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疫情下的楼市:2020年仍然是值得期待的一年

2020-02-06 14:25:09 楼市团长 我要评论 |
[导读]那么2020年楼市走势会有什么变化,我们该什么时候买房,什么时候卖房?不急,我们先来回顾一下2003年那场非典疫情对楼市的影响,然后从中窥见一二。

2020年突如其来的疫情,打乱了春节后的生产恢复和经济活动,也冲击到了楼市的走势。

那么2020年楼市走势会有什么变化,我们该什么时候买房,什么时候卖房?不急,我们先来回顾一下2003年那场非典疫情对楼市的影响,然后从中窥见一二。

简单说,非典疫情的出现,让2003年的北京4月和5月的商品房预售平均减少了3296套,降幅高达36%。同样也让全国楼市的开发速度和销售量都出现了大幅度的降低。

然而,后来一份文件扭转了市场颓势,并且大大加速了中国城市化进程,也就是后来广为人知的18号文件。

18号文件的第一条就是:“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业”

18号文件的出现,让非典的影响彻底消失,也让楼市从2003年8月31号开始,驶入了一个新的快车道,开启了十几年的长期上涨。

那么这次疫情还会出台政策暴力救市吗?我们继续往下分析。先来看看我们当前的经济形势。

去年四季度末,不管是社会融资总规模增速,还是PPI(工业品出厂价格指数)和PMI(制造业采购经理人指数)等经济性指标,都表明贸易战之下,中国的经济有阶段性筑底企稳的迹象。

很显然,疫情的到来,打破了这种势头,让GDP保6%增加了不少难度。为此高层非常果断,宁愿全国不过年,耽误春节气氛,也要隔绝交通,同时延迟复工复产,这种长痛不如短痛的做法是之前灾后恢复的宝贵经验。

基于以上分析,我们审慎地提出以下5个判断:

判断01:

为了保住经济,货币政策不会突然大降息,但是小步快跑,持续、多次的降息降准将会成为常态。

受限于以下三个原因,高层不会突然大降息:

所以高层大概率不会采取突然大幅放水的措施,而是多频次、小步快跑地进行降息降准,输血经济,维稳楼市。

房价的涨幅,与利率水平的高低呈现负相关性——越是降准降息,房价越容易上涨。

一旦疫情结束,极可能出台的宏观经济方面的政策,首要措施就是1年期LPR和5年期LPR的利率降低。

所幸的是,央行作为调节经济的总阀门,目前已经开始发挥自己的作用。

2月3号早上9点,央行发出公告,通过逆回购累计投放12000亿,这个数字达到了史上最大规模。投放的不仅有资金,利率也在随之下调:7天逆回购利率从2.5%下调到2.4%。14天逆回购利率从2.65%下调到2.55%。

紧随第二天,2月4日央行再投放5000亿,累计两天市场上投入的资金达到了1.7万亿!2020年,热钱流动的脚步声已经非常靠近。

判断02:

楼市调控政策加码可能性变小,甚至可能进一步放松。包括但不限于:

判断03:

新房开工整体推迟,供应更为紧张,疫情过后如果供应没有跟上,房价可能报复性反弹。

近日,恒大集团发文,为贯彻落实错峰返程的要求,假期延长到2月16日。全国1246个项目在2月20日前不得开工,全国1040个售楼部在2月20日前不得开业。

其他开发商也都按高层的要求,延迟复工复产,大量的楼盘建筑工程停顿。所以今年新房供应必然大受影响,供应少了,价格肯定会有一波冲高。

判断04:

小区物业差劲,卫生环境恶劣的二手房大受影响,很难卖出。

刚需住宅看地段,高端住宅看物业。你住的房子好不好,跟物业有直接关系。这几天,在疫情防控的考验下,各地物业管理水平彻底暴露了原型。

有些小区全面封闭,外卖、快递、中介等外来拒绝入内,外来人口仔细盘查,尤其是疫区归来人员必须登记上报,时刻监控身体状况,防止二次传播。同时三日一扫除,七天一消毒,小区卫生条件时刻保持良好。

而有些小区由于物业中心人手不足,制度混乱,小区管理聊胜于无,疫情防控工作几近废弛,发生多起聚集病例,搞到人心惶惶。

判断05:

开发商降价卖楼的窗口期很短,房价最多回调2-5%或横盘,不要幻想抄底。

只要疫情过去,经济增长恢复,所有曾经的恐惧都会一扫而空。就像2015年去库存刚开始很艰难,开发商暂时愿意降价卖楼,但是一旦有政策刺激,他们马上收回优惠,上调价格,一直涨足3年,到2018年才肯停下来。

所以想薅开发商的羊毛,一定要抓住极短的窗口期,该买大胆买。一旦他们活过来,价格上调,就啥也没有了。记住,疫情过后1-2个月是最好的买入时机。

(2003年非典后楼市走势,短暂下挫后大幅走高)

至于卖房,则要等到疫情结束后6个月才卖比较合适。如果着急出手,不要犹豫,一口气降个5%,可以大大缩短成交时间,掌握决策主动权。

在各种客观条件充足的情况下,本该准时到来的小阳春,在突如其来的疫情面前不得不延迟。但是疫情之下,楼市只会在一段时间内受到影响,长期的走势不会改变。

毕竟疫情只是延迟了需求释放的时间,而不是彻底摧毁需求。

即使没有类似于2003年18号文件的红利出台,2020年疫情结束后,楼市同样也会进入自我修复阶段。一旦修复开始,前期因为疫情而被压制的需求,就会集中释放。

所以2020年仍然是值得期待的一年。

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