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买房“地段论”失效:北京五环房价赶超二环

2017-12-07 09:35:47 米宅米宅 我要评论 |
[导读]北五环的北京、西二环的北京、东三环的北京、南二环的北京,这不太像是一个城市,更像是4个特点鲜明的不同城市。

小岳岳唱起《五环之歌》要把车子开上五环。这首歌里的五环,指的就是北京的五环之路。

翻开地图,你会发现,北京,这是一个环线特别清晰的城市。二环、三环、向外延伸的四环、五环、再到六环。

在北京城区考察的几天时间里,我见识到了北京五环之歌的奇妙之处。

北五环的北京、西二环的北京、东三环的北京、南二环的北京,这不太像是一个城市,更像是4个特点鲜明的不同城市。

1

当北五环遇上南二环

北京在售新房价格不能用环线来简单界定。为什么?来看我截取到的几个新盘数据。

北京新盘房价数据(以1-9月在售数据为参考)▼

注:该售价来自北京住宅成交均价(1月-9月)仅供参考。

北五环外新盘在售价格10万,往西走,西四环五环之间的金玉府7.8万的均价,临四环的泽信公馆7.5万。往东走,东五环边儿上首城珑玺接近10万,恒大华府11万的价格。

最后,我们向南看,回到北京的南城。

南二环外的昆仑域9.5万的价格,三环四环之间的金茂府卖到9.5万,五环外的绿地海珀云翡7.3万的价格。

时间往前大半年,同样位于南二环,昆仑域的邻居中国玺取得预售许可证时,价格不过7.9459万元,当时四五环之间的金玉府和泽信公馆同样是不到8万的预售许可证均价。彼时,许多媒体拿二环房价=五环房价,来讨论“唯地段论”的失效。

尽管中国玺在而后再次取得预售许可证时,价格拉高到9.5万左右。

但,我们必须得承认,北京南二环的价格在与东、西、北二环线上新房价格PK榜上全线落败,南二环的价格甚至基本上等同于北五环的价格。

如果说,新房价格有“限价”政策、不同产品的影响。我们再来看一下以二手房为主力的五环线内的东、西、南、北各方向的价格。

五环线上的二手房价格▼

以五环为例,南五环外黄村、亦庄开发区基本上二手房是4.9万-5万的均价。而北五环的奥运板块在7.7万,甚至北五环外的北苑价格也超过了6万元。东四环基本上超过6万的价格,东五环外的东坝超过5万。

南五环的价格对比其他五环环线板块,还是有价差,价差高的能达到3万元。

不仅仅是新房,在二手房的实际成交上,南城在同一环线上的价格仍旧是全线溃败。

2

早高峰的北京环线

南城的房价为什么在同一环线上要低于其他三个方向?

