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南昌解除限购区域大猜想!哪个板块最“跑火”?

2020-10-28 14:37:37 南昌楼市情报 我要评论 |
[导读]房子卖不动,地就卖不动,地卖不动,南昌「没钱」的问题就会变成大问题。

1、传闻,是怎么开始的

如今南昌正面临着「没钱」的大问题。

其实,没有钱并不是什么大问题,没有钱就卖地。

但是如果地也卖不出去了,那么问题就真的棘手了。

根据房信网的数据显示,截至6月30日,湾里的库存套数已经攀升至5359套,库存面积上升到66.58万方,去化时间高达16个月,是正常水平的1.5倍-3倍。如果再加上新建区54万方的库存,可以说是南昌市商品房库存的半壁江山了。

房子卖不动,地就卖不动,地卖不动,南昌「没钱」的问题就会变成大问题。

在易居统计的2020年前三季度全国40城新房成交面积增速表中,南昌以-32%位列倒数第三,形势严峻。

无论是为了帮助南昌市政府把钱袋子鼓起来,把财政缺口补回来;还是为了让区管委会成立之后第一年的政绩考核成绩单更好看一点,湾里都必须想办法解决去化难题。

2、如果是湾里

在湾里传出“解除限购”之前,有个湾里的开发商朋友这样和诉苦,说湾里现在的情况是“寸草不生”“颗粒无收”,这话简直是闻者伤心听者落泪。

其实也没有说的这么惨,湾里还是有那么一两个楼盘,凭借营销总们出色的操盘能力,长期上榜全市销售排行榜的。

去年年底,我们在南昌公布重大区划调整,把湾里区并入新建区之后,就对湾里未来的市场趋势和发展做过预测和分析了。

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一个区域被剥夺走独立的行政权限,基本丧失了自主发展能力,只能听候新建区的发落。也就注定了湾里之后的发展,会被彻底边缘化。

在新建区自己没有发展到新的量级之前,是断然没有富余的资源,去照顾湾里的。

也是因此,在湾里没有出现新的重大的行政调整之前,这种情况都不会出现大的转变。

所以如果是已经在湾里买了房子的朋友们,就只能加强对“房住不炒”这句话的理解,把它落到实处,身体力行,把湾里的房子,装修起来,住起来。

投资什么的,这几年就别想了。

3、如果是新建

按理说新建区自己已是幅员辽阔的大区了,吞并了湾里之后,原先被湾里拦腰斩断的东西两个大区得以合龙贯通,在区域规划、土地开发等方面,都更加的游刃有余。

但是新建区往南是九龙湖,向北是赣江新区,可谓是腹背受敌,进退维谷。产业上都是落后的工业园区,招商引资最后都落到了九龙湖去。

土地供应方面也是一副竭泽而渔的架势,小小的一个欣悦湖,聚集了十三家开发商,江湖绰号“欣悦湖十三太保”。

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明明新建区幅员辽阔,辖区面积排在全市前列,可开发的土地面积更是弹药充沛,却偏偏要做出一幅寸土寸金的架势,往一个小小的欣悦湖里面,塞下几十万的居住人口。

我真的不敢想象未来如此大的人口密度下的居住体验了。

4、如果是九龙湖

九龙湖的土地开发计划,就要合理很多。

九龙湖在最初的规划设计上,就充分考虑了市政绿化类、商业类、教育类、行政类、住宅类的土地之间的合理分布。

基本做到了在一个小的组团中,有公园、有学校、有商业体、有写字楼、有行政办公大楼、有社区服务中心、有容积率搭配合理的住宅社区。

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上图上九龙湖的规划设计图,其中黄色块是住宅地块,红色块是商业地块,粉色地块是教育或问题地块,绿色块是公园等绿化地块。

可以说每一宗住宅地块的附近,都被规划有商业体、写字楼、学校、公园等各类配套,充分考虑到宜居属性。

土地规划设计的合理,给予了九龙湖在土地开发上最大的先天优势。

至于各种配套的落地,虽然速度差强人意,但没钱就是这个样子,总是要慢半拍、一拍。

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根据房天下统计的数据显示,2020年前三季度南昌市的新房住宅成交TOP10中,半数都来自九龙湖,也就不意外了。

