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南昌楼市289亿“票房”大电影,看完才明白谁才是“主角”

2018-01-15 19:00:55 爱房网 我要评论 |
[导读]2017年,南昌土拍“票房”出炉!南昌全市(包括南昌县,新建区)全年供应各类国有建设用地282宗,供应面积24942.79亩。成交各类国有建设用地252宗。成交面积23009.93亩。

2017年,南昌土拍“票房”出炉!

南昌全市(包括南昌县,新建区)全年供应各类国有建设用地282宗,供应面积24942.79亩。成交各类国有建设用地252宗。成交面积23009.93亩。

南昌市本级土地市场供应情况

2017年南昌市本级土地市场供应计划总量30777.44亩,同比2016一年,足足增长32.8%。这是自2014年以来的第一次上调。

而据爱房网统计数据显示,截止2017年12月31,南昌市本级(不含四县区)全年供应各类地块114宗,同比去年减少4宗,下降3.5%。供应面积13314.25亩,同比2016年增长19.31%,占比计划供应量仅43.26%。成交方面,各类地块共计成交101宗,同比下降0.99%。成交面积12950.49亩,同比增长36.5%。成绩额约达289.21亿元,同比增长9.55%。

 

从上表数据峰值波动可以看到,2017年南昌市土地市场成交额有2个小高峰,分别出现在年初和年末。

2017年1月,供地仅6宗,皆零溢价率成交,65.44亿的高成交额主要得益于2016年末供应的四宗用地,在1月开年拍出了51.6亿的高额,其中价最高的一宗是由南昌中电投高新置业有限公司拿下的经开地块,现已打造恒大时代之光项目。而年末的成交额登顶主要来自于12月受到瞩目的青云谱9地连拍。

2017年南昌市主城区各类国有建设用地供应情况详表

 

2017年南昌主城区各类用地供应总计114宗,供应面积13314.25亩。供应火力主要集中在一些热门板块或新区。

从各片区来看,2017年,南昌市主城区各类用地供地面积最多的区域为高新区和赣江新区,各供地33宗。但细分土地性质来看,两地区工业用地供应占比十分大,其中,高新区供应三宗机场用地面积高达近4000亩,顺利将区域推至年度供应NO.1。

除工业和其他用地,经营性用地供应同比去年皆有所放缓,总计供应62宗,供应面积约4182.96亩。仅占比主城区总供应面积三成左右。全年供应量最大的为商住用地,总计供应1642.5亩,同比2016年下降55.37%。

从各片区来看供应量最大的为九龙湖区,全年供应经营性地块9宗,工业地块供应为0,供应面积达1351.79亩。该区也是年度居住用地供应量最大的一个区,单块土地也相较其他片区面积大,划分规整,由此也可以看出该区规划打造舒适居住区的定位。其后供应二三位为赣江新区和高新区,供应面积分别为908.80亩和575.36亩。

这其中,值得一提的是国土局官网上今年新增的“赣江新区”板块,各类用地供应皆有不俗表现:工业类用地供应2240.99亩,非工业类用地供应908.80亩,成为今年名副其实的黑马,尤其是今年,绿地集团在赣江新区儒乐湖大面积包揽居住,商住,商业地块统一规划,不久的将来,这里或许将兴起另一番繁荣景象。

2017年南昌市主城区各类国有建设用地成交情况详表

 

2017年,南昌市主城区各类用地公开拍卖出让总计108宗,成交共计101宗,成交面积12950.49亩,成交额高达289.21亿元。流拍,审核不通过等地块7宗,流拍率6.48%,涉及土地面积502.24亩。

各片区中,成交面积第一位为高新区,成交各类用地28宗,面积6655.18亩,成交额46.04亿。其中,包括345.44亩经营性用地,2404.76亩工业用地,3904.97亩机场用地。

撇开工业用地和其他用地,主城区全年经营性用地成交52宗,成交面积3936.15亩。其中居住用地成交15宗,商住用地成交19宗,商服类用地成交18宗。

从各片区来看,成交主力则来自于九龙湖区,供应的9宗用地除了有一宗11.278亩的旅馆用地在开拍后未能审查通过,其他8宗地共计1340.52亩均成功拍出。成交额高达69.16亿,为全年各片区最高。其次是赣江新区,8宗经营性用地成交面积达868.26亩,成交额33.72亿。

