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地主家的余粮和楼市的黄昏

2018-05-16 08:39:01 楼市头条 我要评论 |
[导读]在史无前例的去杆杠挤泡沫的监管风暴下,中国的实体经济先扛不住了。

凛冬将至。

美联储加息周期启动之后,全球信贷周期开始逆转。高杠杆逆势大举扩张的企业,势必尝到失血的阵痛。

在史无前例的去杆杠挤泡沫的监管风暴下,中国的实体经济先扛不住了。

今年以来,贵人鸟、亿利、神雾、亿阳、中安消、凯迪等上市公司接连爆雷,出现违约无法按时偿付。而就在这个5月,已知的信用风险事件就不下5件。

不过,对于杠杆贡献最多的,仍然是债务增速高达46.7%的的房地产行业。

数据显示,2017年末,主要上市房企总有息负债为约57000亿元,同比上升近三成;房企加权平均净负债率为91%,同比增加16%,近六成企业的净负债率有所上涨。

今年一季度末,房企上市公司整体负债率达到79.42%,房企杠杆率已经处于历史高位。

如何找钱,成为摆在所有房企面前的一道难题。

以往,不管外界如何风云飘摇,中国的楼市就跟小强命一样硬。

但今天,中国的金融乱象整肃风暴下,随着信贷泡沫被刺穿,很多房企身上的输液管也被拔掉。当地主家也没有余粮的时候,楼市的黄昏,可能真的要来了。

1

阳光城,正是地产行业高杠杆的典型样本。

房地产是资金密集型行业。如果将其比喻成一场战争,人才是战士,资金就是弹药。没有弹药,谈何开疆拓土?

一分钱难倒英雄汉,在地产行业最是成立的。对于快速扩张的企业而言,资金更是重中之重。

下定决心要迈向千亿房企的阳光城,近几年也不得不通过大量融资支撑自己的脚步。

2016年,阳光城融资近700亿。2017年,阳光城融资合计高达1135亿(银行贷款450亿,债券232亿,非银行类贷款453亿),同比增长超过6成。

为了筹钱,董事长林腾蛟及其一致行动人质押了手中绝大部分的股份。而这还不够。阳光城不得不选择为子公司大量担保,截止到2017年底,公司总担保金额已超净资产4倍。而且2018年预计再增加800亿担保额度。

去杠杆的大环境下,阳光城激进的做法,跑得快的同时能跑得稳么?

2

地主家也没有余粮了。这不,阳光城又准备增加800亿元的担保额度。

2018年4月14日,阳光城董事会公告,为确保公司生产经营的持续、稳健发展,满足公司及子公司日常融资需求,预计公司2018年担保额度为800亿元。

800亿元的担保额度预计涉及97家全资子公司或控股子公司,平均每家公司的额度在8.2亿元左右,实际上每家公司的额度从1亿元到47亿元不等。

这些担保的种类包括保证、抵押、质押、留置及定金,内容则包括综合授信额度、贷款、保函、承兑汇票等。

据阳光城2017年年报,公司2017年底的净资产约为306亿元。而截至2017年底,阳光城累计担保额度为1310亿元,实际担保总额占公司净资产的比例就已经达到了425%。 

年报还显示, 公司一年内到期的非流动负债高达311亿元,同比增长近7倍;流动负债中,长期借款一项563亿元,较去年末增加了225亿元。

3

疯狂的担保背后是阳光城“创新”模式下高速发展的需要。

自2015年起,阳光城开始了其快速扩张的步伐,仅仅两年时间,阳光城的其总资产就从2014年底的462亿元增长至了2017年底的2133亿元,3年增长近4倍,速度之快令人惊讶。

2017年阳光城加大了拿地力度,获取新项目120宗,新增补充了2000多亿土储资源,目前土地储备货值超过4900亿元。

在地理布局方面,阳光城不再局限于一个或几个区域,而是走全国化的扩张路线,基本形成以京津冀、长三角、珠三角、大福建、战略城市等六个区域为主的全国布局。

阳光城还推出了外部合伙人机制,即房地产行业的外部精英可以带着项目来,阳光城给他配资、提供平台,最终达成双赢的目的。

这些举措取得了成效。年报显示,2017年阳光城录得营业收入3316亿元,归母净利润21亿元,分别同比增长69%和68%。销售额则为952亿元,同比增长95%,排名房企第21位。

房地产行业属于资金密集型行业。为了能够支撑这种速度的发展,需要巨额的资金来源,阳光城不得不依靠高杠杆。

2017年,阳光城融资合计高达1135亿(银行贷款450亿,债券232亿,非银行类贷款453亿),同比增长超过6成。

在2016年年底,阳光城的资产负债率为84.29%,而2017年底这一数字不降反升,达到了85.66%。在2017年销售额超过450亿的36家开发商中,排名第11位。

更值得担忧的恐怕还是担保金额的膨胀。从2014年起,阳光城担保金额就急速扩大。年实际担保发生额从2014年的74亿元扩大到了2017年的591亿元。

2017年,销售额和阳光城差不多在同一级别的鲁能、世贸和招商蛇口的实际担保发生额分别为8674万元、4亿元和91亿元,远低于阳光城。

4

担保项目一旦发生风险,杠杆过高后可能会产生风险串联,股债双杀。最终的结果就是,公司的流动性风险会非常高。

年报显示,截至2017年末,阳光城直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务担保金额达到了766亿元。

一旦这些高负债公司经营过程中出现些许闪失,现金流一时不畅,风险很可能会相互传导。

尤其是,阳光城支付利息的能力不强。2016年、2017年阳光城的利息保障倍数分别为0.54、0.57,处于较低水平。

事实上,阳光城可能自己也意识到了杠杆过高的风险。

在阳光城业绩发布会上,吴建斌介绍说,再花两年左右时间,阳光城资产负债率和净借贷比率会有大幅度的改善。他同时还列举了一些降低负债率的方法如借新还旧、创新融资手段、销售去库存等。

但是如果不对担保进行限制,在如今市场融资环境风云变幻的环境下,迈向千亿的道路上的阳光城可能欲速则不达。

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