与地产的共同体为课税物所征收的赋税。

表:我国房地产相关税收体系

数据来源:中指研究院整理

目前,我国房地产相关税收体系涵盖取得开发、交易和保有三个阶段十余个税种,整体呈现“重交易,轻保有”特征。根据1986年出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定,房产税以房屋为课征对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收,征收范围限于城镇的经营性房屋,对个人所有的非营业用途房产免征房产税。

表:我国房地产税立法和改革进程及政府历年重要会议对房地产税相关提法

数据来源:中指研究院整理

1986年,政府对企业房产和居民出租房开征房产税。2006年,中央将改革房地产税收制度正式写入“十一五”规划。2011年,上海和重庆试点征收个人住房房产税,并明确“十二五”期间对房地产税改革研究,房地产税改革正式进入实操阶段。2012年和2014年,“两会”分别提出加快城镇住房信息系统建设和做好房地产税立法相关工作,加快完善房地产税改革底层架构,房地产税改革逐渐进入立法准备阶段。此后,“十三五”规划和历年“两会”均提及要稳妥推进房地产立法。

2021年是我国 “十四五”规划首年,也是我党迈进“第二个百年奋斗目标”的第一年,中央年内实施多项举措积极推进“三孩政策”落地,在多个重要会议上重提“积极稳妥推进房地产税立法和改革”,并明确提及将加大税收等调节力度推动共同富裕建设。但客观上讲,我国房地产税立法进程依旧面临一些难点。从前置条件来看,虽然当前我国已基本实现全国不动产联网登记等,并通过土地出让金由税务部门统一征收深化税收征管体系改革,但全国统一住房评估标准和系统尚未建立,税务部门缺乏对个人和家庭直接税的征税经验和基础,现行税收征管法需要适当调整修改,配套的税收制度改革亦需要同步推进。此外,房地产税制设计也存在征收范围、免征条件、税率水平、税收优惠等难点,不合理的设计或将带来误伤和抗税等风险。因此,房地产税立法和改革仍将是中长期任务,中央短期内的重点工作是对试点城市深化扩围,为未来房地产税立法积累试点经验。 

聚沙成塔:上海、重庆个人房产税试点十年

但受税制设计影响试点经验有限

2011年,上海和重庆试点开征个人住房房产税。但全国仅有的两个房产税试点城市,受窄税基、低税率、强优惠等因素影响,试点十年来呈现“财政税收少、楼市调控弱、分配调节难”等特点,效果不及预期。

表:上海和重庆两大试点城市个人住房房产税制对比情况

数据来源:中指研究院整理

重庆试点房产税主要分为两类,一类是针对独栋别墅和高档住房的“豪宅税”,另一类是针对非务工人员投资购房的“三无税”。整体来看,重庆个人住房房产税试点的征收对象范围偏小且免征优惠力度较大,房地产税收对城市税收收入贡献较低。“豪宅税”实施三档差额累进税率,对高端需求释放有一定抑制作用,而“三无税”的免税门槛偏低且难以抑制本市户籍家庭投资性需求释放。试点十年间,重庆针对市场变化开展两次试点改革,但低税率下调控效果并不明显。值得注意的是,重庆房产税的计税依据为交易价而非评估价值,对较早购房群体影响较小。

相较重庆、上海个人住房房产税呈现“简税制、窄税基、低税率、强优惠”特征。上海对沪籍家庭二套及以上和非沪籍首套新购住房征税,若家庭存量房与新购住房总人均建面不超过60㎡免征房产税,若超过60㎡则对家庭超出总面积计税,应纳税额按“新购住房计税面积(已扣免征)*新购住房单价*70%*税率”计算。税率采用二档差额累进税率,当前基础税率为0.4%,单价超过上年新建住房均价两倍以上的新购住房税率为0.6%。此外,上海税收优惠力度也比较大,上海家庭成年子女和高层次引进人才惟一住房免征,上海家庭新购住房后1年内出售唯一住房、上海居住证满三年并在上海工作可退税。

综上所述,重庆和上海普遍存在税基窄、税率低、优惠力度大等问题,总税收比重较低,征收对象“重增量、轻存量”,对本地户籍家庭税收优惠明显。但不同之处在于,一是重庆先后两次试点改革,而上海政策十年未变;二是重庆税制相对复杂,计税依据既要看房屋单价也要看购房者情况;三是上海以家庭人均面积作为免征依据,而重庆则规定整体免征面积。此外,重庆仅需缴纳半年及以上社保即可免征房产税,免税条件低于上海的高层次人才和常住三年务工人员。

它山之石:典型国家或地区完善房地产税收体系

发挥保有环节税收调节作用

受税制设计影响,上海和重庆个人房产税试点经验相对有限。2018年,财政部就“财税改革和财政工作”答中外记者提问时曾提及,“相关部门将会参考国际上共性的制度性安排的一些特点,同时从中国的国情出发合理设计房地产税制度。”因此,除了国内试点探索之外,海外国家房地产税在课税对象、计税依据(税基)、税率、免征条件、评估体系等方面存在的一些共性,也同样能为我国房地产税立法和改革提供借鉴。

