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逆向买房?你知道什么是逆向买房吗?

2019-09-09 09:30:25 澎湃新闻 我要评论 |
[导读]“最好在房价下跌的时候买房换房”这是去见一个极其低调的逆向买房专家说出的一句话。

“最好在房价下跌的时候买房换房”这是去见一个极其低调的逆向买房专家说出的一句话。

大家的习惯就是“买涨不买跌”,几乎没有人逆向思考去买房,原来逆向买房这么厉害。

第一次见识后,经过深度的采访后,整理后决定分享给大家,在房价的起伏曲线上,为什么在房价下跌时买房的才是最聪明的人?

大家一起来看下图。

刚需买房无非4种可能:

买在房价顶端、买在房价谷底、买在房价上涨的半山腰、买在房价下跌的半山腰。

下面一一来分析:

1、买在房价顶端。已经不可能了,因为房价已经微跌了。

2、买在房价谷底。难度很大,不是一般人能做到的。而且正如上面所说,楼市不会大起大落,指望一线强二线跌去20%、30%,可能性几乎没有。在你等待地过程中,楼市可能又悄悄上行了。

3、买在房价上涨半山腰。在上涨时买二手房风险很大,业主毁约率很高,2015年那一波上涨,造成很多业主反悔,有的官司直到今天还没完。买一手房完全是卖房市场,挑选范围很有限,有些楼盘最好的户型根本就不拿出来。

4、买在房价下跌半山腰。从收益来看,和买在房价上涨半山腰其实是一样的。但是因为时间点不一样:买二手房有充分议价空间,也不用担心业主反悔,可以精挑细选。买一手房一般可以享受所有优惠,挑到最好的户型。

再来说改善换房。

有的改善客户手里有一套房,这轮房价略跌,他们觉得自己吃了亏了。

这种想法其实是错的,在有改善需求的前提下,只要敢出手,手里有房的改善客户其实是赚到了。

假设按照极端情况房价跌去1/3计算(现实中大部分城市不可能),一个改善客户的情况如下表所示:

如上图所示,这个改善客户其实是少出100万换了更好的房子。

当然,有人会说,他手里的资产还是减少了!

但其实这只是暂时的,正如一开始所说的:房价虽然经历过下跌,但是2017又涨了回来。

而我国楼市不会大起大落。优质不动产的价值,其实是最稳定、最可靠的!

其实逆向操作有个非常出色的案列,就是山东魏桥集团。

从1993-1997年,纺织行业历经波折,整体陷入亏损期,一些老牌棉纺企业相继倒闭。1998年金融危机爆发后,一些企业的日子更是煎熬。但恰恰在这两轮持续数年的产业震荡期,张士平带领企业实现了新一轮的逆势扩张,即使在国家下狠手要求"限产压锭"时,前行的步伐也未片刻停歇。

首先,魏桥在上述困顿期里投资3.3亿元,四处收购企业破产出卖的设备和厂房,使棉纺织能力很快扩大到28万锭。而到1998年,魏桥收购巨亏的国企滨州一棉,能力扩大到33万锭。

结论:房价上涨要投资,房价下跌更要投资,只有不断的投资换取优质资源,剔除不优质的资源。房价的涨跌才具有真正的价值,涨有价值,跌更有价值。关键是手里投资的房子是不是真的有优质资源。

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