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等待戈多 南昌楼市或于下半年大逆转

2018-08-15 16:28:04 爱房网 我要评论 |
[导读]过去的大半年,南昌楼市如同冉冉上升的火箭,一片欢腾。那下半年的楼市会因为大放水迎来变化吗?目前来看,新一轮的货币放水可以带来经济1年左右的短期反弹,但势必催生长期的地产泡沫。

昨天,我在文章里提起了世界公认的房价合理计算公式。这个公式在爱房网办公室里引起了不小的骚动。我的同事倩蓓告诉我:如果计算出来南昌的合理房价在5000多,她还能接受。1641.45元这个价格,是不是太低了一些?!

本着对读者负责的态度,今天我们再次为大家引进一个国际通用的租售比公式。房价的租售比计算公式为:房价租售比=单套月租/总价。而合理的房价和租金的比例是多少呢?房价和租金的合理比例应该是1∶300~1∶200。如果租售比高于1∶300,意味着房产泡沫已经显现。如果低于1∶200,表明这一区域房产相对较大,后市看好。一般来说,租售比越低房价泡沫就相对越高。

例如南昌市某个小区的二手房:81平方米的电梯户型带家具,1600元/月租金(绝对是南昌最良心的房东,有木有),卖价1万每平方米(是不是感到小编明显低估我大南昌房价),按此价格和租金水平计算,其租售比=1600元/(1万×81平方米),租售比约为1:506。足足超过1:200一倍多,足够说明泡沫很大,对不对。好了,关于泡沫点到为止,我们就不深入展开了,原因你懂的。如今,在南昌买房结婚早已经不是青年夫妻两个人的事情了,很多时候是两个家族三代人的共同努力啊。

话说国家统计局今日发布了2018年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示,南昌新建商品住宅7月同比上涨6.8%,环比上涨1.8%。这个数字不是亮哥打电话踩盘得出的结论,它是国家统计局直接采用南昌房地产管理部门的网签数据计算出来的,权威、科学、不容置疑!再一次雄辩地证明:爱房网之前关于南昌房价“量增价升”的推断是正确的。

过去的大半年,南昌楼市如同冉冉上升的火箭,一片欢腾。那下半年的楼市会因为大放水迎来变化吗?目前来看,新一轮的货币放水可以带来经济1年左右的短期反弹,但势必催生长期的地产泡沫。回顾过去三次放水,每一次都离不开房地产市场的启动。08年的时候,全国地产销售面积仅为6.2亿平方米,折合约700万套,而到17年的全国地产销售面积为17亿平方米,折合1900万套。可是,十年过去,我们的人口红利早就结束了:08年时我国15-59岁的劳动年龄人口增加了518万,而17年则是净减少了548万。与十年前相比,我们现在每年净减少了1000多万的新增劳动年龄人口,但是新增的地产销售则是多了1000多万套。看到这里,你有没有倒吸一口凉气?

上海财经大学高等研究院的几位专家,日前发布了一份引起很多关注的研究报告——《警惕家庭债务危机及其可能引发的系统性金融风险》。根据报告,截至2017年,我国家庭债务与可支配收入之比高达107.2%,已经超过美国当前水平,更是逼近美国金融危机前峰值。并且,由于隐藏的民间借贷等无法被统计的部分,实际上中国很多家庭已处于入不敷出的状态,家庭流动性已到了命悬一线的地步。

由此可见,大家是真没钱了。这才是最终击垮房地产的最后一根稻草。如果参考2018年7月份汽车销量开始大跌(据中国消费者报报道,环比下滑7%,同比下滑5.4%),那么我们预计最快半年之内,最迟不过10个月,南昌房价就会下跌。而一旦与其他因素叠加起来,将是摧枯拉朽之势。当然,马克思也说过,任何事物的发展不是直线的,南昌房价在下跌之前应该还有一个向上加速冲顶的过程,让我们拭目以待吧。


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