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躁动的重庆要疯?购房者要挺住!

2018-04-16 10:18:36 米宅米宅 我要评论 |
[导读]我不得不悲伤的提醒你:如果要在重庆买房,不管投资还是自住,先下手为强,后下手肯定遭殃。

重庆很大、很散,大到团队花费整整8天调研近百个楼盘,我们用脚步丈量市场,用一线数据分析市场,只为还原一个完整、真实的重庆市场。

看到最后,我不得不悲伤的提醒你:如果要在重庆买房,不管投资还是自住,先下手为强,后下手肯定遭殃。

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妖孽的重庆市场

没错,重庆市场现在妖孽得很,又恰逢金三银四,这个一年一度房企发情的季节。

我们很担心,市场一旦有个风吹草动,哪怕是星星之火,就会产生烈火烹油的局面。

就在我们调研期间,重庆市场已经悄悄启动。据本地公众号“重庆新一线城市”调查,仅4月份就会有102个楼盘开盘,而且很多楼盘也许就在上个月刚刚加推,明显感受到项目的推售频率很快。

与此同时,很多项目开盘都是夜里悄悄开盘,甚至是提前一天开盘,通知到场的都是提前得到消息的购房者。

很明显,很多楼盘都不愁卖,已经有很多双眼睛在盯着这些项目了。

在重庆调研最大的感受就是,城市很大、很散,并且每个片区的供应量很大。

山连山、没有大片的平地,是制约重庆版图扩张的一大要素。明明两个楼盘面对面,可是开车就是需要绕到很远才能到达,而且山地起伏不断,很少有大片的平地。

在重庆的8天时间里,米宅团队跑遍了重庆的所有片区,北到蔡家-中央公园沿线,西到大学城-西永沿线,东到李家沱-茶园片区,南到跳蹬-鱼洞沿线。

每一个小片区都会有至少10个以上楼盘扎堆,而且都是全国百强房企,每个楼盘的规模少则百亩、多则千亩,每个片区供应量都相当大。

按道理说,片区内楼盘林立,再加上超大的供应量,各楼盘之间有充分的竞争,购房者才能挑三拣四慢慢看,买到房甚至买房心仪的房子应该很容易呀!

事实恰恰相反,重庆的房子真是不好买,关于这一点,才是重庆市场真正魔性的地方。

为什么说重庆的房子不好买?

重庆市场,狼多肉少。谁都想买到,可是总有一些人是买不到的。

先看一张图,这是礼嘉版块某楼盘看房的客户:

看着客户不多是吧,也就几十个人,那是因为这个项目只推百十套,虽然套内单价高达2万2,但是每一天前来看房的客户都有近百组,项目登记的意向客户数百组之多。

如果将重庆市场的楼盘进行分类,大致可以分为以下3种:

第一种:房源很紧俏、很抢手,根本不愁卖。

本地人还好,正常排号、按揭就好,能不能买到靠运气。如果是重庆“三无人员”,那就惨了,置业顾问会好心提醒你,你最好随时携带购房资料,以便你随时交资料排号,按揭就不要想了,准备全款买房吧。

这些还不是最过分的:如果置业顾问认为你没有“价值”的话,开盘前根本不会通知你。

第二种:房源很充足,这次买不到,可以等下批,但是价格要提高。

如果足够幸运,你会在重庆碰到一些这样的项目,他们盘大量足,要想短时间内清盘不是一件容易的事情,只能是一点一点往外推售。

这样的楼盘,只要你愿意等,总会买到,只不过下批次的开盘价格要提高300-1000左右的价格,这一点,你要想清楚。

如果项目选择的银行按揭条件宽松的话,你还可以做到4-5成这样的首付比例,说实话,这已经很划算了。

第三种:不用守盘,项目拿证即可买,保证4-5成首付。

有一个楼盘就是这样,这栋楼上次开盘是去年12月份,这都过去小半年了还没卖完。

很明显,这样的楼盘肯定位于远郊,价格低、不好卖,不用排号可以直接买,正常按揭。

对面竞品门庭若市,这里却门庭冷落,这样的楼盘你就要小心了,天下没有免费的午餐。

以上三种情况,总结起来就2点:

1、能不能买到;

2、首付按揭比例。

在重庆的8天时间里,越往后看,买到的可能性越低,想要按揭买房的难度越高。

这就是重庆市场的现状,不会让你绝望,但是给你的希望也很渺茫。

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重庆市场为什么这么妖艳?