成交方面让人惊讶的是成交面积排在第三位的青云谱区,381亩的成交面积虽不及九龙湖和赣江新区,但43.28亿的成交额却远远赶超赣江新区,其中有37.15亿来自年末青云谱的那场土拍。

土地溢价成交分析

2017年,南昌土地市场溢价率地块30宗,占成交总量29.7%。最高溢价率为赣江新区的一宗工业用地,溢价率535.94%。最低溢价率为九龙湖的一宗居住用地,溢价率0.6%。其中一宗九龙湖旅馆用地虽拍出了187.39%的高溢价率,却因最终未能审核通过作罢。


从溢价地块情况来看,溢价成交的30宗地块中,青云谱数量最多,全年成交的10宗地块有7宗出现了溢价。其次是九龙湖区和高新区,各有6宗地出现溢价;赣江新区溢价4宗地,湾里区溢价3宗。红谷滩全年出让的2宗地均溢价,西湖区和经开区各有1宗地出现溢价。

从各片区平均溢价率来看,赣江新区以平均245.33%的溢价率居首,红谷滩,经开区以124.25%和119.84%的溢价率紧随其后。细查地块成交信息会发现,今年高溢价率TOP3令人意外,前2位为赣江新区工业用地,溢价率分别为535.49%和292.19%,今年该区出现溢价的4宗地块有3宗是工业用地,这样的现象实属少见。第三位是九龙湖区高溢价拍出却最终未过审核的一宗旅馆用地,溢价率为187.39%。

若仅看成功出让的非工业用地,溢价率最高的地块在红谷滩区,是一宗由红谷滩城市投资集团有限公司以185.92%溢价率拍下的地下商业空间,该宗地位于丽景路以北,面积仅29.343亩,起始价71万元/亩,成交单价203万元/亩。

重点地块分析

今年最轰动的地块出自于年底12月27日在青云谱区上演的南昌土拍史上最长的那场土拍拉锯战。经历11个小时,9宗地拍出37亿元成交额,将多个区从土拍年度榜上拉下,可谓一次抵一年。地块片区原为老洪都机场,在新区崛起老城区价值日益暗淡的背景下,老洪都紧随八一商圈,以本次土拍拉开了区域升级战。据悉,该片区将规划4000余亩地块打造洪都新城,届时青云谱片区将被再次盘活。

 

说起老城区当然还有提到的西湖区,作为老牌市中心,八一商圈想必是多数南昌人休闲购物的最佳活动范围。今年,八一广场周边开始了大范围拆迁改造,原省政府地块就在其中。5宗地块合计165亩,被苏宁以底价24.35亿成交,计划打造高端商业综合体——苏宁金标广场。这是一个被广大南昌人民瞩目的项目,“原省政府地块”的字眼本就响亮,老城区板块价值“复活”的希冀让大家尤其看好他。甚至有言论抛出了“市中心房价破3万”的包袱。这样的猜测是否能得到印证?叫人期待。

 

除此之外,2017年还迎来了颇多商业、综合体的驻足,大多以底价成交:

1月20日,新城控股入驻新建区,3.3亿底价成交;

5月5日青山湖万达广场落地,2.5亿底价成交;

6月2日和9月2日,绿地大举进入赣江新区打造商业地标,2宗商业用地分别以1.7亿和2亿底价成交;

6月28日,红星美凯龙进朝阳新城,3.1亿底价成交;

7月21日富尔富落地九龙湖打造大型温泉城,两宗地9.8亿底价成交;

11月24日华润进驻青山湖,10.05亿底价成交。

......

