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注意!炒房亏钱时代来临

2019-09-12 09:18:52 eBOND 我要评论 |
[导读]当前(国内)至少有一半以上的城市,持有房产已经开始亏钱。

从投资的角度来看,如果房价不上涨、甚至说房价涨幅小的话,持有房产每天都在亏钱。比如上海市持有房产的总成本有将近9%,而收益只有1.2%都不到。当前(国内)至少有一半以上的城市,持有房产已经开始亏钱。

炒房每天都在亏钱的时代已经来临!那么炒房客的资金都去哪儿了?

近期不断有原来炒房的资金进入股市。“一些券商营业部最近的证券保证金余额在持续增加,已有营业部出现连续每天增加几千万的情况。这些钱中,有一些是原来的炒房资金。”

01、炒房的每天都在亏钱

从大类资产配置的角度来看,过去十年买房早的、买房多的都赚得盆满钵满。

通过测算了过去十年我国各类资产的投资回报,其中债券考虑了利息收入,股票考虑了分红收益,房地产采用中金标准数据公司发布的住宅投资收益指数,考虑了租金的回报。

结果显示,过去十年如果投资大宗商品并一直持有,累计能得到30%的回报,投资债券有51%的回报,投资股票有57%的回报,而投资房地产能够获得265%的回报。而事实上考虑到结构性的机会,很多核心城市的房价过去十年涨了3、4倍都不止。

如果考虑到杠杆的因素,炒房的投资收益则又要翻几倍。毕竟加杠杆买股票的投资者是少数,而买房加杠杆则非常普遍。即使首付比例50%,买房也自带了一倍的杠杆,获得的投资收益都是翻倍的。

而如果首付比例是30%的话,自带的杠杆更高。所以过去十年早买房、多买房是最正确的大类资产配置决策。

但如果房价不涨,那么炒房者其实每天都在亏钱。以上海的情况为例,如果持有一套房产,纯粹房屋居住用途每年带来的租金收益只有1.6%,而过去一年上海的房价非但没涨反而下跌,资本利得收益大致为-0.4%。

事实上,炒房亏钱的又何止是上海,百城房价统计中,有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6%,即使按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算,在这些城市拿着房子都是亏钱的。而且绝大部分小城市租房市场很小,房屋空置率高,租金收益几乎可以忽略不计。

而往前看,棚改货币化的政策逐渐退潮;LPR改革后,货币政策基本形成了对房地产领域收水、对非房地产领域放水的结构性宽松格局。在这种背景下,房地产的大周期和政策决定的小周期都会向下,房价也会有回调压力。

我国居民有近6成资产直接或者间接配置到房地产领域,而中小城市房产的流动性(变现能力)其实很差,二手房很多要折价才卖得出去,所以看似房价上涨带来了很多浮盈,大家账面上都有很多资产,但当需要用现金的时候,其实很难变现。

02、房子可能难再涨了

中共中央政治局7月30日召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。除了“房住不炒”的定位之外,还多了一句分量十足的话语:不将房地产作为短期刺激经济的手段。

据国家统计局数据显示,上半年全国商品房销售面积75786万平方米,同比下降1.8%。事实上,今年前6个月,全国商品房销售面积累计增速全部为负。要知道的是,自今年1-2月份出现的销售面积下滑是43个月以来的首次。

在很早以前,就有专家预测中国楼市的天花板在15万亿元人民币左右。这一数字其实在2018年就已经达到了。

拐点来了。再来看一下上半年,万科、恒大、碧桂园的销售额情况:

碧桂园上半年合约销售额3895.4亿元。和去年同期相比下降了约230亿元,下降幅度约为5.56%;权益金额同比下滑约0.56%。

恒大2019年上半年合约销售额同比下滑7.06%,为2825.4亿元;权益金额为2687亿元,同样同比下滑约7.06%。

万科权益金额从2018年上半年的2121.1亿元到今年上半年的2009.6亿元,下降5.26%。

在往年,这三家的速度不可谓不快。从2012年到2018年,碧桂园的合同销售同比增速从未低于10%,年复合增长率50%,万科年复合增长率则是26%,恒大29%。

据不完全统计,在过去至少9年内,这三家房企从未出现过大幅度的销售下滑。作为布局遍布整个中国各级城市的三大龙头房企,它们销售的下滑实则指示反应了整个市场的情况。

为了促销,碧桂园甚至开始降价。根据碧桂园每月的销售公告,整个上半年其均价为9013元/平,相比2018年的9267元/平,这个数字下滑了2.74%。7月,头部房企的销售下滑仍在延续。

根据克而瑞的数据可发现,Top 10房企7月的权益销售额全部低于6月,而且下跌的幅度还不小,平均下降了28%;绿地和华润更是超过50%的断崖式下跌,只有保利和龙湖的下跌幅度在10%以内。

除了面临需求端的滑落,房企更要直面供给端的收紧。

7月份,银保监会对多家信托公司和银行进行窗口指导,要求控制房地产业务增量和增速,严格执行房地产市场调控政策和现行房地产监管要求。

据克而瑞统计,从融资成本来看,今年上半年,95家房企境内发债的平均成本为4.97%,境外发债的成本则为8.34%。事实上,2018年以来,房企境外债的发债成本便一直居高不下,特别是2018年10月,境外发债成本突破8%,之后均维持在7.5%以上。

房地产行业的发展本质是靠杠杠和债务驱动的,融钱困难后,一大波小型房企面临破产清算。截至7月23日,今年全国共有271家房地产企业宣告破产。

总结

种种迹象都表明,中国房地产市场,正迎来一个重大而深远的转折点。

面临楼市数十年未有之变局,炒房客将面临重大的选择。房价即使不跌,维持原状,炒房客也已经无法忍受。因为,对于炒房客来说购房是要有融资成本的,房价只有每年上涨10%以上,才能安心。

如果是高杠杆,还会承担断供的风险。

对于刚需而言,面对房地产这个特殊的拐点,可以趁着市场调整择优选择。不过策略和之前买房需要有所不同,最好结合自身的情况,量入为出。那种需要咬牙买的房子,得慎重考虑。毕竟情势不一样了。

一创固收研究观点:“买房作为我国老百姓最重要的投资,一方面享受着过低的租金收益现金流,另一方面也能分享房价上涨带来的资本利得收益,尤其是在杠杆的作用下,房价上涨带来的预期投资收益可以被显著放大。在租金收益比偏低的情况下,买房的预期收益来源完全依靠未来房价上涨的潜能,“房住不炒”的调控政策暂时遏制住了房价上涨这头猛兽,无疑为买房投资的前景蒙上了一层阴影。不过,我国房价调控的逻辑很大一部分仍是限制供给,地产融资收紧是典型的供给收缩,如果从经济学的角度看,这只会使得未来的房价水平上涨更具有爆发性。”

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