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九龙湖,是未来南昌市的城市中心吗?

2017-12-07 16:59:11 飞哥观南昌 我要评论 |
[导读]九龙湖,江西省级行政中心所在地,那里包含了省委省政府省人大省政协四套班子在那集中办公。

九龙湖,江西省级行政中心所在地,那里包含了省委省政府省人大省政协四套班子在那集中办公。人们一聊起九龙湖,很多时候就会自然说那是南昌未来的中心,特别是楼盘的售楼妹妹基本都是这样开场介绍的:九龙湖是省政府所在地,当然比红谷滩市政府所在地级别要高,未来也更会成为南昌的城市中心;售楼妹妹还有一句话就是10年红谷滩,5年九龙湖,说的是九龙湖板块发展速度比红谷滩当初快的多,可见这样发展下去九龙湖超过红谷滩是轻而易举的事。

对此我谈谈一些自己的见解,我不怀疑九龙湖区域未来可能也会有一些发展前景,但我不希望购房置业者在目前阶段对九龙湖做过高期待,九龙湖现在的房产均价基本在1.4万一平,靠近高铁站周边的基本在1.6-1.7万了,性价比现在来看偏低。而且我请大家记住一句话:一个城市的行政中心所在地不必然是一个城市的中心。切记,这点是很多普通人容易犯的一个观念上的主观误解。虽然很多时候城市的行政中心就是城市的中心,特别是老城区。但现在中国各个城市有太多的新城区,因此老的观念就不一定是对的,而且很多时候是错的。

1.因为整个九龙湖区域目前南昌人知道算是座空城,楼盘多,但目前大概就个别楼盘有很少的人在居住,虽然今年通了二号线地铁,但位于九龙湖的多个站点除了西客站根本没几个人乘车,这也被许多人诟病说南昌的地铁不是先开通人口密集的线路,而是某些特定的地方。

2.红谷滩的发展为什么相比容易起来,因为和老城区只是一江之隔,有先天承接老城区人口转移的优势。而九龙湖区域北临红谷滩,东与隶属于南昌县的象湖新城板块隔江相望,西边是隶属新建区的望城乡,南边是几个人烟更为稀少的乡镇。目前在九龙湖置业的主要有三部分,一是大批政府机关搞的集资房(注意这些公务员绝大部分在老城区都有房,而且好多家庭有多套,因此他们起码5年内是很少会选择过来居住的);二是大部分外地市在万达、绿地数千亩的超级大盘购房投资或者给子女预留买的,因此这部分人口也是近年很少会考虑来入住的;第三部分主要是由于红谷滩基本没可买新盘房源被动外溢选择在九龙湖购房的红谷滩上班族,而且这部分人口也不多。

3.牵引九龙湖板块发展两大最主要的动力是省行政中心和高铁西客站,这两者一个是新城新区的区域发展政策,一个是大型交通基础设施,但这两大动力因素利好正被别的板块稀释。其一赣江新区的批复建设从区域发展政策上就分离了九龙湖的很多权重,而且随着赣江新区的建设和投入会越来越明显,说句俗话,以前省政府是只有一个新生的亲儿子,现在变成二个了,关键是先出生的那个亲儿子还没长大。其二位于南昌昌东片区罗家集的高铁东站已经着手建设,而且昌北还将建设高铁北站,这样一来九龙湖的西客站地位很快就不再是突兀的那朵鲜花了。其三南昌市的购房主体,这几年很大部分是老城区拆迁人群,他们购房的首选地主要还是在靠近老城区的高新区、朝阳新城居多,相比较而言九龙湖板块也比较难吸引这部分人群。当然如果九龙湖房价踏踏实实发展,房价不要在三四年之内翻三五倍,如果性价比高点,也许可以更好的分得部分老城区拆迁人口和刚需人群购房。

总之,无论从地理位置、商圈、经济吸附力、还是政府的规划定位来看,南昌市的城市中心未来还是集中在一二号地铁线交汇的的老城区和红谷滩周边方圆数公里,九龙湖板块只是南昌城市的副中心之一,不是中心。九龙湖板块未来不一定没前途,但目前而言感觉是南昌房价性价比偏低的板块,九龙湖板块的价格提前透支的过多了。

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