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技术贴:买房选楼层该“何去何从”?

2019-04-10 13:59:01 白屋之士 我要评论 |
[导读]很多人的思维是,既然买的是高层住宅(通常指总高18层以上),当然要买楼层高一些的房子啊,住得高看得远嘛;再说,在高层住宅中买低楼层的房子,采光也不太好啊。不知道什么原因,这种思维竟然还很有市场!

很多人的思维是,既然买的是高层住宅(通常指总高18层以上),当然要买楼层高一些的房子啊,住得高看得远嘛;再说,在高层住宅中买低楼层的房子,采光也不太好啊。不知道什么原因,这种思维竟然还很有市场!

那么,楼层到底该怎么选?只要是个人都能给你建议:买中间楼层啊。这当然没错,但更值得关注的是,楼层选择跟价格变量紧密相关。具体怎么选,我还是罗列几条吧:

1、 除非只有高楼层才能看到足够稀缺的风景,否则,傻子才买高楼层

买高楼层,坐电梯的时间都要久一些。如果住上几十年,累加起来的时间都够你谈好几场恋爱了。一旦电梯出故障(这当然是小概率),爬楼梯更是要累死你。很多高楼层的房子,风大得要死,甚至连窗户都吃不消打开。当然,住高楼层的利弊可以说出很多,但如果楼层越高单价越贵,那就非常不值得买了。在这种定价法则下,除非只有高楼层才能看到足够稀缺的风景,或者你迫于无奈,否则,傻子才买高楼层。不过,这世界傻子永远不会灭绝,只要你不是就好了,我们管不了其他人。

2、楼层越高单价越贵,是最扯淡的定价法

一些地产商正在调整定价法,由“倒金字塔形”变为“橄榄形”。通常,由于单价更高,高楼层的房源卖得比较慢。一些市场嗅觉灵敏的地产商,开始调整定价法。原来都是“倒金字塔形”定价法,即楼层越高单价越贵;现在慢慢变为“橄榄形”定价法,即中间楼层最贵,单价往高低两端逐渐变低。一些地产商的实践表明,“橄榄形”定价法反而能使房子卖得更快。在这种情况下,对于购房者来说,高楼层还是值得选择的。

3、最划算的其实是4-6层,那是欣赏小区景观的最佳高度

无论哪种定价法,我倾向于认为最划算的是4-6层。这个楼层采光基本上已经不受影响,而且恰好是刚刚越过树梢的高度:在自己家里望出去,小区里的绿意经过眼睛透视的变形,能获得最大化的欣赏效果。住得太高,再美的小区景观,看起来都像是乏味的小小盆景。

4、买低楼层,要注意一些因建筑设计带来的弊病

只要是住宅用地的楼盘,哪怕是一楼,采光或日照还是必须满足国家规范的(冬至日满窗连续日照不低于2小时)。但这是最低要求,如果你对采光和日照特别在意,那就不要买一楼或二楼的房子。即使你对日照没那么严苛的要求,买低楼层的房子也要注意其他一些问题。比如,有些楼宇底下是商铺,顶上的平台可能会放置商铺的空调外机,这就会对你造成噪音干扰;再比如,低楼层可能会有一些建筑构件(为了所谓的美观),就横在你的窗外,虽然这不违反国家规范,但毕竟看着难受,因为你买的可能是期房,不太会想到有些弱智的建筑师会这么玩。即使买高楼层也要注意,有些建筑师会在那里设计几条建筑腰线,很可能会导致你的阳台或窗户变形(阳台护栏变得奇高无比,窗户变小)。

5、最好别买顶楼,漏水是大概率事件

顶楼漏水一定是大概率事件。我们的地产商,现在已经跑到世界各地盖楼,有的甚至已经成为全宇宙最大的房企,但是顶楼漏水仍然无法彻底解决。没办法,建造工艺还很落后。现在,地产商更喜欢讨论“互联网 ”“多元化”等等时髦的话题,但是漏水这种最基础的问题,只有极少数房企在认真研究。所以,房地产行业还大有可为,因为现在这个行业还非常粗放。

6、所谓“扬灰层”,纯属扯淡

有一种说法流传很广,即“建筑物的9至11楼是扬灰层”。谬论!“大气中的大颗粒物通常越靠近地面浓度越高;只有对于小颗粒物,在外力的作用下,有可能在某一高度存在一个最大浓度区。但更重要的是,不同高度间颗粒物浓度只是略有差别而已。”穹顶之下 谁也无法置身事外

7、所谓“楼层越高噪音反倒越大”,不能一概而论。

噪音是个奇怪的东西,受各种因素影响,任何简单的结论都会出错,因为你的房子所处的小环境千变万化。所以,对于噪音问题,基本上你只能碰运气。

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