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黑天鹅迭出 房价若下跌是合适的出手机会吗?

2018-07-19 17:56:01 爱房网 我要评论 |
[导读]坐在爱房网宽敞明亮的采编室,每天最能让忙忙碌碌的各位小编关注的莫过于中国房价的走向了。话说,自从七月以来,“黑天鹅”迭出,就在不知不觉中,深刻地影响了2018年下半年的房价走向。今天,爱房小编就和大家来聊一下这些黑天鹅事件对眼下涨跌两难的房价的影响。

坐在爱房网宽敞明亮的采编室,每天最能让忙忙碌碌的各位小编关注的莫过于中国房价的走向了。话说,自从七月以来,“黑天鹅”(指非常难以预测,且不寻常的事件,通常会引起市场连锁负面反应甚至颠覆)迭出,就在不知不觉中,深刻地影响了2018年下半年的房价走向。今天,爱房小编就和大家来聊一下这些黑天鹅事件对眼下涨跌两难的房价的影响。

棚改新政收紧——三四线城市房价由此走软

6月25日下午开始,市场传闻称国开行总行棚改项目合同签订审批权回收总行,全国一刀切。随后,市场传来多个版本,有的承认,有的否认。

到了25日晚间,国开行新闻办公室出面回应称,今年以来,开发银行严格执行国家有关棚改政策,在国务院相关部委指导下,配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。

据国开行提供的数据,截至5月末,国开行今年发放棚改贷款4369亿元,有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。目前各项工作正在有序开展。

不过,从这个回答来看,并没有直接回应市场疑问。棚改货币化变局消息影响最大的是房地产企业,特别是布局三四线城市比重较大的房地产企业。这里,仅以2017为例,全年预计销售住宅1500万套。这其中,三四线城市的占比在67%左右,也就是差不多1000万套。而2017年全年的棚改任务完成量为607万套,其中三四线城市占比80%左右,差不多有500万套。这500万套棚改户中,又有80%的是通过货币化安置完成棚改的,也就是说,保守估计产生了400万套的购房者需求,差不多占全年住宅销量的40%。

故此,国开行棚改贷款发放条件收紧的消息引发市场对地产的担忧。实际上,中央和地方今年的棚改工作安排中,货币化安置的表述也普遍已经弱化。此外,国开行2017年年报中则强调“持续严控货币化安置比例”。传言频出的情况下,国开行相关部门负责人更是紧急表态:“近期,为深入贯彻中央关于打赢防范化解重大风险攻坚战的精神,落实有关监管要求,国开行将合同审查权限统一到总行,主要是防范地方政府过度举债,避免各地政策把握不一致,集中到总行统一把关。”

所以,综合目前的情况来看,今年全年货币化安置比例向下是大概率事件,中西部地区销售或将筑顶回落。随着棚改货币化力度的下降,棚改降温,重点布局三四线城市的地产企业深受打击,地产资金回笼能力可能会进一步受到冲击,三四线城市的房价上涨势头由此必将戛然而止。放眼整个江西,除了南昌因是省会城市勉强挤进二线城市之外,其余的,你懂的。

房地产企业的焦虑——现金流压力山大

对一个房地产企业来讲,手上有充足的现金流就可以做到手中有粮,心里不慌。然而,今年以来,国内去杠杆导致流动性紧张,开发商融资成本不断上升,融资渠道全面收紧,具体情况如下:

(1)非标严重受限,开发贷增长:通过非标通道法测算2017 年房地产非标资产新增2.97 万亿,在各通道和资金来源被严格限制后,非标资金预计将严重收缩,推动银行房地产融资“回表”,2018 年1 季度房地产开发贷同比增长21%;

(2)信用债上半年发行回暖,但下半年恐难延续:2018 年1-5 月,房企信用债发行规模2283 亿元,同比提升84%,公司债、中票合计占比59%,其中公司债实行分类监管原则,优质房企具备优势。但是,银监会55号文等政策进一步收紧了房企融资条件,随着央行建立起统一资管监管体系,监管部门会更高效地执行穿透监管措施;

(3)股权融资难度大:目前房企IPO 难度大,再融资严重受限;

(4)上半年房地产企业海外债发行升温,融资成本持续提升:公司债收紧促海外债发行升温,2018 年1-6 月发行规模同比126%,票面利率持续走高。不过,海外债多以美元债为主,对发行主体评级有一定要求,况且人民币汇率最近一段时间创下一年来新低,对房地产企业的压力不可谓不大;

“屋漏偏逢连夜雨”,据可靠消息,下半年北京土拍将强化监管竞拍主体的资金来源,强调银行贷款、转贷、股东借款和私募资金都不能用于支付土地出让金,对于以企业应付账为基础的供应链ABN融资资金等结构复杂的非自有资金,也将联合央行大数据进行穿透、禁止。北京已经领头,其他城市也很可能进一步跟进。

面对宏观经济周期下行、政策调整等因素引发的流动性风险时,加快资金周转,减缓资金链压力,才是房地产企业保持现金流的秘诀。

故此,我们果断推断,除了传统的“金九银十”以外,爱房网友有望在下半年看到江西各家房地产企业各种促销让利活动层出不穷。每天关注爱房,刚需用户或许可以找到很好的机会入手一套心仪的房产。

七部委联合整治房地产市场乱象——调控政策不断升级

6月25日,住房城乡建设部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委,联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》,决定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

从12城约谈到对30城开展治理专项行动,用一个词来形容就是“猛药去疴”。虽然自去年以来,各地房地产市场调控政策不断升级,尤其是今年以来,各地出台的有关房地产市场调控政策就已接近200次,但从市场实际成交行情来看,据国家统计局刚刚公布的6月份70个大中城市房价数据来看,有66个城市连续数月实现了4.3%-6.0%不同程度的涨幅。而这其中,南昌新建商品住宅销售价格上涨1.6%,在追捕连连的调控补啥下依然实现了今年以来四连涨,成为南昌今年房价涨得最快的一个月。

此次七部委升级整治范围,可以说是再一次对全国楼市“下猛药”,预计此次七部委传达出的调控紧缩信号以及行动本身所产生的效力,将直接作用于整个下半年。南昌虽然有幸在此次专项行动中逃过一劫,后期能否延续良好的小幅涨升势头,以及中央是否会进一步将南昌纳入开展专项行动城市名单,值得密切关注。

评点:除了棚改政策的边际变化以外,加上房企可能将面临更大的资金压力,以及七部委2018年下半年的新一轮地产调控行动也对今年的房地产市场产生影响。可以说,内因外因都决定了房地产价格上涨的不可为继。那么,房价会暴跌吗?考虑到地方政府仍在以卖地为生以及银行持有大量地产的客观因素,房价暴跌亦是国家决不容许的。

综上,我们认为2018年下半年,我国房地产的价格会以比较温和的方式小幅起伏。具体到江西南昌,甚至不排除小幅攀升的小概率可能。我们强烈建议爱房用户选择房价温和下跌时机,利用房企让利促销的节点果断出手。

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