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这里的房价已陷入阴跌中!刚需炒房客都要避坑

2018-03-14 10:20:31 樱桃大房子 我要评论 |
[导读]合肥是我这次出门实地调研的第一站,主要是我跟合肥当地最大开发商文一地产有点摩擦,对方非要热情的邀请我到合肥出庭跑一趟,刚好我以前也没有去过,而合肥2016年房价涨幅全国第一的名声又早已在外,不去看看,总觉遗憾。

前言

最近正值会议召开,宏观政策的信号比较多,恰巧我选择在这个期间出去调研了,2017年我写的最多的就是各种宏观经济政策分析,没有到具体城市,所以2018年,我会弥补这个不足,多跟市场接触,多去一线调研,因为宏观的走向其实已经很明确了,就是要通过三年的时间去杠杆,从2018-2020年,为什么是三年,而不是一年?三年,就意味着是一个缓慢的过程,也许对于短期积累过多泡沫的城市而言,阴跌是一种化解泡沫的最好选择,以时间换空间,不至于伤筋动骨,只是磨破点皮肉。当然,这只是最理想的状态!像燕郊就以急跌暴跌的方式进行着!

合肥是我这次出门实地调研的第一站,主要是我跟合肥当地最大开发商文一地产有点摩擦,对方非要热情的邀请我到合肥出庭跑一趟,刚好我以前也没有去过,而合肥2016年房价涨幅全国第一的名声又早已在外,不去看看,总觉遗憾。在此要特别感谢合肥公众号“霸都楼市”的朋友对我本次合肥之行的支持。

2016年的合肥楼市涨幅全国第一,可谓赚足了眼球,然而严厉的调控,到2017年迎来了市场冰冻,2017年合肥新房成交量同比下跌73.78%,坐了一场过山车。

开发商面临的是高地价带来的苦果,为了回笼资金,甚至不惜贴着成本卖,而随着供给量的增加、需求量的减少,市场供过于求的压力,已开始倒逼某些房企低价开盘跑量。

滨湖新区中介告诉小编,整个合肥市场的二手房以一种阴跌的方式,持续降价一年了,炒作最厉害的滨湖新区已经普跌15%左右。

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高地价带来的销售压力

合肥传统上包括4个市辖区,即庐阳区、瑶海区、蜀山区、包河区,4个县,长丰、肥东、肥西、庐江;1个县级市,巢湖。

但现在流行行政区细分,所以变成了多个小区,如下图链家的二手房区分布图,最热门的就是滨湖新区、政务区、高新区、经开区,还有肥西和庐江、巢湖图上没有显示。

因为3月1日的庭审在瑶海区,所以我落脚合肥的地方就选在了瑶海区,但时间宝贵,开庭我没到场,去周边踩了踩盘,否则瑶海区那么不受合肥人待见,我也不会去那看盘,瑶海区那破旧程度,显然拉低了合肥高房价的水平。

我刚下车到达文一名门广场的位置,一位大妈就上来问我是不是来看房的,她可以带我去看房,每带一位有效客户,她说可以多得10块钱,他们这类业务员不在少数,主要还是市场行情不太好啊,不过据他们说春节因为返乡行情,比平常还是有所好转,初七那一天十几个业务员带了42个客户。寒风瑟瑟中,各取所需吧,我上午配合他们看了五个盘。

1、文一云溪湾,看房的人大概有十多个,均价1.25万元/平米,以三房改善居多,98平米的总价在122万元左右,拿地的楼面价就到了11490元/平米,售楼员说卖这个价根本没钱赚。

2、文一锦门学府里,售价12000元/平米,目前仅剩下尾盘,项目拿地楼面价10050元/平米,也是贴着成本在卖。

3、新城桃李郡,售价在1.3万元/平米上下,拿地的成本不低,楼面价达9000元/平米,当时溢价率达到185%。

4、春晖里,均价1.2万元/平米,销售人员说,虽然拿地早,只要三四千块,压力没他们大,不过售价肯定还是会按照市场价卖。

5、万科文一未来之光,售价1.6万元/平米带精装,楼面地价也到了11250元/平米,中午,售楼处冷冷清清,无人看房,虽然有地铁,但属于肥东县了,地理位置较偏,虽然售价也没多少钱赚,但1.6万的价格,对于这个区域来说,肯定还是偏高了,1.6万,我为什么不买高大上的滨湖新区呢?有个朋友告诉樱桃,她认识的一个销售员离职了,因为房子实在是难卖啊。

虽然我跟文一有过节,但说句公道话,文一云溪湾土地成本都1.1万多了,卖1.2万多,房企也是哑巴吃黄连,有苦说不出,土地太贵了,瑶海区公共配套不足不说,城市风貌真是典型的贫民窟。按合肥本地的业内人士说,瑶海区是只能靠当地居民自我循环的区域,外来居民不愿意进去,当地人不愿意割舍逃离的地方,所以综合来说,2016年也涨了,但升值幅度远远跑输其他区域。

第二天我去了滨湖新区和政务区,环境面貌确实顿感耳目一新,与瑶海区那乡下是天壤之别,一个高富帅,一个矮矬穷。

滨湖新区,也是合肥炒作最为火热的片区,外来投资客云集,限购之后,目前新盘去化率较为缓慢。

1、宝能城,销售说很快会推出二期,售价预计1.4万-1.6万元/平米,但业内说政府现在卡着不让卖住宅,因为七星揽月的写字楼,不知道出于什么原因,一直没有盖起来,该地已经空置5年,宝能城拿地早,土地成本低,售价没有压力,但开发速度太慢,万达进场比宝能晚,都快开发完了。

2、文一塘溪津门,是2016年合肥77亿总价地王,也在售了,高层售价为2.2万元/平米精装,洋房2.4万元/平米毛坯,产品定位比宝能城高端,但定价也比宝能城高不少。售楼员说,这个项目的楼面地价就到了19800元/平米,普通高层还带精装修卖这个价可以说是亏的,地价贵了没办法。

3、合肥云谷,去年11月份开盘,在冷淡的行情下,四五百套房开盘全部卖完了,而且要求全款优先,因为集团有回款要求,秘诀就是低价,高层均价1.35万元/平米,洋房均价1.7万元/平米,比周边滨湖万科城二手房便宜5000元,此盘一开,其他盘肯定就不好卖了,二手房也必然面临着下降的压力。这个盘的销售奇迹说明了,其实市场也不缺乏需求,缺的是合理的价格。

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