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房企抢收“打折潮”即将来临!6年前的历史或重现

2020-02-14 10:01:01 蓝白观楼市 我要评论 |
[导读]对大房企来说,一旦整个一季度都卖不出去房子,整个2020年的财报都会非常难看。

转眼到了2月中旬,窝在家里终究不是个办法,返程潮还是开启了。

交通运输部公路科学研究院大数据团队发布的数据显示,1月30至2月18日,是今年春运后半程,这20天,全国跨地区人口流动量约为1.42亿人。2月19日至3月15日,这25天,跨地区人口流动量约为1.45亿人。

也就是说,3亿人即将在未来一段时间涌入城市,3月15日,也就是一个月以后,如此庞大的流动人口会“集结完毕”。

对楼市来说,1个月以后,可能会出现房企抢收的“打折潮”。

原因有三。

第一,复工、售楼部重新开放,流动性回归正常。

每家房企规定的复工和售楼部开放时间是不同的。

以恒大为例,将复工时间延迟到2月17日,同时,全国1246个项目在2月20日前不得开工,全国1040个售楼部在2月20日前不得开业。

以融创为例,2月17日(星期一)起恢复现场办公,以楼盘所在城市规定时间为准。

假设返程潮开启后,房企的工作人员、农民工、售楼部的置业顾问们、中介们需要14天左右的观察时间,房企进入正常工作节奏至少要到3月初。

照此来算,一个月后的3月中旬,去看房的人流才能慢慢恢复,楼盘施工所需的物流、原材料、配套设施才会步入正轨。

第二,库存积压下,房企必须要“甩货”。

售楼部重新开放后,开发商会干什么?

答案很简单:当然是加速卖房,不留余地的,争分夺秒的把手里积压的房子卖出去,卖的慢了还不行。

上海易居房地产研究院近日发布的《2019年中国百城库存年度报告》显示,截至2019年12月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量为48342万平方米,环比增长2.1%,同比增长5.7%。

当前库存规模已经保持了连续13个月的同比正增长态势,总体上看,相比2017-2018年,2019年住宅库存压力有所增大。

换句话说,卖不出去的房子,已经“积压”了13个月,加上春节没有成交,开发商必然要把丢掉的“销售额”给找回来。

第三,债务高峰即将到来,房企“还钱”压力大。

据第三方机构克而瑞统计,2020年95家典型房企共有5575亿元的债券到期,相比2019年到期债券增长了43%。其中,1月、7月和11月均为偿债的高峰,分别需要偿债616亿元、615亿元及662亿元。

注意,这95家典型房企都是上市公司,涵盖了大部分实力较强的开发商,但是,全国房企有好几万家,大量的本地中小开发商债务没有计算在内。

而根据平安证券研究所测算,2020年房企境内债券到期5902亿元、海外发债到期2136亿元、房地产信托到期6544亿元,合计约1.46万亿元,较2019年实际到期值增长19.4%。

其中,2月到期金额为672亿,占全年比重为4.6%,3月到期金额环比增84.7%至1240亿,且呈逐月上升趋势,7月到期值达到峰值1490亿。

也就是说,对房地产行业来说,2-3月份的资金压力最小,随后逐步上升,到今年7月份,也就是5个月以后,债务会达到近1500亿的峰值。

到了3月中旬,账上如果还是没有收入,购房者能熬得住,开发商不一定扛得下来。

无论从以上哪个角度来看,1个月后,房企争着“打折抢收”,将是必然。

一方面,唯有降价,才有出路。

假如你一名准备买房的刚需,做一个选择题。

A楼盘3月份恢复开放,原来均价1万,现价9500,降价500元,B楼盘原价也是1万,降价600元,C楼盘直接降到了9200元,你会如何选择?

有人会说,果断选C楼盘。

错,真正的购房者肯定会选择“继续等”,而不是找价格最低的那个开发商。

因为所有人都明白一个道理:当房企抢收潮开始时,刚开始释放出来的肯定不是最低价,没有最低,只有更低,等待低价的同时,房企眼瞅着没多少人买,为了回款,价格会越来越低,直到自身的资金压力解除,否则会一直陷入到“越等待越降价”的困局里。

另一方面,3月的时机不抓住,全年都白忙。

之所以强调是一个月后,还有一个重要的原因:3月份是房地产行业全年最重要的一个时间。

历年楼市小阳春的黄金时间,一般是2月中旬-5月上旬,新开楼盘需要蓄客,中介需要带看量,前期无法准备充分的情况下,即便未来几个月能够重新开放,买房需求也不会一下释放出来。

今年返乡置业潮已经板上钉钉没有了,照现在的情况来看,小阳春也没什么好期待的,因此,3月份能不能卖出去房子,不是“锦上添花”的事,而是“雪中送炭”。

对大房企来说,一旦整个一季度都卖不出去房子,整个2020年的财报都会非常难看。

对中小开发商来说,一旦复工后的3月份卖房窗口错过了,就不是财报难看的问题了,而是能不能生存下去的事。

历史虽然不会简单的重复,但总归是相似的,从目前的情况来看,楼市很有可能会重复6年前的“历史”。

2014年是什么时间?

2014年2月,全国近4成银行上浮房贷利率,超1成银行停止二套房贷。

当年9月,房价同比增速连续下滑10个月,达到-1.1%。商品房销售面积连续回落19个月,达到-8.6%。

今年的情况,虽然与6年前有所不同,更大程度上是受短期事件的影响,但房地产作为一个商品市场,价格波动逻辑是一样。

对房企来说,这个上半年确实不好过,对购房者而言,却是难得的“砍价”机会,置业顾问们终于可以收起高高在上的态度,认清市场已经属于“买方”的事实。

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