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楼市危局!开发商急了 5%首付开卖!

2018-03-14 09:18:08 财经观潮 我要评论 |
[导读]调控一年多了,成交量长期低迷压得一众开发商喘不过气来,如今终于有人按捺不住开始急了!

急了!

调控一年多了,成交量长期低迷压得一众开发商喘不过气来,如今终于有人按捺不住开始急了!

近日记者对环京区域的楼市进行了走访调查,发现已经有开发商开始冒天下之大不韪:

为刺激销售,在北京周边多个县市,不少项目打出“首付分期”、“全款分期”、“免费更名”等各类促销广告。针对外地购房者没有购房资格,部分限购城市的部分楼盘销售还给出“先购房再缴税”等办法。

其中,在河北省保定市下辖的涿州市某楼盘,认购并且直接签约的客户可以首付5%选房,剩余25%分6次付清,每隔三个月还一次,每次还款不低于总房款的4%。同时,选择5%首付的购房者,如果提前将25%首付还给开放商,还可返还还款额10%的利息。

而按照去年涿州出台的调控政策,非户籍人口家庭在涿州购房限购1套,首付不得低于30%,户籍家庭限购2套,购买第2套时,首付不得低于50%。

现在一些开发商,居然打出了首付5%可选房的口号,基本可以说是零门槛购房了。

无独有偶,早在去年年底,廊坊市为了鼓励外地人购房,部分开发商采用了“分期首付、暂缓网签”的加速回款,缓解资金压力。

分期首付:购房者可以根据自身情况,灵活选择“分期方式”。以首付20%为例,购房者签订合同后需直接支付20%房款,剩下的30%分五次还给开发商,每隔半年还一次。如果选择30%首付,剩下的20%分两次还给开发商,每隔半年还一次。

暂缓网签:开发商牵头帮助购房者在当地挂靠企业缴纳社保,待到三年之后满足社保缴纳要求之后,再办理正式的网签备案手续。

无论是涿州的首付降到5%,还是廊坊的分期首付、暂缓网签,都是开发商为了突破政策束缚,加速资金回流,转移风险的方法,但同样也承受着极大的风险。

保定涿州、廊坊的部分开发商是不是疯了?当然没有,只能说人被逼急了,已经不顾一切了,不这样做,后果便是资金链断裂,顶着风险“作案”还有一线生机。

涿州和廊坊的楼市,到底低迷到什么程度,以至于他们这么不顾一切。

关于廊坊的楼市情况,许多媒体都爆料过,本号也多次写过。从去年3月和6月廊坊市先后两次出台楼市调控大招以来,廊坊市的成交量和房价都发生了断崖式下跌,仅燕郊一个镇,有数据显示,成交量就大跌80%,房价普降30%,个别楼盘甚至下跌了2/3。

最近又有消息爆料,廊坊霸州孔雀城最新报价8500元/平米,而这一价格去年最高时是18000元/平米。

然而,即便是这样的价格,也没有多少人买了,外地人在限购框架下(3年连续不间断社保或纳税证明)想抄底却买不进,当地人则继续观望。

关于涿州,大家可能不怎么了解。

涿州距离首都北京大概70公里的距离,按说这么标准的环京之地,即使调控,也不至于太冷,但实际情况是,涿州与廊坊一样,楼市异常冷清。之前人山人海的售楼处和沙盘前,已是冷冷清清,门可罗雀。

有数据显示,去年国庆期间,涿州楼市成交量仅为11套,与2016年同期相比,下跌了30倍有余,断崖式下跌都不足以形容涿州楼市的冷清。

没有成交量,就没有资金流,对于中小型开发商来说,资金链一断就没法活,所以每当进入调控周期,都会有一批中小开发商倒闭,或者被大开发商吞并。

一边是资金断裂的威胁,一边是“顶风作案”可能带来的一线生机,部分开发商选择了后者,选择去赌一把。

那么,从涿州和廊坊部分开发商如此疯狂的举动中,我们能获得什么启示?

要知道这一点,我们首先得清楚涿州和廊坊楼市的共同点,他们都有以下特点:

1、都是环核心城市,所以它们的房价易涨。

2、来这里购房的大多都是外地人,比如廊坊,购房外地客户占比高达80%,其中北京占比就高达69%,房价就是被这些外地人炒起来的,炒起来的房价与本地经济发展严重不符,所以,一旦遇到调控,外地客户撤离,房价极容易发生暴跌。

3、这类城市级别不高,房价下跌无伤大雅(不会影响大局)。

结合以上特点,凡是依靠噱头炒起来的,且与经济严重不符的房价,一旦遇上严厉的调控政策,这样的城市房价极容易下行,廊坊、涿州就是典型的例子,还有合肥。

2016年合肥凭借着一波炒作,房价涨幅位居当年全球房价涨幅榜第一位,核心区房价已经是3万/平米左右的价格。调控来临后,合肥也终于跻身为数不多的几个中心城市房价下行城市之列。

但下跌幅度有限,毕竟是省会城市,不能大跌是基本原则。

有人或许会问,东莞、嘉兴等卫星城与廊坊类似,房价会不会下跌?

很难。东莞、嘉兴虽然是环沪环深城市,但这两个地方的经济基本面不错,有人口、经济支撑,此外,最关键的一点是这两个地方没有廊坊那么严厉的限购,再加上嘉兴有全面接轨上海示范区政策利好,东莞有粤港澳大湾区政策利好,房价下行概率非常小。

由此也可以判断,有人口、经济作为支撑,且房价与经济没有过分偏离的低级别城市都不太可能下行,其他一些经济非常好,具有不错人口流入量的高级别城市,则更难下行。

最后需要补充一下,高级别城市与东莞、嘉兴、廊坊这类城市核心城市的卫星城都是值得长线看好的城市,廊坊本轮价格虽然大跌,但未来也容易涨回来,毕竟它坐拥极佳的地理位置,北京给它一个微笑,它的房价能往上翘。

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