南昌四县(区)土地市场

    爱房网统计数据显示南昌四县(区)——南昌县、新建区、进贤县、安义县2017年供应国有建设用地168宗,供应面积11535.86亩;成交151宗,成交面积10015.68亩,成绩额达146.27亿元。各县区土地市场详细情况如下:

    南昌县土地市场情况

    南昌县2017年供应国有建设用地70宗,供应面积5087.87亩;累计成交63宗,成交面积4403.85亩,成绩额37.21亿元。其中,经营性用地成交18宗:纯居住用地成交7宗,商住用地成交5宗,商服用地成交6宗;成交面积合计824.27亩,成交额32.42亿元。另工业用地占比大,达63.49%。

    从上表可以看出,南昌县在本年度无论是供应还是成交数据皆远超另三个县区。成交的18宗经营性用地中有10宗出现溢价,其中有6宗溢价率近300%,均成交于6月7日其中一宗约50亩的商住用地(DAJ2017022)溢价率最高,达357.01%,由南昌盈宏实业有限公司拿下,楼面价3667.5元/㎡,成交额2.4亿。

   精彩的是,6月7日这天还拍出了南昌县年度总价最高的地块,这块地是一块约78亩的纯居住用地,由悦泰发展有限公司以5.28亿拿下,溢价率12.17%,楼面价4038元/㎡。这一天,还有富力以5.06亿入驻南昌县,拍下一宗月80亩住宅用地,楼面价3756元/㎡,限价9000元/㎡。

    新建区土地市场情况

    爱房网统计数据显示,截至年末,新建区共供应国有建设用地20宗,供应面积2497.34亩;累计成交19宗,成交面积2326.48亩,成交额96.25亿元同比增长19.34%。

    新建区2017年土地供应主要集中在2月、9月、10月,供应不算频繁但各类用地供应较为均衡,高价地占比大,成交总额和成交面价均超南昌各县区。

    从统计来看,新建区的成交在2月和10月暴走。2月24日成交三宗经营性用地,均以高溢价率成交。最高的是一宗336亩宗商住用地(DAK2017001),溢价率256.4%,总价约6亿,楼面价99091.84元/㎡,由南昌中电投高新置业有限公司竞得(恒大),计划打造恒大悦龙台项目。其次,是上海建工拿下的44亩住宅用地(DAK2017002),溢价率187.5%,总价7.6亿,楼面价8625元/㎡。还有融创拿下的45亩商住用地(DAK2017003),溢价率125.63%,总价4.91亿,楼面价8122.5元/㎡,打造融创前湖道项目。而10月,底价成交的三宗商住(DAK2017013、DAK2017014、DAK2017015)总计786.38亩,由市政公用房地产有限公司打造大型市政公用城项目。

    进贤县土地市场情况

    爱房网统计数据显示,进贤县2017年供应国有建设用地31宗,供应面积1174.66亩;成交国有建设用地35宗,成交面积1370.56亩,成绩额6.6亿元。(注:8宗工业用地成交来自2016年底供应)

    统计会发现,进贤县土地市场在今年迎来小春潮。成交额虽不及其他区域,但由于市区限购等因素,引得新力、碧桂园等房企在县区激烈抢夺优质地块。不仅多次诞生较高溢价率,碧桂园更是2次拿地。两块纯住宅用地(DAL2017008、DAL2017030)总计约98亩,溢价率分别为69.84%、41.39%。

    安义县土地市场情况

    爱房网统计数据显示,安义县2017年供应国有建设用地总计47宗,供应面积啊2775.99亩;成交累计35宗,成交面积1958.55亩。工业用地占比大。经营性用地成交13宗,居住用地5宗,商住用地7宗,商服类用地1宗;其中有2宗商住用地出现高溢价率,分别为114.03%和111.76%,由江西恒基世纪大酒店有限公司,安义县恒新基地产开发有限公司拿下。

    总结下来,2017年,是南昌土地市场蓬勃的一年,供应成交较去年皆有所增长;也是外来房企进驻南昌“大年”,在调控紧缩的市场背景下,全年仍有包括碧桂园、金科、名城、金茂、苏宁、阳光城泰康人寿、法莱德等品牌房企在南昌各区争夺优质地块。这也是对于南昌房地产行业发展潜力的一个认可。 

    附:2017南昌高溢价率地块排行榜;南昌三限房地块表



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