表:部分国家及地区房地产税征收情况及问题  

资料来源:中指研究院综合整理

从国际经验来看,全球各国实施房地产税主要可以分为三类:

第一类,美英等国实行不动产税或市政税,有利于调节地方财政收支。相较其他国家,美英等国税制相对简单,税基覆盖范围广且税收优惠和减免力度较弱,房地产税收占总税收比重较大,为地方财政收入主要来源。其中,美国坚持“以支定收”原则,浮动税率由地方年度财政支出预算决定,但也存在发达地区宽税基低税率,而部分落后地区窄税基高税率下税负较重等问题。

图:美国各州房地产税占州和地方税收总额比重(2018年)

数据来源:Tax Foundation,中指研究院综合整理

第二类,日本和韩国等普遍在本国地价及房价出现大幅上涨后调整或出台房地产税,采取二元税制。 其中,日本对土地和房屋分开征税且参考不同税基,新房前3-5年享受税收减免;韩国对普通土地和房屋征收财产税(属于地方税),对价值较高的土地房屋额外征收综合不动产税(中央税),但受评估价格远低于市场价格影响,叠加税收减免门槛较低,2020年房地产相关税收占总税收比重保持在15%左右,其中综合不动产约为4%。

图片表:新加坡自住和非自住房产的财产税税率情况(单位:千新币)

注:以一套年租金4万新元的公寓为例,若为自住,则须缴(40000-8000)*4%=1280新元/年;若为租赁,则须缴(40000-30000)*12%+30000*10%=4200新元/年的财产税以及部分个人所得税。

数据来源:Tax Foundation,中指研究院综合整理

第三类,中国香港、新加坡和德国等地区以年租金为税基实行房地产税,降低房屋空置率,优化资源合理配置,引导市场租购并举。相较于其他地区,新加坡私人住宅仅占两成,德国和香港个人拥有住房比例不足五成,相较于房屋评估价值,年租金成为更合理的计税依据,但税率普遍较低,房地产税收比重不高。其中,香港差饷默认由房屋承租人按季缴纳;新加坡实行高额累进税率,小户型低价自住房税收优惠力度较大,非自住或空置房税率较大;德国房地产相关税收体系呈现“重交易轻保有”的特点,对房地产投机交易收益征收重税,在保有环节按“州政府基准税率和各城市不同稽征率的乘积”征收土地税,免征部分首套房地面建筑面积并对二套房按年租金征收额外税费。整体来看,这些地区的税基和税率相对偏低,在加大自住房税收减免优惠力度的同时,调高空置房税率或对二套房额外征税,降低空置率,引导市场资源合理配置。

整体来看,美英等国家房地产税呈现“简税制、宽税基、低税率、弱优惠”的特征,税收占总体比重较大,是地方财政收入主要来源之一;日韩等国家税制相对复杂,采取累进税率,但税基整体偏低叠加税收减免优惠较高,房地产税占总税收比重不高;中国香港、新加坡和德国等地区个人拥有住房比重偏低,以年租金作为税基,新加坡对非自住和空置房提升税率,德国对二套房额外征税,引导市场资源合理配置。

在征收规则方面,根据国际、上海和重庆试点经验来看,预计房地产税试点城市将扩大征税范围,部分试点城市或将对存量房开展征税,税基按房产评估值或年租金计算,税基的设定将因城施策,税率整体不会太高,但部分城市或将借鉴新加坡和德国或对空置房和多套房实行超额累进税率。共同富裕要求下,试点城市仍将遵循房地产税免征优惠原则,加大首套自住需求及特殊群体的税收减免力度,试点人均免征或首套免征。

房地产税制改革对房地产行业

国民财富再分配均有深远影响

图:房地产税对房地产市场影响的路径

数据来源:中指研究院整理

在我国,住房存量规模庞大,针对个人自用住房房地产税从无到有的改变将直接对市场的供求机制形成新的引导机制,从而形成新的供求格局。

土地市场方面,房地产税开征在供应端将会对地方土地财政和供地节奏产生影响。房地产税收对住宅用地出让金存在部分替代作用,短期替代效果较弱,中长期有利于地方降低土地财政依赖度,推动地方土地供求规模趋于合理,引导库存处于合理区间。而在需求端,房地产税开征抑制新房市场投机性需求释放,从而或将影响房企拿地预期,进一步推动土地市场降温。

新房市场方面,房地产税开征在供应端对住宅产品的业态和结构均有所影响。若税收免征标准按面积计算,购房者为减少持有成本,或对低总价、中小户型住宅产品的偏好增加,推动房企提高该类住房的供应比例;如均对高档住宅计税,部分别墅或大平层产品将受到影响,长期持有偏好下降。在需求端,房地产税开征对市场成交量价均会产生影响。增加不动产的持有成本,有利于增强不动产的流动性,二手房市场供应量增加下,大城市住房的供需矛盾得到缓解,房价涨幅趋于平稳。另外,根据日韩经验来看,单纯开征房地产税对市场调控短期效果明显但中长期效果相对有限,主要原因是作为税基的房屋评估价格偏低且免税优惠力度较大,当房屋总价年涨幅超过税收支出后,房地产税对投机需求的抑制作用降低。而新加坡等地区对空置房大幅上调税率或额外征税,引导多套房产所有人出售或出租房屋,缓解市场供求矛盾,优化资源配置,市场相对平稳。

