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交房三年无法办理房产证 新建宜合家园架空层被改店面售卖

2019-09-12 09:03:11 中国江西网 我要评论 |
[导读]​南昌市新建区宜合家园住宅小区交房三年多了,可房产证却受开发商违章建筑牵连,无法办理。

宜合家园架空层围合被定为违章建筑

架空层改成了店面

宜合家园住宅小区

南昌市新建区宜合家园住宅小区交房三年多了,可房产证却受开发商违章建筑牵连,无法办理。开发商南昌市熠顺实业有限公司(以下简称:南昌熠顺公司)将住宅楼架空层围合封闭后,改建成店面售卖。此举引发业主不满和猜测,指责开发商建架空层并非为了业主居住环境考虑,而是冲着改建店面的目的。

有房地产开发业内人士表示,开发商通常在房屋验收合格后,把架空层改建成店面售卖,这是业内惯常做法,属违章建筑,因有利可图,改建现象并不少见。

架空层被围合改建店面售卖

9月9日上午,宜合家园住宅小区门外停车场,几位上了年纪的业主坐在自己带来的板凳上拉家常。借助小区17层高的住宅楼,躲避烈日。“为什么要在停车场,难道小区里面没有可以遮阴避暑的地方吗?”对于这个让人有点费解的问题,几位业主几乎异口同声:“我们房子的架空层被开发商封闭了。”

他们告诉记者,小区里没有公共活动区域,甚至找不到一块可供休闲聊天的空地,迫于无奈他们才到小区外的停车场来。

走进小区,记者心里的疑惑得以解开,原来,该小区用地呈条形状,三栋住宅楼紧连,围墙下一条道路贯通小区,绿化分布道路两侧。除这些外,小区里不见可以纳凉休闲的场地。

但业主告诉记者,原本住宅楼的架空层是公共活动的区域。然而,记者并没有看到楼房有架空层。业主谭先生就指着墙面说:“开发商把架空层封闭了,外面看不出来。”

他带着记者绕到临街店铺一头,然后解释道:“这一排店铺原来规划的面积每间只有三、四平方米,后来,开发商把架空层围合,打通架空层与一楼店面相隔的墙体,架空层自然而然地变成了店面的一部分。”为了证实自己的说法,谭先生还带记者看了两个“没有与架空层打通”的店面,记者看到,这种店面面积确实要小很多。

一份由业主提供的“宜合家园住宅小区总平面图”复印件也证实,住宅楼图案上标注了“底层架空”,架空层面积616.18平方米。

业主谭先生、刘先生告诉记者,他们小区总用地面积小,容纳三栋住宅楼后,仅有一条道路和它两侧的一点绿化,活动空间很小,本来,地面上的架空层就是为了扩大小区空间,增加居住舒适度的,它使得小区更通透宽敞,还是小区唯一的休闲娱乐活动场地,还能用于停放电动车。但围合之后,小区空间变得逼仄,舒适度大大降低。

为此,业主们很气愤,认为开发商围合架空层侵害了他们的利益。他们清楚知道,架空层归全体业主共有,“我们购买的部分公摊面积,就是从架空层分摊来的。”

同时,业主们明白地指出“开发商是得利者”,“把架空层围合后改成店面售卖,有部分已经卖掉了。”

被定性违建致使产权证拿不到

愤怒的业主们要求开发商复原架空层,但没有想到,这诱发开发商向业主开出二选一条件。“开发商说架空层和不动产权证,你们只能两个选择一个。”业主们告诉记者,他们虽然交房了,但还没有拿到不动产权证,所以开发商以此来逼退他们。

记者注意到,双方购房合同约定,商品房交付之日起360日内取得不动产权证书。业主们没想到,他们反对开发商封闭架空层,开发商就依言执行二选一条件,没有按合同约定时间给业主办理不动产权证,业主自2016年6月交房至今三年多了,不动产权证一直没有拿到手。

于是,自2019年6月份起,业主们忍无可忍,多次向城管、房管局等部门反映,希望有关部门责令开发商恢复架空层,并核发不动产权证。

业主们提供了一些由区城管等相关部门针对他们反映的回复函,上面提到大致如下内容:宜合家园住宅小区开发商擅自变更规划条件,将小区1#、2#架空层围合,已按照执法程序,依法对违章建筑实施查处,现在处于对当事人实施行政处罚阶段。

“没有投诉给相关部门前,开发商以不办不动产权证来逼我们同意封闭架空层,使得我们拿不到不动产权证;投诉后,封闭架空层被定性为违章建筑,必须复原才符合规划,才能拿到不动产权证,但投诉后违建物并没有被依法拆除,弄不懂是何原因,我们也还是拿不到不动产权证。”业主们直言前后无变化令他们有点气馁。他们表示,期待尽快拿到不动产权证,并依法拆除架空层违建物。

