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狗年楼市旺不旺?鸡年楼市吉不吉?

2018-02-10 10:53:32 北京晚报 我要评论 |
[导读]在这个即将过去的鸡年,楼市再次“一鸣惊人”。

鸡年楼市吉不吉?

1月18日,国家统计局发布了2017年全年房地产开发投资和销售情况的数据。在这个即将过去的鸡年,楼市再次“一鸣惊人”。相关数据显示,2017年房地产市场商品房销售额和销售面积继2016年之后又一次创下了历史新高,分别突破了13万亿元和16亿平方米,2017年12月还创下了中国房地产市场单月销售的最高纪录。

对此,相关业内人士表示,在高销售额和销售面积的推动下,2017年楼市去库存效果明显。除了东北、西北等少数城市,全国大部分城市库存已经进入良性周期。对于即将到来的狗年,上述业内人士称,持续加码的房地产调控政策,叠加收紧的信贷,预计2018年全国房地产市场涨幅将继续放缓,销售额可能在2017年的基础上有轻微回落。

新房 多元化供应格局呈现

郭毅 亚豪机构市场总监

2018年将是北京新房市场供应大年。去年,共有产权住房的供应建筑规模为301万平方米,预计今年为三四万套供应规模。2018年,北京新房产品实现多元化的供应新格局,面对不同人群都会供应相应的产品。

今年,商品住宅的总体规划达367万平方米,其中约有两万套左右的90平方米以下的中小户型产品在今年供应。此类产品基本限定在5-8万元/平方米,总价为450-700万元/套,面对将是首改人群。此外,还有一部分没有任何限定的商品房,面向的是中高端改善型人群。这类产品面积段在140方面左右,总价在一千万元到两千万元之间。

新房市场整体均价仍将是走稳趋势,中低价位的共有产权房将产生下拉作用。部分供应相对集中的区域,价格可能出现小幅度调整。但总体房价仍将保持稳定状态。

房租 未来稳中有涨

胡景晖 伟业我爱我家集团副总裁

在消费升级之下,在国家鼓励之下,北京的租房需求还有进一步增长的空间。供给上,国家正在增加租赁住房,各色机构也在积极开拓房源,未来北京租赁市场将进入供需两旺的状态,交易量还会继续增长。

价格上,目前北京城镇居民的收入水平还在持续提升,租住的品质也在提升,未来的房租均价也将稳中有涨,2017年的下降很难成为趋势延续下去,不过,政策的调控和租赁人口的外迁将有效平抑租金,北京的年房租均价涨幅将控制在较低的范围内。

2017年北京房租均价的下降可以看作北京租赁市场变化的一个信号。在政策及行业的共同努力下,未来北京住房租赁市场的发展将不仅有量价等基本规模数据的变化,更有服务品质等内容上的变化。

环京 购房人可伺机入市

张大伟 中原地产首席分析师

环京楼市是过去3年全国楼市最典型的样本,从2015-2016年的上涨,到2017年的下跌,都体现了投资投机需求的起伏。

配套决定市场健康程度,从目前看,虽然环北京的燕郊、香河、固安等区域,房价相比通州要低,但从配套看,无法与通州郊区相比。所以在燕郊等区域买房的客户大部分都是投资和刚需。这导致市场一旦开始观望,就出现需求锐减。2017年的市场下跌也体现了投资比例高对区域的影响,从目前看,环京楼市价格逐渐回归合理,市场购房群体逐渐回归自住。

2018年环京楼市将逐渐平稳。对于刚需来说,有环京购房资格的,在2018年可以考虑入市。对于距离北京这么近的区域市场来说,未来的利好有支撑,市场在经历2017年后,也会逐渐回归理性与合理。 

二手房 价格平稳 成交恢复正常水平

杨现领 链家研究院院长

一线城市2018年二手房市场量价平稳。一线城市的成交量可能会有所上升,原因在于调控后需求被明显压制,市场成交量明显低于正常水平。

以北京为例,调控后北京全市月均成交量处在1万套以下的低位,明显低于2015年的正常水平。随着调控效果的消化和换房需求的增多,市场预计出现小幅回暖,2018年的月均成交量将高于现有水平,向正常水平恢复。但这种恢复属于需求正常释放,不会对价格形成明显压力,房价总体将保持平稳。

二线城市内部继续分化。弱二线城市(以政策环境相对宽松的大连、长沙、西安等为代表)和调控政策虽严厉但“补涨”的城市(以杭州、成都等为代表)表现较好,但近两个月的数据显示其市场也开始出现回调,预计2018年成交量将会减少、价格涨幅收窄或者回调。

信贷 首套房信贷仍需放宽

严跃进 某研究院智库中心研究总监

2018年上半年信贷市场预计总体从紧,主要是银行本身现在要实现开源节流的效应,放贷方面会有节制。对于购房者来说,购房前咨询银行信贷政策以及是否有优惠政策,需要跑得更加“勤快”。

2月份是春节假期的节点,出现市场交易下滑,是符合预期的。到了3月,信贷政策如果仍偏紧,甚至部分信贷审批节奏放缓的情况下,也会对房企到位资金等情况形成利空影响。

对于当前北京房地产来说,信贷政策仍将从紧。当然从紧本身也会顾及一个因素,即市场成交量。从这个角度看,对于刚需购房人而言,信贷政策还是需要放宽,即合理的购房需求依然需要宽松的购房信贷政策做支持。对于二套购房贷款,短期内很难说宽,银行信贷方面管控依然比较严厉。

海外 多样化投资分散风险

卜安莉 仲量联行北京国际住宅部总监

2017年,中国民众在出境旅游、留学和工作方面继续呈现出强劲势头,催生国人海外投资置业持续增长。不仅高净值人士,投资基金和机构投资者也开始关注海外置业市场,使得参与者日趋多元。虽然英国和美国仍然是主要投资目的地,但是已经有一些投资者开始放眼德国和日本等市场。受监管措施影响,加拿大和澳大利亚住宅市场在去年有些降温,但仍有一些潜在的投资机会值得关注。

展望新的一年,英国和美国等传统海外置业市场仍将吸引大量投资者,但从风险控制的角度,投资者也应该分散自己的投资组合。我们建议投资者在考虑购置房产时,不能仅仅关注区位,开发商是否“靠谱”,是否会按时完成交易和交付,才是更值得重视的因素。

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