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48小时,房价上涨57%!

2018-05-03 09:59:02 天天说钱 我要评论 |
[导读]5月2日,《人民日报》旗下的《证券时报》,在A5版以整版篇幅,报道了过去几天辽宁丹东房价的戏剧性暴涨。

48小时,房价上涨57%!说明了什么

5月2日,《人民日报》旗下的《证券时报》,在A5版以整版篇幅,报道了过去几天辽宁丹东房价的戏剧性暴涨。

报道里详细谈到了这样一个案例:

天津的黄某在朝鲜宣布弃核的第二天,也就是4月22日来到丹东,寻找楼市的投资机会。黄某的朋友比较果断,在4月24日在丹东新区某楼盘买入了4套商品房,每套面积均为109平米,单价为3500元/平米。黄某一直在犹豫,没有及时出手。两天后的4月26日,当他再回到那个楼盘时发现,售价已经从3500元/平米上调到了5500元/平米。48小时,房价上涨了57%!

一位销售经理对记者说:“现在丹东新区的房价一天一变,有些楼盘甚至一天几变,想在丹东新区买房就趁早。”

报道还说:几天前,在新区的一个楼盘里,郑光(一位采访对象)亲眼见证了一位外地人一次性购买三套房产,其中一套全款购买,两套贷款购买。“外地人在丹东新区买房,几乎都是以投资为目的,极少会用于自住。

丹东位于中朝边境的鸭绿江入海口,对面就是朝鲜的新义州。在朝鲜此前N轮的“改革开放”中,新义州都是重要的开放区域。当你好我好大家好的时候,丹东经济也会繁荣起来;反之,当朝鲜试验核武器、经济受到联合国制裁的时候,丹东经济就会往下走。

此次丹东房价的暴涨,可以告诉我们什么呢?我想主要有以下几点:

第一,经济不景气、楼市低迷的时候,政府就会放松楼市的限制性措施

从《证券时报》的报道看,丹东没有限购,也没有限贷。外地人到丹东购房,买三套四套,都没有问题,还可以贷款。

国家提出“住房不炒”已经一年多了,很多城市不仅限购限贷,还限售。丹东为什么不执行?原因很简单,中国的楼市调控是“因城施策”,东北地区整体经济不景气,丹东这类边境城市还受到朝鲜半岛局势的负面影响,稳增长的压力巨大。

我根据丹东2017年统计公报,整理了丹东主要社会经济指标,可供大家参考:

从上表中可以看出,丹东市“小学生人数”一年就减少了8.5%,“初中生”一年减少了6.3%,这是非常令人震撼的。由此可见,国际局势对人口流动的重要影响。

至于丹东的经济指标,也大多非常难看。2.8%的GDP增速,0.2%的财政收入增长,都显示了经济稳增长压力巨大。

丹东2017年统计公报还说:2017年全市商品房销售面积231.9万平方米,年末全市商品房待售面积208.4万平方米。这说明丹东房地产市场的“去化周期”为11个月,显著偏高。

丹东以及众多三四线城市的情况告诉我们:即便是在“住房不炒”的时代,很多中小城市的房子也是可以随便买的,没有任何限购措施。原因很简单,当地经济需要楼市的支撑。这类城市未来很难有实质性的房地产税,更不可能有“累进制、惩罚性”的房地产税。

问题是:在这类城市投资房子,最终能否顺利套现将成为一个大问题。至于丹东的房价,将始终受到朝鲜半岛局势的影响。

上图:丹东过去几年投资急剧下滑。

第二,人口流失的中小城市,也会因为局势变化、供应量变化、比价关系等因素的影响,房价突然出现跳涨。

去年以来,三四线城市房价飙升。很多城市的经济不景气,人口流失,为什么房价还能涨?货币化棚改是一个重要原因,这等于政府减少了房子(拆掉棚户区),并给拆迁户直接发钱,让购房需求大增,同时控制住了新增住宅。

此外,比价关系也会让中小城市“有用的房子”上涨。当北、上、深中心区房价上涨到每平米10万元以上,省会城市中心区上涨到3到4万,三四线城市3000到5000元的房价就很难长期不涨。只要房子能出租、能自用(也就所谓的“有用”),即便在人口流失的中小城市,价格也跟涨,这就是通胀带来的效应。只是在这类城市投资,效率不高,可能会跑输“真实通胀”。

丹东此次房价跳涨,主要是国际形势变化。其次,则是比价效应。过去两三年,丹东房价一直没有涨,现在局势变了,房价带有补涨和憧憬预期的双重因素。

上图:丹东地方财政能力不断萎缩。

第三,由于高度管控,房价上升未来将主要通过“跳涨”实现。

楼市正在被政府越来越严格地管控起来。相信丹东在大涨之后,也会出台调控措施,开始的时候比较温柔,然后慢慢收紧。

由于行政的强干预,中国房价将呈现“鸟笼行情”的走势。大涨之后,调控措施严厉,楼市会横盘很久。这个横盘期,往往成为购房者选房子、换房子、筹集资金的好时光。当横盘超过两三年之后,由于经济周期的作用,下行压力增大,政府可能会放松调控,甚至降准、降息,这时候房价就可能出现跳涨。

第四,中国经济仍然在缓慢转型,很多逻辑并未改变。

常有读者给我留言:问我为什么不相信“货币低增长的时代”已经到来,未来钱将会越来越值钱。我同样可以用今天“证券时报”“头条+2个整版”的一个专题来回答。

    据“证券时报”对全部公布了2017年业绩的A股上市公司的统计:

1、2017年深沪上市公司去年合计实现净利润3.35万亿元;其中沪市1417家上市公司共实现净利润约2.62万亿元,深市2105家上市公司实现净利润7295亿元。

2、2017年深市上市公司归属母公司股东净利润合计7295.02亿元,同比增长20.58%,其中主板、中小板分别增长35.62%和18.89%,创业板下降15.21%(剔除个别权重股,比如温氏股份和乐视网的影响后,净利润增长4.43%)。

就凭上述两组数据,我就可以断言:中国货币超发的时代远远没有结束。

从上述数据可以看出:深交所上市公司数量超过上交所,但利润只有上交所的28%。为什么会有如此惨烈的差距?因为上交所挂牌的都是大型国企,尤其是大银行、电信、石油石化企业。可见,由于制度设计问题,中国企业的利润主要被国企拿走了,其中银行利润占上市公司的接近一半。

第二组数据告诉我们,即便是在深交所内部,差距仍然巨大。主板因为有一些大型银行、国企上市,所以利润增长逼近36%,中小板只有大约19%的增速,被大家寄以厚望的,代表民间经济、新经济的创业板,利润竟然大幅下滑了15%!即便剔除几个权重股的影响,创业板也只增长了4.4%,仍然差距很大。

由此可见,我们的经济仍然愉快地走在老路上。所以,经济的基本逻辑至今没有发生实质性的变化。

记住我的结论:只要中国的投资仍然被政府和国企主导,效率必然不高,最终必然以货币超发来解决“低效率带来的烂账”。而房地产就仍然重要,房价就仍然易涨难跌。

估计很多读者会咨询辽宁的楼市,所以把我们团队此前整理的“2010年到2016年”辽宁各城市的四大关键指标变动情况提供给大家。其中“人口”是指“小学生人数”,“资金”是指“金融机构本外币存款余额”。辽宁是统计数据最难以获得的省份之一,所以这个表格打了很多补丁,只能给大家参考一下。

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