不过随着融创文旅城在9月份基本清盘,偌大的青花瓷功成身退,关门谢客,九龙湖的一家独大的局面正式结束。

如今九龙湖进入百家争鸣的时代,西客站组团、国博组团、4号线沿线组团各有亮点,共同托起了九龙湖2.0新时代。

5、如果是经开

今年以前,经开区都是南昌市成交热度排名比较靠后的一个区域,大家弊病比较多的是气味问题。

不过随着今年下半年旭辉在经开的项目入市,经开区的讨论热度确实是被旭辉给带上了一个新的台阶。

所以确实不能忽视大开发商和超大体量楼盘,对一个板块的影响。

旭辉之于经开,就好像融创之于九龙湖、华侨城万科之于象湖、绿地之于赣江新区。

我个人是很佩服经开区领导在经开转型上的决策力的。

在此之前,经开区工业厂区、创业园区林立,居住环境非常不好,于是经开区领导用非常大的魄力,拿出来了一块超级大体量的地块出来土拍,要求就是开发商要配建一个超大的公园,以此改善经开区的居住环境。

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经开区规划图调整前后,2017年

不过积重难返,经开区现在还有一个问题,就是可选的新盘不多,如果不选旭辉,就只有其他几个卖了好几年的次新盘,在产品设计上已经严重落伍。

或许未来随着更多的新产品进入经开,经开的情况会慢慢好转,但是现在单靠旭辉,还是独木难支,孤掌难鸣。

其实不仅是经开,目前南昌市各个板块,土地供应非常不平衡。有些区块疯狂供地,于是每个月都有新楼盘入市,有的区域一年都没有几宗土地供应。

比如朝阳和经开区就很像,除了华侨城万科之外,也没的选,但并不是每个人都能接受将近2万的单价,于是只能无奈放弃选择这些板块。

6、如果是高新

再来说一下最近同样非常火热的板块,高新。

高新应该是一个特例,一个奇迹。我至今没有想通,高新是如何发展到今天这个地步的。

唯一可能的解释就是南昌把在招商和办学上近乎80%的成果,都放在了高新区,而完全忽视了高新区的地理特征带来的几乎无法突破的发展天花板。

我们会发现,沿江发展不仅是南昌最近二十年的主要特征,也是全国各大城市的主要特征,基本上每个拥江城市,经济最发达的板块,必然是沿江板块。

但是高新是个特例,他是如此的深入腹地。

以致于即使拥有地铁网络,从高新到达老城区中心八一广场,也要30分钟以上,如果是自驾,这个时间就要更久了。而从高新到南昌的另一个城市中心,红谷滩万达广场,时间更是要1个小时左右。

通勤1个小时,基本是城市生活的一个可容忍的上限了。

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从八一广场到高新之间,拥有一条“江西第一路”,全长约12.5公里,南昌境内再找不到一条直线公路,比这条更长。

因为我们公司就在高新,这真的是我的真实感受,大家都知道,做房地产媒体,不可避免的要经常去各个楼盘踩盘,每次我们出去踩盘,都非常痛苦,不仅身体受苦,关键是钱包更受苦。

但就是这样一个腹地板块,房价已经攀升到1万6以上了。

高新,真·高。

7、如果是象湖

因为南昌有一条赣江穿城而过,所以南昌的沿江板块也真的蛮多的,从去年开始热度慢慢拔高的象湖滨江板块也是沿江板块。

象湖是南昌很早就进入房地产开发的一个板块,也是一个聚集了南昌本土开发商最多的一个板块,可以说是象湖就是南昌本土开发商的试验田,各种神奇玄幻的楼盘轮番上阵,刷新我们的三观。

但有时候市场就是这么魔幻,越是神奇的户型房源,还越是容易找到买家。

目前南昌二手房挂牌量激增,这个大家都知道,而二手房成交量最高的楼盘,是象湖的居住主题公园。

这也是一个体量堪称巨无霸的小区,我们公司有个同事就住在这,我第一次去做客的时候,是真的在里面迷路了,一点不夸张。

但就是这样一个二手房成交量最高的楼盘,居住起来也很难说很舒服,比如他的交通,比如他的学校,这不是这个楼盘独有的问题,这其实是象湖整个板块的弱点。

8、如果,没有如果

说个比较玄幻的事情,我们都知道前几个月新洪大已经正式开业了,我们还曾经去开业现场实探过。

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新洪大开业现场

新洪大本身的各项设计都可以说非常领先了,设计理念很完美,但是招商这个老大难的问题就是一直如鲠在喉。

新洪大旁边,原来就有很多农民公寓或者村盘子,我有个朋友的朋友,就在那里开个小饭店,据他说新洪大开业之后,包括他自己的店在内,周边的这些乡村饭店,生意那叫一个火爆,租金更是疯涨。

我们说句玩笑话,其实新洪大本身并没有错,错的是象湖,是这个实体商业消亡、电商经济火爆的新世界。

延伸阅读:

南昌新建区“解除限购”?区房管局:消息为假

疯传!湾里将解除限购!是营销噱头还是内部消息?

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