租赁市场方面,房地产税开征提高多套房产所有人持有成本,也增强其利用租金弥补税收支出的意愿,租赁住房供应量有所增加,租金涨幅在一定程度上受到抑制,值得注意的是,我国香港的差饷默认由房屋使用人缴纳,而我国部分大城市租赁市场供求差距仍大,存在房地产税支出被转嫁到租金的情况,从而增加承租人的资金负担。因此,在推进房地产税改革和立法的同时,对租房合同和租金的整治和规范也应提上日程。今年住建部等八部门提出力争在三年内实现房地产市场秩序明显好转,并重点整治租赁住房等领域突出问题,各地中深圳、北京等城市已发布《住房租赁条例》。

房地产税开征除了对房地产市场将产生直接影响外,还将间接影响居民财富再分配、居民消费和国家经济产业结构。根据央行发布的《2019年我国城镇居民家庭资产负债情况调查》,城镇居民家庭房产占总资产比重近六成,而金融资产仅占两成。房地产税征收后住宅的投资属性将在一定程度上被减弱,投资收益水平下降或将推动居民财富配置中房产的比重有所下滑,居民财富投资和消费结构有所调整,购房偏好下降或将推动部分居民储蓄和收入流向资本和消费市场,加快国家经济转型和促进国内大循环。

征收房地产税重构市场供求格局

核心一二线城市更适合推进试点

整体来看,核心一二线城市更适合开展房地产税试点,特别是今年上半年市场热度较高,房价涨幅较大的长三角、粤港澳地区城市以及中西部核心二线城市。

一方面,核心一二线城市人口持续净流入下需求较为充足,住房供求矛盾突出。房地产税试点开征后对需求端有一定影响但对刚需、刚改客群影响较小,叠加这些城市限购端普遍较严,预计市场活跃度仍有支撑。房地产税开征有助于引导多套房产所有人出售或出租房屋,缓解市场供求矛盾,优化资源配置。另一方面,部分核心一二线城市的市场目前已进入存量市场,二手房销售规模高于新房,这些城市为房地产税的探索研究和总结经验提供了较好的试点环境,有助于加快推进房地产税改革和立法。

目前房地产市场正处于调整通道,中央连续释放维稳信号下调控及信贷环境改善预期不断加强,但市场尚未出现全面恢复,预计试点城市最快将在2022年开始执行,且各地推行时点或将结合市场恢复情况确定。试点开征后,短期预计核心一二线试点城市的市场活跃度会受到一定程度的冲击,房价也会出现阶段性回调(调整幅度和周期依赖于征税力度大小)。但从中长期来看,核心一二线城市仍是人口主要流入地,市场供需矛盾仍在,结合“要增加城乡居民住房、农村土地、金融资产等各类财产性收入”的相关表述,未来核心城市及区域房价平稳上涨的趋势具备较强支撑,也符合全社会总体利益。预期稳定后,征收房地产税有利于合理引导住房消费和资源有效利用,有利于房地产市场平稳健康运行。

总结

我国目前房地产相关税收体系在保有环节税收缺失,仅上海和重庆试点征收个人住房房产税。经过多年的探索研究,我国房地产税改革已进入立法准备阶段,当前中央推进“共同富裕”下短期将进一步对试点城市深化扩围,积累经验并积极稳妥推进房地产税立法和改革。基于市场容量、供需矛盾和存量市场等维度的考量,核心一二线城市更适合前期开展房地产税试点,开征房地产税短期将对房地产市场和居民生活产生一定影响,房企拿地预期或有下降,住宅产品供应业态或结构也存在调整预期。房产流动性增加下预计新房市场供需矛盾有所缓解,房价上涨动能减弱,投机性需求受到一定抑制,新房销售规模和房价出现阶段性调整。租赁住房供应量增加下房租涨幅受抑制,但须出台政策规范租赁市场避免税负转嫁至租金。此外,开征房地产税亦将影响居民财富再分配,推进共同富裕。

对个人而言,房地产税在一定程度上抑制房产投机属性,对个体持有投资性物业的影响大于个体自住物业,在税收减免优惠政策影响下,对刚需和刚改客群的影响相对较小,多套房持有者税负相对较重。

对房企而言,在房地产税试点城市的拿地预期或有所下降,为迎合市场偏好,房企产品结构和业态等方面或将需要调整。同时,试点城市的住房供需矛盾将有所缓解,新房价格上涨动能减弱,价格趋于平稳。

延伸阅读:

房地产税要来了~哪些城市将成为首批试点?

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