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被起诉!南昌一业主因房屋质量不达标欠缴物业费引发诉讼

2021-01-22 09:05:05 南昌市西湖区法院 我要评论 |
[导读]房屋质量不达标,并非拒缴物业费的正当理由

房屋质量不达标,并非拒缴物业费的正当理由。

近日,南昌市西湖区人民法院诉前调解了一起物业服务合同纠纷案件。业主李某因房屋质量不达标欠缴物业费引发诉讼,经法官认真细致地解释,李某认识到房屋质量问题并非物业公司过错,最终,双方达成诉前调解协议,李某当庭缴纳了欠缴的物业费2600元,物业公司同意酌情减免部分物业费,并放弃了相关违约金的诉请。

2015年1月,李某与某物业公司签订《小区前期物业管理服务协议》,约定由该物业公司对小区实行物业管理服务,按建筑面积向业主收取物业服务费。李某按约定缴纳了2018年之前的物业费用。自2019年1月起,李某发现自己的房子外墙墙体存在裂缝经常漏水,房屋质量存在问题。李某虽多次找物业公司维修和协调,但问题较为严重一直未能妥善解决。为此,以房屋质量不达标和物业公司物业服务存在瑕疵为由,拒绝缴纳2019年以来的物业费用。某物业公司多次催缴未果,遂诉至法院,请求依法判令李某支付欠缴的物业费用2760元,并支付违约金300元。

立案法官审查案件后,认为此案李某并非恶意拖欠物业费,而是因为对房屋存在的质量问题一时无法解决,进而通过拒缴物业费的方式进行抗议。只要帮助当事人解决实际存在的问题,该案是可以进行调解的。分析发生纠纷的原因后,法官立即启动诉前调解机制,制定好调解方案,与当事人进行沟通说服。

首先,经办法官耐心地给当事人打电话,认真倾听当事人的诉说,稳定当事人情绪,努力消除隔阂进行友好沟通,适时进行相关法律法规的释明工作,晓之以理动之以情,动员当事人前往法庭进行诉前调解。其次,诉前调解过程中,针对李某关心的房屋墙体裂缝导致漏水的问题,法官告知其属于业主与开发商之间的关系,只要房屋还在保修期内,就应由开发商负责修复房屋质量问题。而房屋质量问题维修的主张与物业服务纠纷系属不同的法律关系,如李某确有证据证明系开发商交付的房屋存在质量问题,可另行主张权利。最后,对物业不存在过错而业主恶意拖欠的,告知相关法律后果,耐心疏导并督促李某缴纳物业费。同时,鉴于李某并非恶意拖欠物业费,说服物业公司适当予以折扣,并积极帮助李某与开发商协调后续维修事宜。

最终,在法院、物业、业主三方努力下,该案以诉前调解方式妥善解决,并达成如上诉前调解协议。不但提高了审判效率,节省了审判资源,而且通过调解结案,能够化解物业与业主之间的矛盾,实现法律效果和社会效果的统一。

房屋质量不达标需理性维权

消极拒缴物业费非合法途径

经办法官庭后表示,物业纠纷涉及民生、关乎民情,影响面较大,如处理不当,物业管理行业的健康发展将受到影响,从而产生不良社会后果,亟需引起重视。本案纠纷的产生原因,表面上是房屋墙体裂缝导致漏水,实质上是开发商历史遗留问题没有妥善解决,而该情形已经成为近年来物业合同纠纷案件增多的一个重要因素。事实上,部分小区开发商遗留下来的房屋质量问题、配套设施不健全、小区绿化不达标、道路设计不合理及销售时做出许多虚假承诺等历史遗留问题,导致物业管理对象存在先天不足,后续物业服务难度加大。业主大多将原因归咎到物业公司,并通过拒交物业管理费用以示不满,加剧了物业公司与业主的紧张关系,实非解决问题的有效办法和合法途径。本案的产生,主要是因为李某不能正确区分开发商和物业公司各自的责任范围,不仅增加当事人诉累,还有可能使业主错过向开发商主张权利的法律时效。

为此,法官建议:

一是引导业主理性维权。出现房屋质量问题,业主可以与开发商协商,要求开发商提供维修或者采取其他措施等,也可以向建筑工程质量监督部门投诉,由建筑工程质量监督部门督促和要求开发商对房屋质量做出说明,并履行相应的维修义务。如果在房屋保修期内,业主还可以就房屋质量问题向法院起诉开发商,要求退房或者赔偿损失。如果超出房屋保修期,业主可以将情况反映给业委会,申请专项维修基金来对房屋进行修缮。

二是提高业主诉讼能力。就本案房屋质量问题,业主选择通过诉讼维权的话,一方面要正确区分物业公司和开发商的责任,区分物业服务法律关系和房屋买卖合同法律关系,向正确的主体及时主张权利,而不是通过消极不缴纳物业费进行抗议;另一方面,增强举证能力,提高举证意识,保存和收集对自己有益的证据,在诉讼中做到有理有节有据。

三是创新物业审判方式。西湖法院在这方面做了一些有益的尝试,包括成立物业速裁审判团队,实行诉前调解程序前置、搭建诉前调解平台、明确诉前调解流程、创新调解工作机制、形成诉前调解合力等,并通过通过开展巡回审判、公开庭审,普及法律知识,营造合法经营、依法维权氛围,实现“审理一案,宣传一片”的辐射效果,大大提升物业纠纷的审判效率。如本案就是通过诉前调解程序前置,将调解关口前移,既缓解了审判压力,又妥善地处理了双方的矛盾,取得了积极的成效。

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