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重新定义洋房!南昌西湖区天价楼盘的背后!

2019-10-26 16:31:51 爱房网 我要评论 |
[导读]南昌南水玖悦府单价38796元/㎡,相信很多朋友都听说过了!这也是目前南昌最高的房价了,即使是别墅也没有一战的!

南昌南水玖悦府单价38796元/㎡,相信很多朋友都听说过了!这也是目前南昌最高的房价了,即使是别墅也没有一战的!要知道,南昌目前普遍价格在15000-18000元/㎡,这次一次翻了个倍还有余,确实让很多购房者心生恐惧。这么高的价格,网友们也纷纷提出疑问:为什么这么贵?有人买?谁买?

带着网友的疑惑记者实地走访南水玖悦府,为大家一探究竟!

据了解项目是在2018年2月以64.95%溢价率由众鑫房产拿下,折算楼面价9028.32元/㎡,住宅限价18500元/㎡,成为了南昌最高限价地。而截至目前为止,仍未有其他地块超越它。

为什么政府要设定这么高的限价?

我们一起来看当时拍地公布的拍地需求

1、地块性质商业、居住、行政办公用地,分为两小块。

2、西侧为办公用地,需要建设8000㎡办公场所,产权移交给市城投公司,而后给森林公安和野保中心无偿使用。

3、东侧为商业商务、居住用地,也就是项目所在地,容积率为1.2。

项目共计约4.7万方建筑面积,去除商业、政府办公、绿化,仅剩1.76万方左右的住房建筑面积,合计135户。如此高的要求,那么限价18500元/㎡也算合理的了。

位置分析

南水玖悦府位于南昌市西湖区灌婴路以北、抚生路以东,距离在建地铁4号线灌婴路站点仅300米。作为南昌的老城区尤其是靠近洪城大市场,大家可能会认为交通非常差,但是通过走访发现,道路方面还是非常便捷的,周边的抚生路、灌婴路、洪城路、沿江快速路这些基本都是近几年新修建的。

不过由于地铁4号线的建设,桃花路周别改造,加上洪城大市场车流比较多,就目前而言道路比较乱,不过随着明年洪城的搬迁,4号线两年后的建设完成,道路会恢复通畅,交通更加便捷,可以轻松前往老城区、朝阳新城、红谷滩等板块。

配套方面

就所有人最关心的教育资源而言,在项目400米远的位置有立德朝阳中学,800米远的位置还有一个规划中的学校用地。

医疗资源方面,南面有南昌市第三医院朝阳院区,北面有消防总队医院,西面有江西省中医院

同时南水玖悦府项目自身配套沿街商铺,且因地处朝阳新城、老城区两大板块交汇的核心地段,还可轻松享受顶级配套资源,如西湖万达、九洲天虹、华侨城玛雅水上乐园、赣东大提风光带、象湖湿地公园、南昌动物园等;借助四通八达的交通路网,就连红谷滩新区、老城区的繁华配套也触手可及。

老城区最大的优势就是配套了,无论是交通、医院、学校、景观、商场一应俱全。

项目产品

项目共8栋,4-6层,135户,197个车位,1.2容积率,30%绿化率,约88%得房率。

从项目的整体和数据看得出,这是一个低密度的社区,1.2的容积率很多别墅也达不到,舒适性应该会非常不错。

南水玖悦府均为四房结构,户型面积在120-137㎡之间,主打中高端,加上位置和产品稀缺性,还是非常有卖点的。项目主要面对的人群应该是老城区本身的置换人群,或者是希望一步到位的朋友。

很多朋友可能对南水玖悦府有些不了解,觉得是一个不知名开放商开发的,但实际上项目是有国企背景的,拿地和开发南昌水投均有参与,南昌水投是一家江西省南昌市的国资企业,主要负担着南昌水利建设和城市工程建设,开发业态涉及旅游地产、教育地产、酒店地产等多个领域,足迹遍布全国。后期物业方面是由新力接管,所以房屋品牌质量以及后期的物业都不用担心。

价格方面大家千万不要被38796元/㎡给吓到了,这只是B1户型,其他户型带装修价格在23000元/㎡左右。何B1户型这么贵?炒作吗?下面继续看

项目户型

南水玖悦府有多种户型:A1户型-约129㎡;A2户型-约137㎡;B1户型-约132㎡;B3户型-约124㎡。其中B1户型三层结构,B3户型两层结构。

目前,项目仅开放了引起热议的38796元/㎡天价房源户型——B1户型的样板间。该户型仅有8套,分布于1#、2#、3#、4#的一楼,一层两套,价格32000-38796元/㎡不等。

这个户型对外宣布的建面约132㎡,其实底下大有玄机。B1户型设计为地上一层、地下两层的复式构造,再加上外带约140㎡南北向庭院,相当于一套低配“别墅”。

地上一层为全装修交付,地下两层为毛坯交付。其中,地下第一层抬高了1.5米,南北有下沉式庭院,完全可以当做正常楼层来使用;而地下第二层为全地下,利用天井来进行采光,比较封闭;地下两层的层高加起来共计6米。

这么大面积的户型,完全可以让购房者拥有健身房、影剧厅、游戏厅、棋牌室、酒吧等多种功能,南北向的庭院可以打造私密花园。

如果加上地下的建面,整个户型实得建面将超过390㎡。如果按总价来算,500万买一个带南北独立庭院,实际超面积390㎡的三层复式楼,还是非常有性价比的;按稀缺来说,目前市区内是买不到1.2容积的洋房别墅;按地段来说,短时期此地段不会有更好的项目,毕竟老城区项目很少。

其余几个户型

B3户型-124㎡

A1户型-129㎡

A2户型-137㎡

测评结语

1.地处南昌老城一环线内,配套成熟,交通便利。

2.纯洋房产品,1.2容积率,88%得房率堪称别墅,户型多样,生活舒适性非常好。

3.稀缺,目前周边没有洋房新盘。

适应群体

1.改善住户,家庭人口比较多,

2.本身处在老城区,不愿换板块的人群。

3.对交通方面有要求的,无论是地铁,快速路,普通道路都非常便捷。

4.本身对生活有一定要求的住户,毕竟总价偏高。

5.看好老城区发展的人群,随着洪城的拆迁,已经周边空地的发展,各类配套会越来越齐全。

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