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什么是“代建”?“代建”模式的全面解读

2019-08-13 08:59:20 今日头条 我要评论 |
[导读]近几年,龙头房企发展成熟,拥有良好的品牌和成熟的产品线。同时,还有很多地方性小房企拥有良好的土地资源,但开发能力、资金实力有限,产品无法产生溢价。在这样的背景下,双方进行代建合作就能产生1+1>2的效果。

近几年,龙头房企发展成熟,拥有良好的品牌和成熟的产品线。同时,还有很多地方性小房企拥有良好的土地资源,但开发能力、资金实力有限,产品无法产生溢价。在这样的背景下,双方进行代建合作就能产生1+1>2的效果。

房地产代建是由拥有土地的委托方发起诉求,由拥有项目开发建设经验的专业代建方承接,双方通过平等协商建立合作关系,最终实现共同盈利的一种合作开发模式。代建方通常是品牌房企,其在品牌、产品、成本、融资、管理、团队等方面积累的成熟的经验,可为委托方提供项目定位、规划设计、工程管理、成本管理、招投标管理、营销管理、品牌管理、交付管理等开发全过程服务。

最初的代建模式是房企帮政府建保障房及市政设施,盖得比一般的商品房还要美,代建收入一般不超过建安工程的3%,利润微薄。

后来,品牌房企开始给其他小开发商代建项目,所获得的利润相对更高,部分能达到销售收入的5%-8%。如果延展到前期的规划设计到后期物业管理,全程获得的收益并不比单独拿地开发低

再之后,品牌房企又把资本引进代建项目,代建方向符合投资标准的代建项目提供融资支持,或通过其合作金融机构提供融资、代建方提供增信措施。在地产融资政策收紧的背景下,小房企很难取得外部融资,而品牌房企具有多种融资渠道,能有效解决小房企的融资难困境,让各方都欢喜。通常情况,代建方会赚取一些融资成本利差。

现在,就玩得更复杂了。以绿城的代建4.0为例,既包括事前的基金安排与销售约定机制(有点售价对赌的意思),也包括事中的各种管控,更涵盖了楼盘交付之后的各种服务。用他们自己发明的专业术语来说,叫做「QR协定」(品质信用协定)与「VS计划」(价值分享计划)。

二、房地产代建的类型

1.商业代建

与土地确权的房地产项目对接,由委托方提供土地并承担全部或主要的投资,代建方根据项目方需要向项目输出品牌,派驻专业的开发团队,承担开发任务,提升产品的市场价值,并为符合要求的部分项目提供融资服务。此类项目简单来说,就是品牌开发商不知名的小开发商提供全程的开发管理服务,输出品牌,提升产品的市场价值。

2.资本代建

与各类专业进行房地产投资的金融机构对接,代建方为其投资项目提供全过程开发管理服务,实现“资本+代建”双赢。举个例子,地产基金A是一家专注于房地产股权投资的金融机构,拥有财富端募集资金的优势,但是缺乏项目操盘经验,或者没有操盘团队,那么他们找品牌房企合作再合适不过。

3.政府代建

代建方与政府相关部门合作,承接安置房、限价房等保障性住房和大型公共服务配套的建设管理和服务,依据项目的投资、销售或利润总额收取佣金。政府代建项目的利润较低,但也可获得更多的社会资源。

三、代建合作的要点

代建合作中,委托方拥有投资决策权、监督权、建议权和知情权,享有项目的投资收益,承担投资风险。代建方负责开发环节的全过程管理。双方通过《项目开发代建管理合作协议》约定主要事项:

1.项目建设管理事项。项目定位、设计、施工、销售方面的决策权等的约定,具体包括包括编制项目开发生产计划、规划方案设计确定、施工图设计及审核、三通一平工作、建设用地地质勘探、桩基施工管理、供应商的考察与确定、签施工协议、组织总包资源单位进场及施工、协助委托方完成工程款支付、工程竣工验收、销售排期及售价等等。篇幅所限,在此不再详述(下同)。

2.办理政府部门相关手续。包括办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《工程验收报告》、《单项验收合格文件》等。

3.项目成本控制。对项目建设资金使用计划、项目建设预算编制、工程量清单及招标参考价编制与审核、工程变更及洽商的测算与审核、工程竣工结算等作出约定。

4.品牌输出。项目可以使用代建方的品牌,如“绿城×××”。

5.利润分享。通常模式为代建方收取固定管理费,同时对于利润部分分成作出约定。

6.公司控制权。涉及法定代表人及公司高管人员任免权、股东委托投票权、公司账册和印章的管理权等。

7.融资事项。代建方负责为项目公司融资,通常会为此提供增信。

8.管理团队。委托方派驻项目公司的管理人员与委托方签订劳动合同,并向项目公司收取此部分费用。

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