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楼市得了“热伤风”!今年,又像是2014年的重演?

2019-07-12 08:59:08 蓝白观楼市 我要评论 |
[导读]浙商证券近日发布的数据显示,7月上旬,重点监测45城累计成交面积641.2万平方米,环比上升8.8%;2019年累计成交11695.3万平方米,累计同比上升16.2%。

进入七月份之后,炎炎夏季,得“热伤风”的人越来越多了。公司、家里、地铁上冷气十足,走在路上骄阳似火,如此一来,寒热反复侵袭,出现头痛鼻塞,再正常不过。

把楼市看成一个人的身体,进入7月之后,也出现了类似症状。

一方面,是上半年楼市反弹的“余温”未尽。

浙商证券近日发布的数据显示,7月上旬,重点监测45城累计成交面积641.2万平方米,环比上升8.8%;2019年累计成交11695.3万平方米,累计同比上升16.2%。

在土地成交楼面价及溢价率方面,百城住宅用地平均成交楼面价为8478元/平方米,环比上升56.8%,同比上升61.7%,整体溢价率为13.5%。

成交面积与土地溢价率仍然维持高位,说明依然有不少房企、购房者冲进市场。

另一方面,是调控发力后,楼市气氛骤然收紧。

调控的力度持续加大,限地价、限融资、限售、限购、公积金、户籍等都已成为选择,中原地产研究中心统计数据显示,6月单月,全国房地产调控政策发布次数达46次;而2019年上半年,全国房地产调控政策高达251次,相比2018年上半年,同比上涨31%。

在如此密集的调控政策下,6月份,85家典型房企的融资总额为508.16亿元,环比下降54.3%,同比下降40.8%。其中,5月份企业发债总量210.6亿元,环比下降73.1%,房企发债大幅缩水,创出2017年3月以来的最低值。

整个市场的心弦,为之一紧。偏偏此时,又有两个消息来“添乱”。

第一,房贷利率反弹。

据证券日报7月11日报道,6月份,全国首套房贷款平均利率终于迎来回弹,为5.423%,由此终结了2019年上半年连续下调的状况。

继青岛、南京、成都之后,天津、苏州、福州、宁波、南宁等地的房贷利率平均水平均在6月份有所上升,且变化频率较快,南京的房贷利率已经连续两个月上调。另外,宁波、苏州等地部分银行还表示,目前房贷额度比较紧张,或暂停放贷,或放款时间不确定。

众所周知,房贷利率是楼市资金面最关键的指标之一,也关系着无数购房者的融资成本和钱袋子的松紧程度,在连续下滑多月的情况下首次反弹,颇具信号意义。

第二,房租连降半年。

根据城市房产网的数据,今年二季度,50个典型城市租金收益率为2.3%,环比下降3%,同比下降10%。这已经是连续两个季度房租下降了,其中三线城市房租下跌最明显。

从租金收益率的角度来看,厦门(1.2%)、深圳(1.5%)、三亚(1.5%)、福州(1.5%)和青岛(1.6%)排名最低。

一方面,70城房价指数持续微涨、另一方面,租金收益率却持续下降,房价与租金的剪刀差非但没有缩小,反而有扩大之势。

这两个消息看似平常,实则对下半年的楼市具有“风向标”的意义。

房贷利率上浮预示了买房成本的提高,租金收益率持续下降,说明房产的投入与产出不成比例。

这种冷热无常的表现,让房地产市场越发变得扑朔迷离,库存数据更能说明问题。

房产研究机构克而瑞发布报告指出,据CRIC数据统计显示,上半年各重点城市库存量同比继续呈上升趋势。截至5月末,54个典型城市新建商品住宅存量约33853万平方米,同比上升16%。

各能级城市库存相比2018年同期也均有不同幅度的上涨,其中一线城市涨幅最大,达到40%,二线和三四线城市同比分别上升9%和22%。

具体而言,沈阳、佛山、大连、青岛等8市待售面积仍在1000万方以上,常熟、钦州、湖州等6市同比涨幅超过100%。

在6月份,中泰证券宏观分析师梁中华发文指出,去年下半年以来,商品房广义库存和存销比已经再次抬升,而今年4月住宅类商品房广义库存也开始环比上升。

所谓“库存”,指的是商品房待售面积,库存越多,说明下游销售端去化不利,房子难卖,表面上的市场成交仍然是热火朝天,深究起来,只属于某些热点城市的限价盘而已,对绝大部分城市而言,房地产供过于求的“拐点”已经不远了。

实际上,这种情况与2014年非常相似。

2014年2月,全国近4成银行上浮房贷利率,超1成银行停止二套房贷,与现在如出一辙,受此影响,房价同比增速自2013年11月的9.1%持续下滑,到2014年9月达到-1.1%。

商品房销售面积由2013年2月的49.5%下滑,到2014年9月达到-8.6%。商品房待售面积不断上升,2014年底待售面积突破7亿平米。

是不是有一股“熟悉的味道”?房贷利率再次上浮,库存又开始增加,似乎楼市正在重复5年前的脚步。

然而,正所谓“此一时彼一时”,2014年之后,有棚改、农民进城、城镇化、房企下沉三四线城市,这些途径可以有效的化解库存压力。

时隔5年之后,居民杠杆率逼近60%,热点城市房价收入比达15倍以上,三四线楼市的棚改总量缩水过半,“老路”显然已经走不通。

值得庆幸的是,当前“旧改”正是火热之时,全国17万个老旧小区,超过4200万户、上亿居民,40亿平米的建筑面积,有着迫切的改造需求,不必大拆大建的前提下,高达4万亿的投资空间,若改造期为五年,每年可新增投资约8000亿元,可以完美接棒棚改“缩水”后的缺口。

一旦房地产行业找到了新动力,目前的库存压力,就不再成为首要“头疼”的问题。

“热伤风”只是季节性因素导致的短暂不适,当人们的置业理念更加务实,稳房价、稳地价、稳预期的前景越来越明朗,房地产市场自然会重回正轨。

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