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2019年楼市关键词 “因城施策”主基调已定

2018-12-26 09:21:09 叶檀财经 我要评论 |
[导读]2019年楼市关键词,因城施策。 房地产主基调已定。12月21日的中央经济工作会议,对房地产的描述是:要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。

2019年楼市关键词,因城施策。 

房地产主基调已定。12月21日的中央经济工作会议,对房地产的描述是:要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。 

2019年,房地产定调两大特点: 

一, 边缘化。对比去年、前年,今年没有直接提及房地产调控,说明目前调控是有效的。

二, 细化。过去说的是差别化调控,现在明确,因城施策,分类指导。

翻译成大白话就是,想调控放松?没门儿。调控收紧?不一定。主要看地方房地产市场是不是稳定,地方政府权力扩大,根据城市情况发布定制款,没什么千篇一律。 

会议召开前,山东一座人口大市、经济小城抢吃螃蟹。12月18日,菏泽推出新政,取消2017年11月的限售政策,山东住建厅一脸无辜,表示当地没有备案,自己不知情,菏泽强调居民需求,所以取消转让期限。 

这简直是一场教科书式“因城施策”。平地惊雷,全国限售松绑第一城悄然出现。 

棚改第一城 发飙了!房地产不能崩 

菏泽是名符其实的棚改第一城。 

从2015年到2017年,三年时间,菏泽棚改累计完成征收27.4万户、4135万平米,安置房基本建成11.4万套,在建12.7万套,货币补偿5.4万套。 

从2018开始到2020年,新三年棚改计划,菏泽要求改造征收25万套。 

从2016年开始,菏泽的棚改规模连续两年位居全国地级市首位。 

大量菏泽持币吃瓜群众要买房安家。有媒体报道,一位镇民表示,原来镇子上有1000多户居民,全部拆迁完只花了1个月时间。

可是,2017年11月,菏泽颁布的房地产调控新政,要求新房和二手房在取得房产证后2年才能交易,这堵死了交易通道,急死了买房的棚改人群。 

假设,2015年被棚改,通常要到2017年才能拿到回迁房,而且回迁房不止一套,这些人会把多余的住房出售给后续棚改的家庭,但限售一来,卡住了交易,立马梗阻。 

于是,菏泽二手房市场出现神奇一幕。买家付给卖家50%的定金,先住进房子里,等产权证满2年后正式交易过户。 

成交量剧烈震荡。一位本地中介公司老板说,2017年11月限售前,公司月均成交在120套左右,限售后成交量腰斩,现在再次取消限售,成交量跳涨到200套以上。

菏泽居民想换房,主要得靠棚改货币化补贴。可当地政府也不富裕。菏泽政府工作报告显示,2017年全年GDP为2820亿元,位居山东省17个城市第13位。公共财政预算收入186.55亿,公共财政支出达到509.56亿,财政赤字323.01亿。 

庞大的土地出让金,弥补了财政缺口。中原地产数据显示,2017年菏泽市土地出让金总额为263亿,同比增长312.54%,位居山东省土地出让金第四位,同比增幅位居全国第二。 

土地出让金的来源是房企拿地,菏泽新政放开限售,买家卖家终于能够顺利交易,还降低了开发商的资金监管,房企和买房者的焦虑,从源头上被释放了。 

珠海跟进 给冻僵的楼市暖暖小手

山东菏泽撕开调控一条小口子,珠海和广州立马跟进。

12月21日,从10月底开始,珠海调整限购要求,不是珠海市户籍居民,在人社系统开具人才证明后,按不同条件缴纳1到12个月不等社保就可以买房。但具体哪些条件缴纳多长时间社保,珠海住建局没有进一步公开信息。 

珠海将政策倾斜到人才的天平上,同时,也在温暖冻僵的新房楼市。 

珠海统计局数据显示,2018年以来,珠海商品房销售面积增速整体负增长。二手房交易面积增速从2月的8%下滑到10月的 4.1%。安居客数据显示,12月珠海新房均价约2.34万元/平米,较年初下降1626元,二手房均价从年初的1.94万/平米涨到12月的2.08万/平米,逼近新房价格。

广州跟进,有自己的目的,为了消化公寓和商办项目库存。 

12月19日,广州住建委发布新政,2017年3月30日前土地出让成交的地产项目,商服类物业不再限售。 

其实不止是广州,全国的商办物业,卖得都不怎么样。 

中指研究院的《2018中国商业地产市场年报》显示,2018年1到11月,全国商业地产销售面积为13724万平方米,同比下降6.8%。全国商业营业用房新开工面积18037万平米,销售面积10118万平米,开工销售比由去年同期的1.75上升至1.78。在新开工逐步放缓、销售减少的情况下,全国新增商业地产供应过剩,库存去化缓慢。

一年多之前,广州3.30新政,将商服项目的成交量一次性打压到底。 

克尔瑞数据显示,新政之后,广州公寓、商业、办公库存从2017年3月末的513.57万平米,增加到2018年11月末的675.87万平米,去化周期从当时的19个月,上升到目前的39个月。 

公寓市场受3.30新政影响最深。2017年3月全市库存只有16146套,现在已经增加到28136套,去化周期从5.5个月上升到23个月。 

多个城市跟进菏泽,但每一个城市的政策倾向都不同,每个城市有每个城市的诉求。

菏泽针对的是因为限售而买不到房的群体,珠海侧重的是引进人才的社保缴纳时长,广州急需减少公寓库存。

2019年,楼市最重要的因城施策,终于从幕后走向台前。早就强调过千城千策,现在得到证实。我们预测楼市稳定,也差不了太远。

看清城市 赢下楼市财富保卫战! 

一线城市也在变化。 

2018年底上海楼市,先是预售证大幅放量,后是开发商来了一波集中推盘。 

根据不完全统计,12月上海有超过40个楼盘获取预售证,全年罕见。这并不是楼市回暖的信号,只能算是年底打折的前奏。由于限价,上海市区项目开盘基本售罄,郊区去化压力加大,价格可能回调。

尽管各路房企使出浑身解数,想在年底冲一波销量,但大部分新盘认筹率都比较低。 

截至11月26日,上海11月累计新开7个楼盘,其中5个认筹率不足50%。12月16日,万科天空之城第三次开盘,均价5.8万,共推出722套房源,仅有302人参与认筹,认筹率41.8%。加上部分购房者可能弃购,最终去化率可能不足三成。同一项目在今年3月开盘时,认筹率高达96%。 

一线城市北上广深,新一线网红城市,因城施策可能细化到因区施策。

 像上海,不同区域拿到预售证的弹性空间都不同,可以按照本区节奏,分批次发放,最终在平衡和波动中达到稳定。 

2019年,无论买房还是卖房,别看着其他城市的新政自嗨,多看看自己的城市,自己的小区,二手房价格是涨了还是跌了,房租是涨了还是跌了。刚需的人们,利用窗口期,问问银行利率有没有更低一些,首付比例有没有下降。 

能够享受“政策底红利”的只有两种人: 

1, 跑得快,从三四线撤离了,回归一二线城市。

2, 跑的远,从一线新一线核心,布局到了有潜力的周边卫星城。

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