按道理说,重庆市场已经很平静甚至是疲软,但是现状却恰恰相反,要想买到并非易事。

等我们把重庆大部分楼盘调研完毕之后,我们探寻到了重庆市场的魔性之处:

1、政府控制价格但是不限制价格。

重庆市场是一个相对开明的市场,政府并没有把价格一棍子打死,只是控制项目涨价的幅度,一般是10%的涨幅。

只要你拿到预售证,首次开盘的价格,政府会综合评估你的地价、装修标准、附加值以及利润率,给出一个相对合理的价格区间。这样一来,政府面子好看了,开发商里子也有了。

2、整个市场的供应量虽大,但是去化量更大。

2017年,重庆市场的供应量近2600万方,但是市场的去化量高达3700万方,去化量远高于供应量,说明重庆市场的市场需求度远大于市场供应。

很多置业顾问都表示,四川东部甚至是成都本地的购房者在重庆买房的客户很多,还有很多来自北京、上海等地的炒房客。

3、土拍市场“面粉价等于甚至大于面包价”,调动市场购买力。

不管是江北新区的礼嘉-蔡家-中央公园版块,还是西永-大学城版块,甚至是南部新区的跳蹬-李家沱-茶园沿线,各片区都经历了“地价翻倍”的版块轮动效应;

越来越多的片区出现了“面粉贵过面包”的现象,开盘必涨价,由此产生的恐慌、跟风效应。

4、开发商在控制推盘节奏,“小步快跑”产生的“饥饿营销”。

这一点很重要。

其实,重庆每一个片区的单盘供应量都很大,大盘很多,但是开发商每次开盘仅推售1栋楼,甚至是几栋楼,少则十几套,多则300套,面对庞大的购房群体,狼多肉少的局面自然产生。

经历了2016-2017年的市场觉醒,很多开发商都学精了,小步快跑成为市场主流,大部分开发商都在遵守这样一个潜规则,努力营造一种房源紧俏的场面,买涨不买跌的心理在这里发挥得淋漓尽致。

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摸不透的重庆市场

重庆市场有点莫名其妙,让人摸不透的感觉。

价格体系不统一。在开盘必涨价的动力之下,同一个片区内,不同楼盘甚至同一楼盘内,不同业态之间的价格错综复杂,同一批次的高层和洋房一个价格,同一个片区洋房和叠墅是一个价格。

相邻组团价格不统一。核心区的两江四岸的价格不统一,南滨路的金辉城大平层已经卖到2万以上的单价,南滨路的长嘉汇却维持在1.1-1.8之间的单价;核心区与礼嘉组团、茶园组团、西永组团之间的价格也不统一,远郊版块单价高达2万,核心片区却依旧有1万3的品质楼盘。

在重庆调研的8天时间里,我们深切感受到,重庆的基建实在是太贵了!

作为“山城”,重庆山连山、平地少,不管是钻山隧道、架桥修路,还是修建地铁、跨江大桥,重庆整体的施工难度、施工成本都是非常高的,对于财政来说都是一笔不小的开支。

前期来看,重庆较低的房价并没有依赖于土地财政,否则房价早都一飞冲天了。但是从2017年以后重庆市场的土拍来看,也许下一步土拍收入将成为重庆扩张版图、扩大影响力的重要支撑,届时重庆房价何去何从,只能听天由命了。

一路看下来,重庆市场整体比较健康,但这仅仅是相对健康,就我们调研期间,重庆市场已经开始出现抬头的迹象,而且下一步这个势头会逐渐加剧。

重庆土著购房觉醒、改善增多、外来投资客增多,不再是单纯的封闭市场,更多呈现出一种多元的市场状态。就短期来看,先下手就是好事,后下手就要付出更大的时间成本、资金成本。

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