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从五大维度看7大城市群房地产前景!

2017-12-07 11:06:04 克而瑞地产研究 我要评论 |
[导读]从市场上看,北、上、广、深等核心城市仍然是房地产市场最主要的需求集中区域,核心城市周边的三四线城市逐渐成为溢出需求的主要承载地,城市群经济已经逐渐形成。

在中央强调住房居住属性背景下,各级政府限购限贷力度及各项监管措施频频加码,楼市逐渐进入“四限”时代,着力抑制投资投机性需求。“十九大”也重申“房子是用来住的、不是用来炒“的基调,限购令再次升级。

但从市场上看,北、上、广、深等核心城市仍然是房地产市场最主要的需求集中区域,核心城市周边的三四线城市逐渐成为溢出需求的主要承载地,城市群经济已经逐渐形成。伴随着经济格局的转变,房地产的投资策略也随之发生改变,更多的房地产开发商、金融机构把投资布局的视角聚焦到城市群范畴上。

本文选取其中经济发展水平相对较高的7个城市群作为研究对象,构建一个相对完备的指标体系,从市场供求、环境宜居性、基础设施完备性及市场潜力各方面进一步研究城市群房地产市场的特点?对未来具有潜力的城市群作出合理预判,以期为房地产开发商的投资策略提供相关建议。

01

供给:长三角、长江中游城市群相对充裕

粤港澳城市群较为局促

过去5年间,长三角城市群的宅地供给量最多,高达11392万平方米,供给总量最少的是粤港澳城市群,仅1694万平方米。从各城市群的人均宅地供给量上来看,长江中游城市群的人均宅地供给量是最多的,约0.85平方米,其次是长三角城市群,约0.82平方米,人均宅地供给面积最少的是粤港澳城市群,仅0.29平方米。

由此可以看出:长三角城市群、长江中游城市群无论从宅地供给总量上看还是人均宅地供给量上看,都居于7大城市群前两位,供地相对较为充裕。粤港澳城市群的宅地供给总量和人均宅地供给量都居于末位,宅地供给上相对较为局促。 

长三角城市群房地产投资额最多,高达18300亿元,其次是京津冀城市群,约10299亿元,居于第三位的是成渝城市群,约8366.5亿元,总投资最少的城市群是山东半岛城市群,仅5592.8亿元。从各城市群的人均房地产投资额上来看,长三角城市群人均房地产投资额最高,约13233元,其次是粤港澳城市群,约12045元,居于第三位的是京津冀城市群,约11726元,人均房地产投资额最少的是山东半岛城市群,仅6309元。

由此可以看出:长三角城市群无论从房地产投资额总量上看还是人均房地产投资额上看,都居于7大城市群的首位,市场预期较好。山东半岛城市群的房地产投资额总量和人均房地产投资额都居于末位,市场预期不足。

02

需求:长三角粤港澳新增人口趋缓改善需求聚集

成渝城镇化增长速度最快

从常住人口变动情况来看,7大城市群都属于人口净流入的区域,其中,长三角城市群人口流入最多,高达722.91万人,其次为京津冀城市群人口净流入较多,高达688.37万人,其他5个城市群的人口流入约在200-300万人,流入人口做少的城市群为海西城市群。

究其原因:海西城市群城镇化进程缓慢,人口集聚能力不足,福州、厦门发展进程较其他城市群核心城市较为缓慢,核心城市的带动乏力。但随老龄化的加剧,我国劳动力人口占比逐渐下降,一方面,会使得刚性需求及改善性需求的群体缩减,进而拉低需求量。

从各城市群近5年城镇化率增长情况来看,增长最快的是成渝城市群,5年增长了8个百分点,增长最少的长三角城市群和粤港澳城市群,增长了大约1个百分点。

由此可以看出:粤港澳城市群和长三角城市群城镇化率较高,但城镇化率增长缓慢,加上产业结构的调整,人口导入趋势放缓,增量住房需求后劲不足。城镇化率最低的成渝城市群城镇化增长速度最快,增量住房需求有上升空间。

03

环境宜居性:海峡西岸、粤港澳城市群

空气质量优于全国平均水平

从全年PM2.5平均浓度上看,海峡西岸城市群的全年PM2.5平均浓度最低,约34.23μg/m3,其次为粤港澳城市群,约34.40μg/m3,都低于全国平均值50.2μg/m3。除这两个城市群空气质量整体上处于优的区间(0-35μg/m3),其余城市群的全年PM2.5平均浓度均高于全国平均水平。

全年PM2.5平均浓度最高的城市为京津冀城市群和山东半岛城市群两者高达约77μg/m3,处于轻度污染的区间,空气环境质量有待于进一步提升。2015年中国欧盟商会发布《北京建议书》,称北京的空气污染影响了北京的国际形象,阻碍了外国及中国本土专业人士宜居北京。

中国欧盟商会的会员企业中,39%认为空气污染是留住人才面临的最大挑战。由此可见,空气质量的确影响着一些高端人才的去留,也间接影响了城市的房地产市场。

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