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南昌小户型住宅新房房源将消失?公寓迎来春天

2017-12-13 11:19:44 江西商报 我要评论 |
[导读]今年以来,南昌楼市出现了一个比较奇怪的现象,那就是新推出楼盘大部分都没有小户型住宅房源销售,集中在大户型及花园洋房。与此同时,小型公寓却在大量入市。

今年以来,南昌楼市出现了一个比较奇怪的现象,那就是新推出楼盘大部分都没有小户型住宅房源销售,集中在大户型及花园洋房。与此同时,小型公寓却在大量入市。

记者采访得知,随着二孩政策的全面放开,以及南昌“限购”、“限贷”政策的不断加码,刚性需求的置业人群更加青睐“一步到位”,加之利好政策下改善型置业需求的增长和释放,新房市场上对大户型的需求量明显增加。敏锐的房企也纷纷顺应市场需求,一时间大户型房源充斥南昌楼市。

改善型住房升温

近年来,随着南昌经济飞速发展,人民生活水平不断提高,南昌的楼市已经从“刚需市场”转向了“改善型市场”。不同于刚性需求,改善型需求更注重居住质量、品质,房屋面积一般都在120平方米以上。记者走访南昌几大片区的楼盘后发现,最近新开盘或是准备开盘的楼盘,都极少有90平方米以下的房源。

位于京东大道与沿江快速路交汇处的恒大御澜府上周刚刚开盘,主打低密度、精装的改善型住房。记者在该楼盘售楼处了解到,目前在售户型最小的也有121平方米。“恒大御澜府仅有30套104平方米的房源,开盘一推出就被抢空了。”一销售经理告诉记者。

同位于沿江快速路上的中海寰宇天下,由17栋小高层、高层、超高层建筑围合而成,目前在售房源为98平方米至125平方米。据该楼盘销售人员介绍,沿江快速路沿线是政府重点打造的项目,再加上临江这一天然优势,因而沿线楼盘都会趋向于推出改善型的大户型和花园洋房。

记者查阅南昌房地产信息网发布的最近一段时间在售的房源信息发现,120平方米以上的洋房占多数,其次就是100-120平方米左右的三房,然后就是35-50平方米的公寓,仅有屈指可数的楼盘有近90平方米的房源出售。

据统计,今年新建住宅批准预售面积4056622平方米,共计35862套,户均面积为113平方米。从10月的新房供应情况来看,南昌中心城区户均面积超过140平方米,基本已经完成豪宅化了;红谷滩新区(主要是九龙湖)、高新区这样的区域户均面积超过120平方米;而传统的刚需区域如经开区、湾里户均面积也超过110平方米。

而这些主打大户型房源的楼盘有一个共同点,那就是地价高。

2001年-2002年,南昌迎来第一批品牌房企,万科、绿地、万达等。随后出现了五年空档期。在2007年到2011年分别迎来保利、恒大、华润、中海等。去年之后,南昌品牌房企开始扎堆,南昌土地市场的竞争变得空前激烈,地价水涨船高。

仅统计去年之后南昌新进百强房企,就多达13家。从时间线来看,基本都集中在9月以后,几乎平均每个月都有一家百

强房企进入南昌。这个时间点正好是一线城市和热点二线城市房地产开始收紧的时候,一方面地价飞涨,另一方面房价上涨受到严格限制,开发商对土地的需求转移到弱二线和三四线城市。

今年,南昌出让了42宗带有住宅属性的土地,其中还包含了大量定向用地。这导致泰禾、阳光城、远洋、招商等房企均采用并购的形式曲线进昌。

9月之后,南昌出台了“三限房”新政,未来带有住宅用地的地块都采取“限房价、竞地价”的模式,这给供应量本身就不大的南昌雪上加霜。庆幸的是,品牌房企争相进入南昌之后,它们之间的良性竞争确实让南昌人越住越好了。但是,也有许多市民感叹:商品房也越来越大、越来越贵。

小户型置业难

虽然当下大户型房源供需两旺,但在置业人群中仍有部分人对小户型有着刚性需求,而这一轮新房供应结构的调整,给这部分刚需群体的置业之路造成了困扰。

“80后”的余先生与妻子在高新经营一家电信营业厅,一直租房住的余先生想在附近购置一套新房安家。但因为要开设分店,还有孩子要供养,余先生手头没有多少积蓄,他就想看看是否有新楼盘推出70平方米左右小户型的紧凑两房。

