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明年越来越贵的房价“认知税”

2017-12-07 09:38:37 真叫卢俊 我要评论 |
[导读]但是同样的,我也认为对于房价的判断在明年会变得越来越艰难,因为本质上已经不是简单一个维度上的考量。

今天这篇文章,不聊整个行业,就聊房价,这个很多人关心的话题,而且把时间点限制在明年这一年的时间,这个时间的特殊性希望所有人明白

但是同样的,我也认为对于房价的判断在明年会变得越来越艰难,因为本质上已经不是简单一个维度上的考量

明白价格,本质上就是看供需结构

房地产明年的供应结构以及需求的释放程度,基本可以判断明年的价格走势。当然明年比较特殊的是稍微复杂一点,除了常规的商品房维度,我还需要把租赁市场的这块蛋糕给考虑过来,他也会影响供需的变量

先聊租赁这一块,租赁这一块的落地会产生两个因素,

第一,不论多少,他一定会吸纳一部分人彻底放弃买房的念头。

第二,还有一部分人,还是不论多少,会有一部分人推迟自己的买房计划,先用租过渡,然后年纪大点之后买房。

这个趋势也符合国际发展的逻辑,也符合当下一线城市年轻人结婚越来越晚的现状

这是长线来看的利好,而且是房地产长效机制呈现后的场景

但是问题是,租售并举从土地到项目再到运营,再快也要2年的时间,所以明年就是这样一个真空期,这个真空期也就意味着,租赁的房子还没流通到市场上,但是租赁的土地已经从市场上抽走

这是第一个前提,为什么说这个前提很重要呢

首先我们知道,每年中国房地产都是有比较稳定的成交量的,不论是全国还是定向的城市,不论政策走向如何,年去化量还是相对比较稳定的。

所以在明年,市场的居住需求主力还是需要商品化住房来解决,这是特殊时期的尴尬,但这是事实

这是第一,关于去年的市场需求量,不会比过去有所减少

第二我们来看土地,土地这个环节本质上决定了供应量以及价格信号

首先我们需要知道,通过这一阵子,未来的商住房、公寓楼这样可以作为过渡类居住产品会最大程度的消失,很多时候这个是为了租赁住房做铺垫的,但是在明年这个时间点来看这块居住需求没有了

另外,虽然说未来整体的土地出让供应量在增加,但是很大一部分被租赁市场拿走了,给到市场可以流通的商品房土地不是更多而是更少。但是这些都是后话,因为他们投射的是2年后的房地产市场

但是商品房市场的土地稀少的信号已经对外释放了

然后我们其实是需要关注的是过去两年的土地供应情况。而恰巧的是这两年供应的土地刚好又是两个极端。2015年、2016年的土地没有控制,采用价高者得的方式,所以基本成本都非常高。而到了今年,楼板价是控制住了,但土地定向出让给了国企或者央企开发商

所以在2018年的市场,我们大概会看到这样对峙的场面:恐慌的民企和有恃无恐的国企央企

国企央企绝大部分还是会选择等,第一时间还没到,第二成本也吃得消

而民企也会分裂成两派:选择亏本卖以及选择等一会

所以没有意外的话,明年一线城市的商品房供应量会很少很少,非常少

据我所知不少地块选择封盘等待。其实房子只要盖成现房,开发商的变现模式又会多了起来,所以很多时候房企选择等,不是等一个好价格,或许是等到期房变现房

除非像南京之前碰到稽查队的情况,不然不可能出现短期大量供应的情况

好,那我们再来看下需求量,明年的需求也会旺盛么

我认为也会非常非常少。

很多人说需求不可逆,确实如此,真实需求确实大量存在,但是因为限购政策的阻碍,市场需求已经被扫荡的差不多了,该离婚的该结婚的都在这两年准备的差不多了,用不用爸妈的名额,用不用小孩的名额,也在这两年考虑的差不多了

剩下在市场上的,不是想不想买,而是能不能买

所以本质上,在2018年,市场依然会纠结僵持,或者用一句专业术语来说就是高位盘整吧,这样的市场没有很大的供应量,供应出来的也是略微有点无奈的,没有很大的需求量,选择这个时间买的也不是秉持捡漏的状态

而这样的市场,价格本质上不会有大波动,因为流动性比较弱的行业里,价格起伏也不太可能出现

但是这个时候如果有外力介入,是有很大可能打破这种平衡的

比如说北京市场,为什么不少地方说北京市场的房子价格在下滑,因为除了市场上商品房在卖,但是北京在大量的供应限价房或者共有产权房,这样的关系打破了之前北京楼市高位盘整的态势,据反馈,不少项目开始降价处理。更多的项目,已经做好持有周期在5年以上的打算

所以未来租赁市场的彻底放开,一定会影响商品房市场这种特殊情况下的供求关系僵持

当然了,如果房价整体下滑对于市场来说百害无一利,所以我推测很有可能,当租售并举逐步落地的时候,也是限购慢慢取消的过程

租赁市场吃掉一部分需求,但是限购放出来一部分需求,互相之间依然可以保持平衡

这是一个非常精密的管理艺术,很难很难,特别是对于我们这个大国大城来说,这很考察顶层智慧

而未来这种场面呈现之后,商品房这个产品会更多的当成资产的身份,秉持价高者得的逻辑。而那时候的房价提升本质上对于舆论也没有很大的影响,因为底层的居住需求可以通过租赁模块得到补充

这是从民生角度解释了这种模式的可行

但是我们回过头来在看2018年的房价

整体而言我认为不跌。这一年来房价上涨的动力没有消失,但是被锁住,我目测未来一年也不会放开,哪怕放开了也不是针对普通用户

但是我认为购房成本可能会上升,因为明年市场的混沌不仅仅是对业内混沌,对于买房人来说也是如此,信息不对称会更加严重。也许会有买房人会为了这样的信息不对称买单,具体的我就不能展开说了

所以如果一定要我给建议的话

如果你是彻底的刚需自住且拥有房票的用户,那么恭喜你,这个时候你是有比钱更加宝贵的东西:资格。所以此刻你拥有比较强势的挑选权利和挑选周期。根据目前我的了解,不少在售项目已经放宽了首付款的交付周期,所以此刻可以淡定的选择你需要或者适合你的房子

如果你是考虑家庭资产保值的客户,我建议尽量选择2018年上半年配置好自己的家庭资产,当下这个周期,我们可以对赌房价,但是最好不要对赌周期,本质上我们可以预测到后市方向,但是踩不到具体的截点,所以尽早布局是比较理智的选择

另外还有指望通过买房可以实现一夜暴富的,我的个人建议可以戒掉这个想法,不是说房产没办法增值,而是很大程度上这一块在未来一定会是被严格管控的,从今年大老虎的姿态就可以看出,先从官开始,再到商,后面就是地主了,差不多都是这样的逻辑

最后,我其实特别在意所有人

当我们看到世事残酷的时候,也需要为自己规划下,能够在狭缝中走出一条出路。

这是在2018年最好的出路。

毕竟任何时候

我们都要为认知税买单

在交税的路上总是越来越贵

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