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南昌首宗需开发商自持5年的项目 未来现房销售或成趋势?

2020-04-02 10:15:02 爱房网 我要评论 |
[导读]近期,新建区挂牌一宗南昌首个需要自持的住宅用地。

  4月2日,南昌市自然资源局公示了南昌新建经开区几宗土地挂牌。其中,有一宗住宅、商服用地引起大家的关注,这是南昌首个住宅自持的地块需要自持5年。该地块面积46.651亩,计划2020年4月21日竞拍

  DAK2020005地块,位于江西新建经济开发区宁远大街东侧、兴业中大道南侧,规划为住宅、商服用地,容积率1≤FAR≤3.2,建筑密度35%,绿地率30%,地块起始价600万元/亩,起始楼面价2812.5元/㎡,毛坯限价8300元/㎡

  地块要求:

  1,该宗地采取“限房价、竞地价”方式出让,毛坯住宅最高销售均价为8300元/平方米

  2,普通商品住宅144平方米以下的建筑面积占住宅总建筑面积的比例不低于70%。

  3,配套商业建筑面积19989.85㎡(不小于计容总建筑面积的20%),自持年限不少于10年

  4,住宅建筑面积约79959.44平方米(不低于计容总建筑面积的80%)自持年限不少于5年。自持时间自取得房屋不动产证之日开始计算。此项工作由区房管局负责监管落实。

      南昌首个现房销售的楼盘

  小编发现此宗地块不同寻常:住宅建筑面积约79959.44平方米(不低于计容总建筑面积的80%)自持年限不少于5年。自持时间自取得房屋不动产证之日开始计算。

    “自持”?什么意思呢?即开发商拍得土地所建筑的商品房只能出租不能出售。小编翻看了出让须知,这宗地块签订《出让合同》后,12个月内进行项目动工建设。在项目动工建设后2年内完成项目施工建设,并申请竣工验收

     按照自持时间自取得房屋不动产之日开始计算,自持年限不少于5年,再加上施工竣工的时间,整个项目中住宅部分至少7-8年不能对外销售。一旦对外销售,这个地块的住宅将是现房销售,这也就意味着,它是南昌首个现房销售的楼盘。

  自持已经成为开发商拿地的新常态

  虽然,这是南昌首次规定住宅需要自持的地块,在全国却不是。早在去年,多个城市的土地出让就要求住宅也要有一定比例的自持,在北京、广州等地这一比例甚至达到了100%,这意味着开发商盖出的房子一套也不能对外出售。如今,“自持”已经成为开发商拿地的新常态了。

      “自持”!现房!要求这么苛刻,究竟会有哪个开发商会拿地呢?首先,指望着缩短销售周期来盈利的中小房企不太可能,资金流转对于他们来说是命脉。其次,从全国可以看出,对这种地块有兴趣的开发商,大多是资金雄厚的一线房企,比如万科,联发,融信等等开发商;这些企业有实力,也有兴趣试水新型模式,至于怎么盈利,并不是这些企业放在第一位的。

  住宅“自持”,对开发商来说也是一个极大考验,各个房企应对方式也不同,例如中粮拿下北京海淀区地块时,虽然住宅是100%的自持,但是商业却是10%的自持,商业部分的营销收入用来缓解资金所带来的的压力。再例如万科,用众筹的方式来解决资金压力和回报率问题;又或者开发商抵押贷款;但是,无论哪种方式都要考虑到利润回报这一最终的现实目的,如果自持住宅的投资回报率没那么理想,最终,也只会害苦拿地的开发商。  

  住宅自持是平稳土地价格的良药?

  如果说自持是为了限制开发商拿地的热情,不对外销售不就减少了商品房的供应数量吗?这样会不会造成供不应求的现象呢?又或者是为了提供更多的租赁房源,那就更不能理解了,高价卖给开发商,开发商也肯定会提高租赁价格给租户,最后受伤的还不是老百姓。

  如今这股“自持”风吹到了南昌,也算是给南昌的开发商们一个考验,至于如何运作,就要看拿地的开发商定位了。而且现房销售对于购房者而言,绝对算一个大利好,周边配套,生活设施,交通环境,更重要的是房屋装修质量一目了然,不用再听信置业顾问的片面之词。

  以上观点都是小编的猜想,也欢迎各位提出不同的观点。4月21日,爱房君将持续关注这宗地的最新动态,让我们静候佳音。

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