在高新区转悠一圈后,余先生感到很无奈,周边新开发的项目基本以大户型为主,最小的也是89平米,留给像他这种想买小户型的置业者的可选择余地很小。无奈之下,余先生只好在艾溪康桥买了一套公寓,作为过渡。

从目前已确定纯新盘的入市情况和近半年新拍土地的地块性质来看,在未来的2年时间内,南昌主城区的小户型产品呈现越来越少的趋势。并且,同商圈内品质相近的二手房源,小户型比大户型单价贵,80-90平方米的小三房也最为稀缺。

也有业内人士分析到,刚需购房者不仅要面临市场“僧多粥少”带来的压力,并且目前大多的新项目都做起了装修房,一样提高了刚需购房者的门槛。

我爱我家南昌分公司董事长助理黄勋功告诉记者,新楼盘而今偏向于开发大户型房源也是根据目前市场变化所做的调整。二孩政策放开后,原本拥有紧凑型二房的市民就需要购买三房、四房,这是一部分刚性需求;还有一些“90”、“00”后开始结婚置业,与“80”后买小户型先过渡的观念不同,因为有家庭经济的支持,以及“限购”、“限贷”政策的实施,他们更趋向于“一步到位”,直接购买大户型。

黄勋功就向记者讲述了自己碰到的一件事。前两个星期,一位朋友让黄勋功帮忙推荐房子给自己毕业没多久的弟弟,黄勋功根据对方的年龄、职业等,推荐了一套公寓。没想到朋友的弟弟直接看重了一套120多平米的三房,当天打电话告知父母后,下面父母就把首付款转过来了。

“正是源于大户型房源刚性需求的购房人群增多,所以开发商才会减少推出小户型房源。而且,只要限购政策不松绑,这种趋势也会继续下去。”黄勋功说道。

不过,黄勋功认为,小户型住宅新房源虽然在减少,但暂时还不会绝迹。开发商会根据不同城区的情况,制定相应的楼盘规划。比如,经开区学校比较多,购房人群以及投资客都会趋向于一房、两房,开放商也会相应推出合适的房源。

公寓迎来春天

在南昌小户型住宅新房源不断减少的同时,小户型的非住宅型房源却大量入市,并迎来了供需两旺的市场。

黄勋功分析说,自从南昌多次加码住房限购政策,商品住宅的购房对象被严格设置了“准入门槛”,部分置业者因此失去了购房资格。受此影响,不“限购”的商住公寓关注度开始上升。虽然公寓在南昌属于小众产品,但因其总价低、位置好、精装修等特性一直活跃在楼市中,如今在“限购令”下,青睐这类产品的购房人群正在扩大。

尤其是在5月3日出台的江西省住宅调控政策中提到,“各地要认真落实国家各项税费优惠政策,进一步降低非住宅商品房交易和经营成本,鼓励企业或个人购买非隹宅商品房。购买非住宅商品房的,可由当地财政部门给予一定的购房补贴。市县可对购买非隹宅商品房的业主按规定给予户籍入户等政策支持。”该政策一出,不少公寓类项目,直接打出“买公寓可落户”的宣传语,火了个不亦乐乎。

据数据统计,今年1-5月南昌市公寓销售6505套,面积约31.09万,总金额25.94亿,均价8344元每平方米。也就是说,5月的量占了今年前5个月总量的1/3。

中骏蓝湾尚城售楼部一销售公寓的经理向记者分析说,以往购买商住公寓的置业者,多数购买后并不用于自住,而是转为租赁赚取租金,将公寓作为投资品。在限购政策出台后,商住公寓居住功能被突显,吸引了部分失去购房资格的自住型置业者关注。家住万科四季花城的周女士便是其中之一。

周女士名下已经有一套住宅,“限购”、“限贷”政策出来后,想投资房地产市场的她失去了购买住宅类商品房的资格。于是,她转而开始寻找有升值空间的公寓。今年5月,她就在九仰梧桐公寓购买了一套近60平方米的商住公寓,目前正在装修,准备租给别人。“我选的这套虽然是公寓,但房型与普通的住宅型两房没区别,很容易出租。”

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