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南昌高价地项目扎堆入市 楼市何去何从?

2019-11-12 15:45:15 爱房网 我要评论 |
[导读]在土地市场高温的2016年和2017年,南昌土地市场诞生了许多高价地。如今,两三年过去,这些高价地逐渐进入销售阶段。它们的境况如何?

    在土地市场高温的2016年和2017年,南昌土地市场诞生了许多高价地。

    如今,两三年过去,这些高价地逐渐进入销售阶段。它们的境况如何?

    一方面,当初拿地的房企在地价高的时候进入,土地成本高企。

    另一方面,目前南昌楼市整体调控依然从严,这些高价地在经过两年甚至三年的酝酿后,依然面临着盈利难、入市难的双重困境。

    南昌典型高价地项目一览 多盘尴尬入市

    爱房网数据中心统计,截至2019年11月7日,南昌典型高价地项目有30个,近八成高价地已经入市,未入市的多为2019年之后拍的新地。

南昌典型高价地项目开盘盈利状况对比


    从表里可以看出,南昌主城区除湾里区外,楼面价均超过8000元/㎡,有7个项目的楼面价超过10000元/㎡,多分布在老城区的西湖区、东湖区、青山湖区、青云谱区。

    上表中已经入市的23个高价地项目中,测算地价、房价比值处于29%-79%不等,房地差在3680元-19978元/㎡之间。入市最早的是融创青山湖壹号,楼面价约为11147元/㎡,为当时的青山湖区地王,如今已售罄数月。入市较早的几个高价项目,如联发时代天境、蓝光雍景半岛、南昌恒大翡翠华庭也到了清盘或售罄的阶段,而入市最为缓慢的高价地是位于新建区的恒大悦龙台和海玥珑府,拿地之后32个月才首次开盘,销售数据也不理想。

    盈利空间较大的项目集中在东湖区、红谷滩、湾里区、西湖区等区域,并且是拿地较早、没有规定限价的项目,多早于2017年7月。其中,恒大林溪府苏宁檀悦的地房比为29%,房地差为11278、19978元/㎡,地房比均为29%,盈利空间十分可观,还有另外3个项目的房地差超过10000元/㎡,如中海寰宇天下、富力华庭、正荣西湖紫阙台。而房价比在在52%以下的项目共计9个,盈利尚有较大空间

    不过,盈利的高价地还是少数,近六成入市高价地面临亏损。这部分项目房地差多在7500元/㎡以下,地房比平均在62%。房地差最低的莫过于朝阳新城的名城紫金轩,剔除掉建安成本之后,仅余不足2000元/㎡。且大多项目难以覆盖财务、营销等成本,难逃亏损的厄运。    

    南昌楼面价不断刷新  楼市何去何从? 

    这批高价地集中成交在2017年上半年之前,这也与当时南昌的土地市场情况有极大关联。那时刚刚经历过2016年楼市高位的大部分房企去库存取得了阶段性成果,对南昌楼市充满信心。同时房企也为战略布局考虑,在南昌补仓意愿强烈。因此2017年以前南昌诞生了许多区域性高价地。


    而在调控依旧不松的2019年,南昌各区域最高楼面价仍被多次刷新,青云谱区、湾里区、青山湖区、九龙湖和赣江新区的楼面价地王皆已换主,融创地产已夺得3个区域的单价地王了。

    值得一提的是,九龙湖和赣江新区作为南昌楼市的热门板块,向来是房企和买房人的“必争之地”,在2018年之后,尽管调控不断加码,这两个区域的楼面价还勇于高攀至新高。

    九龙湖目前整个在售新房的价格基本上1.6万元/㎡的价格红线上,区域内高价地林立,最为引人关注的当属融创赣江府,楼面地价9340元/㎡,项目即将入市开盘,按照15850元/㎡的限价,加上最高4500元/㎡的精装标准,这势必要突破九龙湖整体的价格红线。

     自万科一口气拿下赣江新区8块地之后,将打破赣江新区被绿地独霸一方的格局,未来或看到“两雄争霸”的硝烟。目前来看,赣江新区热销楼盘绿地儒乐星镇新房均价13000+元/㎡,几乎和青云谱区、象湖新城等配套成熟区域持平,尽管销量不错,但市场购买力被提前透支,加上价格走高,不知未来的万创城是否能打开楼市新的格局。

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    如今,楼市“金九银十”早已不在,日渐萧条、成交持续低迷,部分楼盘去化缓慢,还卖成了现房,房企大都陷入“赔本赚吆喝“的窘境。年底将近,开发商坚持“现金为王”,快速“回款”才是硬道理,为了避免公司陷入经营风险,有的开发商要求员工内购,低价出售(例如,恒茂某盘推出的7字头毛坯房),有的企业减员和降薪(例如万科),还有的打出特价房、全民营销促销售(举不胜数)……

    在地价高走的当下,南昌各大开发商都在进行产品品质和定位的PK,对于有改善需求的购房者来说,只要保证现金流,市场上改善产品可选择面将非常广;对于刚需购房者来说,捡漏的机会越来越少,今年的“上车”的机会越来越少,多个板块面临“脱刚”,还是要把握机会,尽早上车。


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