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你一辈子不买房,“房地产税”照样影响你的人生

2018-04-16 10:04:00 人神共愤 我要评论 |
[导读]不可预测的房价,可预测的房价差

——至少能让你的孩子上不到好学校

想要讲清楚房地产税那点事儿,先谈谈历史。

咸丰三年,刑部侍郎雷以諴奉命为江北大营筹备军饷,这可不是个好差事,被太平军占了大半个富庶江南的清政府,此时中央财政实际上已经破产了,户部调银的命令满天飞,却半两也拿不出来,得自己想办法。

这可怎么呢?雷的幕僚建议他向商人按货物价值百分之一收取“厘金”,相当于今天商场的营业税。雷虽然觉得收不多少,但走投无路的他还是在扬州(楼盘)城的米行以“派厘助饷”的名义试行征收,没想到半年就收了2万串钱,而且商人也没有太大的意见——利润高啊。

兴奋的雷以諴给咸丰上奏折报告此事,觉得这个税可以长期收下去,而且军情紧急,来不及上交户部,直接用了。缺乏财政知识的咸丰含糊的同意了,丝毫没有意识到这个改变帝国命运的新税收的巨大威力。

中国是一个以农为本的国家,明清两朝尤其重视,重视的结果就是帝国的财政收入几乎全部来自农业税。

重农必然抑商,抑商的结果就是对商人视而不见,视而不见的结果就是利润丰厚的商人不用交税,有钱又不用交税的结果就是被地方官吏勒索摊派。

厘金其实就是把这些流落到地方官吏手中的灰色收入,变成正式的财政收入,为财政困难的清政府开辟了一个新税种,十年收了1.1亿两,相当于过去3年的财政总收入。

但“厘金”的重要意义远不止于此,它是地方为解决军费自行想出来的办法,不用上交国库,算是清政府的第一个正式的地方税。

中央财政要先把税收进国库,再按用途分给地方,效率肯定比不上地方税支持的地方财政,源源不断的厘金承担了超过60%的镇压太平天国的军费开支,由厘金支持的50万湘军的战斗力远远超过80万正规清军。

在传统的认知中,新开税种就是加大了对老百姓(603883,股吧)的剥削,厘金过去被看成恶税,因为地方往往各自为政,重复征收。但收了税,就要鼓励人家搞经营。动乱之后,地方督抚为了扩大税源,更是采取了鼓励工商业发展的政策,与中央政府的“洋务运动”一起,造就了几十年的“同光中兴”。

清明两朝,可说是中国历史上税率很低的时代,但百姓照样穷困;历史上税率最高的是宋代,因为以商业税为主,所以两宋不但富庶,而且商品经济发达。

讲这段历史,因为即将开征的“房地产税”和“厘金”一样,未来很可能会成为地方政府的主税种。

房地产税是房价的定海神针

很多人都有一种认识,房地产税是政府用来打压房价的,这是一种非常“老百姓”的想法。

事实上,房地产税最重要的用途,是为未来地方财政开辟一个最重要、最稳定的收入来源。因为之前的“营改增”直接导致地税收入总量大幅度下降,如果没有稳定的新税种补充,地方政府就要“干不下去”了。

目前,“土地出让金”是地方政府最重要的收入来源,但“土地出让金”有一个致命的弱点——土地总量是有限的,开发到最后,一定会像美国一样以二手房为主,新建房仅占了10%,这就注定土地出让金会越收越少。

以上海(楼盘)为例,2017年一手房成交占比不到30%,这个数字几年前还是50%,照这个速度,10年之后,土地出让金就无法支持地方财政了。

房地产税作为一个财产税,相比交易税,可算是相当稳定的税源了。未来土地出让时,相当于向房子的第一个买家先收一笔“土地转让费”,此后,房子肯定会在某一个人的手上,税就逃不了,有一年收一年,有十年收十年,至于你有没有住进来,就不管了。

“土地出让金”和“房地产税”就把一手房和二手房无缝衔接起来, 应了那名老话——人生绝对无法避免的两件事就是死亡和交税。

以前,地方政府对建住宅的兴趣其实不如建商办,原因是土地出让金是一次性收入,但办公商业体引进的是源源不断的税源。但未来“房地产税”落地后,建一套房子,只要能卖掉,就相当于增加了一个永久的“收税机”,地方政府会大大重视住宅建设和销售。

而且,政府税收增长是刚性的,年年都要有增长,以前房价下跌导致地价下跌,可以用多拍地的方法赚回来,以后房价下跌,将直接影响地方政府的收入。你认为地方政府会坐视房价下跌不管吗?

