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疯狂抢地、地价飙升!房价大涨?

2019-05-14 15:04:07 杠杆游戏 我要评论 |
[导读]土地市场非常劲爆。仅5月8日这一天,包括天津、苏州、济南在内的10余个城市共成交约32宗地块,单日成交金额近300亿元。这还是媒体的不完整统计。

土地市场非常劲爆。

仅5月8日这一天,包括天津、苏州、济南在内的10余个城市共成交约32宗地块,单日成交金额近300亿元。这还是媒体的不完整统计。

拿地的玩家,既有如碧桂园这样的头部房企,也有金地、奥园等实力房企,其中更不乏像天阳、秦山等各地中小规模房企。

更关键的是,和2、3月以来的土拍行情一样,除了个别地块,似乎5月8日的基本面就是高溢价。

动辄50%的溢价,甚至碧桂园在江西九江拿的地溢价高达71.88%……

看到这个行情,很多杆友是不是吓傻了,房价又要飙升?

我想这个问题,确实值得说一说。

1、推升预期是肯定的。这一点,小编觉得必须意识到。包括对当下,火热的土拍市场,也活跃了房产交易。各种数据都说明这一点,并维护了去年下半年开始往下的房价企稳。

有的地方甚至又出现了摇号买房。

面粉贵了,面包不涨价吗?这是浅显的道理,不需要说。但并不是这么简单。

2、除了热烈的高溢价地块新闻,也要看到总溢价并不算夸张。新闻和舆论都喜欢关心震惊的东西,这既是人性,也是地方和开发商喜欢看到的。

核心在于,这些很高的楼面价和高溢价新闻之外,其他地块,以及整体情况到底是怎样呢?

根据中指院数据,4月,300个大中城市住宅(住宅及含住宅的综合用地)楼面成交价4822元/平米,同比增加25%。而环比只增加了2%。

总溢价方面,为25%的增幅。高不高?当然不低。2018全年,总溢价为13%。

但是,和我们近期看到新闻的夸张数据比,是不是又不那么高?

3、二线城市4月溢价26%,2018全年为12%。一线城市4月的溢价率为14%,还算温和。很多朋友特别关心二线城市。

4月,二、三线城市土拍的溢价率都是26%。而2018全年,二线城市的总价溢率为12%,三线为18%。

2018年的溢价率,一二三城市比2017年整体都是下滑的。

2019才4个月,未来如何发展,还需要观察。

4、面包除了要考虑面粉价格,还要看面包店的数量和面包总供应量。这句话杠杆游戏说绕了,意思就是,地价整体涨了,甚至部分有些夸张。但是,宅地成交增幅更夸张。

中指院数据显示,4月300个大中城市宅地成交612宗,同比增加23%,环比更是34%的增幅。

成交总面积3114万平米,同比增加22%,环比增加25%。

你说今天供应的这么多面粉,过几个月是不是都得做成面包来卖?突然间增加了这么多面包,如果没有火热的行情,始终对价格是个抑制。

5、二线城市土地供应和成交都有超14%的增长。很多人肯定会说,不要拿全国300个城市说事。Ok,杠杆游戏说一二线城市。

北京、上海、深圳的土地供应就不说了,4月整体是下滑的。但成交环比居然是大增116%,同比也有1%的增幅。

然后更多、且最关键的二线城市,4月推出土地770宗,合计3461万平米,环比增加26%,同比增加15%。

具体成交了692宗,成交3139万平米,环比增加14%,同比增长15%。

也就是说,4月土拍热闹的二线城市,整体上未来可以卖的房子是更多的。

6、部分高地价其实容积率是不高的。接着,我观察了今年以来的高地价地块,其实大部分容积率都不高,2上下。

也就是说,这些主要是盖低容积率的善性住房。这部分房子算中高端,很多小白还是刚需阶段。这些房价就算高一点,其实和他们也关系不大。

也不能说不大,市面上价格高的在那儿,自然会影响其他盘的价格和人的心态。

但总的来说,如上分析不要太烦恼。

7、3年前的地王如今都过得不好。今天说“地王”这个词语好像不太恰当,虽然近期地价不算便宜,但大家都没有故意往地王方向搞。

即便如此,有些城市、有些地块的价格确实让人觉得是高了。这些开发商是有多乐观?

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