开发商承认违章,为弥补利润改成店铺卖

南昌熠顺公司魏姓负责人坦承,架空层改的店铺是违章建筑。“坦白说,我们开发这个口盘项目基本没什么利润,所以才想到把架空层改成店铺卖,来弥补利润。”魏姓负责人如是说。

但他随后又称,他们封闭架空层的出发点是好的。他解释道:“业主把架空层当电动车停放点,很多电动车,存在消防安全隐患,容易引起火灾;还有就是,小区规划设计是敞开式的,我们答应业主修筑围墙、门头等,改成封闭式小区,但交换条件就是把架空层让给我们改店铺。”

魏姓负责人说,封闭架空层后,起初是没有业主提出来反对的,后来才有一些业主聚集发声反对,经过双方协商,开发商同意出资改建成封闭式小区,来换取架空层改店铺,这获得了业主的同意。不过后来业主又分化成了两派,其中一派就不同意封闭架空层,才导致又陷入矛盾中。

“目前区里有关部门正在协调这件事,我们要的结果是不拆违建物,变更规划设计,如果能以对我们进行行政处罚罚款,补交土地出让金增加容积率,来实现规划变更,我们愿意接受。”魏姓负责人告诉记者,区政府已多次组织他们进行调解,他们也提出了按现状变更规划的要求,若他们的想法通不过,一定要按违章建筑来拆除,他们只能认罚,这样的话,他们承诺业主把小区改成封闭式小区的事也不会兑现。

区政府已介入,正处行政处罚阶段

就此事,记者分别采访了新建区城管、房管、规划等部门。

新建区执法局信访科涂科长告诉记者,宜合家园住宅小区业主多次向他们投诉和反映,经调查核实,开发商存在擅改规划封闭架空层行为,已认定属违章建设,目前正处在行政处罚阶段。

新建区房产管理局一未透露姓名工作人员直白地告诉记者:“是业主不同意办理不动产权证的。”他说,宜合家园住宅小区开发商封闭架空层是与业主达成一致的,业主同意封闭围合,以此交换开发商给小区建设在规划设计之外的门头、围墙,以及一些公共设施等,由于至今开发商都还没有完工,所以有些业主就在闹情绪,不同意现在办不动产权证,他们担心办了后开发商不继续完工了。

针对开发商希望变更规划的想法,新建区城乡规划设计院一名迟姓工作人员说,宜合家园住宅小区规划图纸上是有架空层的,但验收合格之后,开发商擅自更改了规划,若开发商想维持架空层封闭后的现状,即试图在造成既定事实后申请更改规划,这是违规的,是没法实现的,这种为保住违建物,试图通过补交土地出增加小区容积率来变更规划的行为,是违规的。

以上相关三部门相关工作人员均提到,此事现正由新建区政府负责协调处理,区政府很重视,此前召集他们这些部门多次进行研讨处理方案,不过目前还无结果,仍需等待。

延伸:架空层改建店面并不少见

采访中,业主反复提出质疑:开发商建架空层目的,就是冲着可以改建成店铺出售。

业主们说,架空层计入公摊面积。开发商魏姓负责人也承认宜合家园住宅小区的架空层属公摊面积。据此,业主们捋清了一个事实:“开发商把架空层公摊卖给我们后,又把架空层侵占并改成店铺卖,这是重复销售。”

对于业主质疑,开发商魏姓负责人并不承认。但他告诉记者,封闭架空层的违建现象并不少见,这是房地产商的惯常做法,比如南昌市红谷滩就有不少楼盘都建有架空层,但在房屋验收合格之后,开发商都进行了封闭围合处理,改建成了店面等。

说到架空层在房地产开发行业的内幕,10日下午,江西上饶一房地产投资人周先生透露,大部分开发商不会放弃利用架空层,架空层有文章可做,开发商为了盈利都会利用架空层玩猫腻,由于架空层造假相对商品房来说更低,关键是算入公摊面积,就可以等同房价出售,这样开发商就节约了成本,在架空层上获得了利润。不过,架空层之所以更让开发商垂涎,其实是架空层适合改建成店铺,开发商惯用做法是,通常会在房屋竣工验收合格后,对架空层进行围合封闭,改成店铺或房屋进行出售。

“规划是不能更改的,封闭架空层就是更改规划,属于违章建设,必须拆除的,还要进行罚款处罚。”周先生直言不讳地说,他从事房地产开发多年来,见到有些地方的相关监管部门在查处架空层封闭的违建事件中,并不是以拆除加罚款的方式来处理,而是通常会以维持违建物现状,让开发商补交土地出让金,重新划地增加容积率的办法来处理。“这种以造成既定事实为由,然后进行更改规划的做法,是违规的。”周先生说。

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