现在,每个楼盘都有行政限价,导致开发商纷纷捂盘或减少推盘,这是地方政府要完成控房价的政治任务——反正土地出让金已经收了,你爱卖不卖。但未来,没有房子卖,就没有税收,政府还会搞“真限价”吗?

税源不一定要高速增长,但一定要稳定,房地产税不但不会打压房价,反而会成为房价的定海神针。

你想政府来解决你的“房事”,其实它只想把你给“税”了。

将被房地产税改变的城市格局

对于房地产税,很多人还有一个认识,以后房产多的人要多交税,导致很多人把手里交不起税的房子卖掉,大家一起卖,就把房价卖下来的了。

这个看法,从逻辑上是成立的,但还是忽视了政府的力量,政府不但是市场的监管者,还是这个市场上游的最大的交易方——土地唯一的提供者。

前面说过了,政府为了税源,必然会稳定房价,一手房可以控制土地出让规模,而在二手房市场,政府同样控制了影响房价的两大因素——一个是公共配套,另一个是富人。

过去,政府对公共配套并不积极,特别是无地可卖的成熟地区,但未来“房地产税”时代,为了维持房地产税税源,城市公共配套和相应的公共服务,将会是政府的头等大事。

那么,政府会在什么样的资源上加码投入呢?

从目前看“房地产税”很可能有免征额,只针对部分人收,有可能是第二套房,有可能是人均面积超标,但不管是什么方案,都是有钱人。

土地出让金实际上是对所有的买房者征税,不管你是穷人还是富人,所以政府只要把基础市政配套做好就行了;而“房地产税”只对有钱人征税,政府当然就要想办法吸引更多的有钱人来居住。

有钱人高度关注,又和居住强相关,又是政府能控制的资源,首当其冲就是“好学校”。

国人对于“输在起跑线”上的过度焦虑,使得学校永远会被分出三六九等,导致“好学校”的资源永远是稀缺的。

以前地方政府还有动力关注一下“菜场学校”,以平衡一下教育资源。可“房地产税”时代,“好学校”成了吸引富人的王牌之后,毫无疑问,各城市、甚至各区县之间“优质学校争夺战”将会呈现堪比以前“招商大战”的惨烈。

这也就导致“不交房地产税”的一般老百姓,想要上一个好学校就更难了,因为好学校周边房价肯定高到让“没资格交房地产税”的人买不起的地步。

此外,优质教育资源又大部分集中在一二线城市,这会继续拉大这些城市与三四线城市的房价差距,又会吸引更多资金进入。而且,事关地方税收,政府未必会严格地执行“外地人限购”政策。

除了教育资源,像高档休闲娱乐设施、高端商业、大型绿地公园、高架道路出口等等,富人和中产喜欢的配套,也会成为高尚地块的标配。

以前,新房云集的新规划郊区容易扎堆拿地的开发商暴炒;未来,成熟的中心城市,政府更愿意投入配套资源,因为收税的效率更高。

当然,光有配套没有用,用地方政府最爱说的一句话“筑巢引凤”,“凤”在哪儿呢?

也许你已经想到了,也许你已经被“引”了,这就是目前愈演愈烈的城市人才争夺战,因为未来的房地产税纳税人,几乎都要从这些高学历的人群中产生。现在下点血本,只要能形成两三个能留得住高端人才的产业,未来就可以稳收“人才红利”了。

不过,打人才战,一旦北上广深政府真的动员起来,三、四线城市恐怕要输得更惨,“房地产税”恐怕要加剧城市间的“贫富差距”了。

不可预测的房价,可预测的房价差

当然,我写这篇文章只是想澄清“房地产税会打压房价”的认识误区,并不是为了预测房价。

不管预测什么价格,都是一件不太靠谱的事。更何况房价不是纯粹的市场现象,政府已经把它扭曲得面目全非,以后扭曲的程度只会越来越大,所以,关于房价,我永远是一个观点:不可预测。

但“房地产税”本身会带来两个相对明显的趋势,也就是前面重点说的:一二线城市与其他城市房价差会进一步拉大,城市高端地段房价和其他地段房价差也会进一步拉大。

事实上,“房地产税”绝不仅仅是一个新税源,地方税交税主体从企业变成居民,而且无法代征代扣后,会彻底改变地方政府的行为逻辑,把它们从一个“卖资源的公司”转变成一个“卖服务的公司”

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