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老城区的老房子 还要不要买 升值潜力大吗?

2018-04-08 15:50:07 城市战争 我要评论 |
[导读]先说明一下,这篇不是广告,而是要从城市规划和运营的角度解答一下这个非常高频的问题:老城区的老房子,还要不要买?

先说明一下,这篇不是广告,而是要从城市规划和运营的角度解答一下这个非常高频的问题:老城区的老房子,还要不要买?

从我做购房咨询的经验来看,会问这个问题的人一般都是城市土著,或者有过几套购房经历且能够初步理解城市运营原理的人,买第一套房的外地菜鸟断然不会把这个当问题,他们中的大多数会坐上崭新的楼巴去到崭新的新区购买崭新的精装一手。

你指着一栋老房子说,嗯,有历史有文化有地段,他们会说“这种房子送给我都不要”。不好意思,人家买的是房子,不是历史、不是文化,至于地段嘛,最多值5块——没错,就是这么便宜,说的是地铁票价。

我们必须承认,虽然老城区往往浓缩着一座城市的精华,但二手房市场不认可它,在中国大部分城市,“双老房”(老城区老房子)的市场极差,有兴趣购买这类物业的人,极少,即便有,也是冲着学位咬紧牙关、捂着鼻子入手的。

我们先来说说“双老房”的劣势:

1、外观差。在很多城市叫做老公房,外墙是马赛克或者石米粒,满满的农村即视感;面积往往极小,户型差,要么没阳台,要么房出阳台;楼道不通风,采光差;有的甚至还是砖混结构,银行不给贷款。

2、物业差。老房子物业费极低,甚至没有物业费,导致物业管理等于没有,小区道路坑坑洼洼,杂草遍地,空调滴水,楼梯上贴满牛皮癣小广告。

3、圈层差。住老房子的大部分为大爷大妈,或者临时工租客,看不到城市里的潮男潮女,想像一下让你生活在这样的社区氛围中,实在是买不下手啊。

4、基础设施差。老城区一般面临基础设施老化的问题,断水停电水浸街,老鼠遍地跑,因为没什么好的税源,政府也拿不出多少钱来更新基础设施,整体的居住品质低。

再来说说“老城老房”的亮点,相信我,随着你的人生阅历见长,这些亮点会越来越值钱。

1、安全。这一点应该排第一位,非常重要。老城区祖祖辈辈都是用来住人的,至少没有暗藏毒地,也极少会有污染性的厂房与仓库,这比那些旧厂改造过来的一手房,住着更踏实。另一方面,老城区人口密度大,又大多为开放式街区,小商业丰富,人来人往,走夜路时满满的安全感。

2、生活便利。老房子虽然住着不舒适,圈层不高级,但是你可以快速地融入城市的海洋,随便走两步都是活色生香的生活,几乎所有日常的生活需求都可以靠走路来搞掂,这些好处是郊区新房的潮男潮女体验不到的。

3、优质资源。老城区往往聚集了一个城市最优质的教育、医疗、文化等公共资源,而且分别比较均衡,不容易转移,随便买一套房子,它的学位都不会太差,至少不用担心你娃上个村小吧。

总结的话,郊区新房是“有社区而无城市”,而老城老房则是“有城市而无社区”。如果既要社区又要城市,那就买CBD豪宅,当然这种物业是极少数人买得起的,大部分人必须在“城市”和“社区”之间做一个选择。

优点和缺点已经分别给出,剩下的,就看你怎么选。自住的话,看个人喜好,可以主观判断,允许个性化。投资的话,必须客观分析。

最重要的问题来了,老城老房的升值潜力咋样?

我认为不能一概而论,得分城市,也得分阶段。前面说老房子的市场极差,其实也不尽然,有的城市例外,比如北京上海的老房子,交易非常活跃,每平米单价甚至与同地段次新房是持平的。而在成都武汉长沙等二线城市,老房子的处境的确是“给我我都不要”,单价极低,而且成交差。

为什么两个市场完全不同,这背后的原因是什么?一个字,贵!

当一个城市的平均房价贵到工薪阶层跳着脚都够不着的时候,大家什么矫情、什么尊严、什么毛病都没有了,一个房子甭管多差,只要总价还在人类可承受的范围内,它就有人买。这种城市的老房子,因为面积小、总价低,反而很好卖,单价可以拉到很高,直至与傲娇的电梯楼持平。

不仅要分城市,还要分阶段。当一个城市还有大量的地可以卖,大量的产业可以引进,这个城市就处在扩张期,钱和人都往新区跑。扩张期的城市,老城区一定是没落的,一定是没有注意力的,当然要买新区。

当一个城市的地快卖完了,城市的主旋律就变成了旧改,这样的城市,我们认为它处在收缩期,比如我市的邻居深圳,正在老城区规划很多摩天大楼,每栋拿出来都是全国第一。有的城市甚至还在给老房子刷墙、装电梯、发补贴,这对老房子来说,其意义相当于给郊区新房修地铁了。

像这样的城市,我认为它的热点会逐渐从新区转移到老区。毕竟,大多数人买房子都是看硬件的,哪里更新、哪里的楼宇档次更高,就会选择哪里,这是我旧改中的老城区的信心。

所以,回到文章的主题,老城区的房子,还能不能买?简单粗暴地来说,一看你家城市的房价是不是足够贵,二看你家城市的地有没有卖完。

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