资源是很多人归咎的最主要因素。看似“实惠”的房价,享受对等的资源,大多数人却并不买账。

他们说,你看看南城有几条地铁线?南二环的昆仑域、中国玺占据着离天安门直线距离3公里的绝佳位置,周边跟城乡结合部一样,连个地铁都没有。

至于遍布北京城的地铁线路,从它们穿越的区域,我们也能看出来北京对北城的偏爱,南城的落寞。

北京地铁线路的实际分布图▼

三条南北地铁线穿过南城分别去往房山、大兴、亦庄。而穿过北城的地铁线路则有7条。

北京地铁14号线路东段与西段之间的空白区域▼

我们把这张地铁分布图放大,放大到北京的地铁14号线路。有西段,有东段,但是两个路段并没有相连,在丽泽这个小小的地铁站已经修了很多年。

发展更早、人口密集、成分复杂的南城,拆迁改造牵涉太多。

地铁线路少,但是,南城在出行高峰期并不算太堵车。

北京早高峰全城拥堵状况▼

周二早高峰,我们用高德地图截取了北京的环线拥堵情况。向南看,除了南二环、南三环稍许路段拥堵外,南四环、南五环、南六环基本上是全程畅通。

再看东、西、北三个方向的环线,几乎全程都是拥堵状态,甚至在五环线上,都以长距离、红色严重拥堵为主。

现实情况是,更多的新北京人宁愿花更多的钱去北边儿、东边儿看房子,也不愿意去价格更实惠的北京南城。

3

南二环昆仑域、中国玺的尴尬

这是北京二环外三环内的一处新盘——昆仑域。三环内的纯新盘,在北京极其稀缺。

当然昆仑域也不例外,开盘当日,昆仑域全部200套房源一天售罄。在此之前,这个楼盘甚至都没有主动对外发布任何销售动态,甚至整个开盘过程都是静悄悄。

我听到的是,在一年多的拿证等待期里,很多人曾经试图寻找各种关系去买,但不少都失望而归。

这个西南二环的绝对稀缺品,当时均价不超过9.5万元。

但是,它周围的环境一般,配套并不齐全,周围分布的几个市场让你很难相信,这是在北京的三环内。

4

南三环的他无奈选择置换

从昆仑域出发,一路向南。这里属于南三环草桥地铁口。

这是是南三环区域较成熟的社区聚集地。周边有商业,能够满足日常需求。有个二手房小区恋日花都的价格在6.5万元-7万元之间。

草桥地铁口区域▼

我们去现场看房子。

业主在小区买了两套房子,一套给儿子一家三口在住,一套老两口在住。老两口决定把自己住的房子挂出去,为了给孙子换一套西城的学区房。

能看出来,老两口对自己的房子很不舍,唠唠叨叨说着物业的好、房子的舒适。大妈擦着桌子,感叹道,等孩子上了学,我们还得买回到这个小区,住习惯了。

这个小区已然已经是区域内的最佳楼盘,但这个小区的对口学校是草桥小学,显然和西城的好学校没有丁点儿抗衡之力。

丰台的学区概念很淡,为了让孙子上个好学校,老两口要做二次置换。这是属于丰台的又一尴尬。

5

这是4个特点鲜明的城市

说了这么多,你一定会想,接下来,我要大大吐槽南城的落后,偏爱的北城。

恰恰相反,对比西、北、东三个方向偏低的南城房价,南城的不完美,让想在北京城内安家的人有了一丝念想,安家在环内。

北京是个山地面积能占到全市面积40%的城市。而且山地主要分布在北京的西部、北部。南部、东南部则主要分布这平原。伴随北京北城土地的开发殆尽,南城有机会迎来它的开发。

再一个,北京已然完成了有条件的重点地区优先发展,一定会想办法让发展偏落后的地区赶上来。北京第二国际机场、亦庄经济开发区,种种的政策也在表明南城正在迎来它的发展。

况且,这个区域,不是五环外、六环外,它是四环内的北京,早晚会发展。

最后有几幅图,放出来给到大家。是我在北京各个环线所拍到的北京风景。

北五环的北京、西二环的北京、东三环的北京、南二环的北京,这不太像是一个城市,更像是四个特点鲜明的不同城市。

高楼大厦堆起的东三环

想在北京看到最高的、成片的高楼大厦,请往东三环去。这里是北京的CBD,建外SOHO、大裤衩、国贸...在这里,你能看到代表北京的大量城市地标。

据说,这里是北京建筑密度和人口密度最高的地方。

宇宙中心五道口

几年前,位于北四环与北五环之间的华清嘉园,出过37平的房子,卖到530万,均价超过10万元/平米,后来有人戏称,房价称得上宇宙中心。

这个西北五环内分布着中国最优质的两座高等学府-北京大学、清华大学。这里有广为人知的中关村,这里有中关村二小等名校,这里有中国科学院,有数不清的码农。

这个区域,聚集了众多高素质人才,撑高了这个区域的房价。

东西二环里的老北京

这个区域内的北京,是全国人民都熟悉的北京。

是所有旅游团都必来此一游的区域。这里有天安门广场、人民英雄纪念碑;有故宫博物院、有老胡同;有王府井大街、前门、北海公园。

这是北京四个环线区域的典型特征。深处北京这个城市,这更像是四个特色鲜明的城市。

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