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象湖新城房价引爆南昌楼市!有没有说的那么好?

2017-11-09 08:35:44 爱房网 我要评论 |
[导读]房价一年暴涨50%以上!​南昌这个版块这么跑火??到底好在哪里?秉承着不黑不吹理性公正的态度。上一期,讲了红角洲沿江区域的发展状况,我们这次来讲一下南昌楼市圈的新“网红”——象湖新城。

房价一年暴涨50%以上!南昌这个版块这么跑火??到底好在哪里?

秉承着不黑不吹理性公正的态度。

上一期,讲了红角洲沿江区域的发展状况,我们这次来讲一下南昌楼市圈的新“网红”——象湖新城。

以下。

备注:以下为不完全统计,如有遗漏,欢迎在留区补充讨论。

象湖新城,位于南昌县区域,具体范围为:南起银湖二路(既汇仁大道),北至昌南大道(南昌市南外环),西起滨江路,东至雄溪河。总用地面积约29.80平方公里。

区域北面紧邻西湖区朝阳新城,东南两面为国家级小蓝工业园和莲塘,并与九龙湖新城隔江相望。

讲到南昌县,南昌人对这个地方的印象呈现为明显的两个极端。比较老派的观点觉得:县城脏乱差。另一类比较关注民生新闻的人却觉得:经济牛哇,咋还不撤县设区。

其实,作为南昌中心城区自然扩张外溢发展起来的区域.这么多年以来,由于县区定位和规划问题,南昌县相比起发展较早的西湖区确实逊色不少。

区域内有有一条铁路桥横穿,西北角规划了地铁4号线,不过比较遗憾的是覆盖范围仅擦边。

整个区域就目前发展状况来讲,环境一般,商业配套一般,教育资源一般,交通地铁这块更是让那些在区域内买房的朋友们心头一凉,啥啥都一般...诶......

不过,比较有希望的是,南昌市自今年3月限购以来,象湖新城和九龙湖同样作为不限购区域已成为楼盘的营销热点并逐渐赢得不少名企的驻足。很多购房者也比较看好这两个区域的发展。两个区域处在南昌市西南方向,隔江相望,临江优势明显。发展前景有明显的互利连带性。而象湖新城这个区域,因为南昌县近几年引人注目的经济发展状况和连年飞涨的房价,特别是在今年受到了不小的关注。

随着桃新大道的规划,象湖新城出现了以桃新大道为界限的东西两个片区:桃新大道以西为滨江片区,以东为传统居住区。

从区域卫星图上的地表裸露程度,我们也可以看到,以桃新大道为界,区域内左生态右居住的地域属性十分明显,传统居住区内尤其是是东北向小区林立,整个区域开发已趋于成熟,地块呈现为黄色。而西侧滨江一带,湿地和待开发面积较大,以汇仁大道为分界线,北半边处于开发起步期,南半边暂处于待开发状态。

一.新房:共计14个,住宅为主,非住宅稀缺,本地房企多。

以上表格中为象湖新城内,在售或即将推出的楼盘,共计14个。

从统计状况来看,区域内以住宅为主,高层占比大,在售非住宅类产品比较少,目前在售公寓类产品仅中骏雍景湾有房源推出。尤其是滨江片区的南半部分,还未有房企入驻。

从房企品牌来看,由于2000年后小区楼盘开始兴起建设,作为中心城区自然扩张外溢发展起来的区域,象湖新城区域内本地房企占比大,14个在售楼盘中,本地房企过半,例如新力地产,就有新力愉景湾、新力金山湾、新力银湖湾和新力象湖湾4个项目。

楼盘分布显示区域内多数新房楼盘分布呈现向江边靠拢的趋势。整个区域内东侧的传统居住区生活氛围比较浓。西侧滨江片区由于起步晚,虽然后期多有名企入驻,但区域内仍然散布着许多自然村和大片荒草地。未来拆迁也是个问题。

整片区域由于近年加速开发中,导致多数街道路面有泥土残留,并且施工现场多。我每年固定时间点会路过几次,每次留给我印象最深的都是道路上无处不在的红泥巴和轰隆隆的大卡车声音,整体给人印象分比较低。

2.二手房:32个楼盘,建筑年份跨度大

相比上期我们盘点的红角洲片区,象湖新城区域内不论是新房还是而二手房数量明显有所增长。和红角洲片区相反的是,由于发展定位不同,整片区域内住宅多,非住宅稀缺,而且由于有部分小区楼盘建筑相对较早,很多小区内建筑和绿化风格都比较中规中矩。

整个片区内的住宅性质比较单纯,就目前来说,像政府安置房,廉租房,经济适用房这些都没有。整片区域东侧的传统居住区被各小区楼盘瓜分,地块分割整齐,建筑统一,基本看不到那种90年代老式板楼的影子。而区域西侧由于开发较晚,在近几年才被大家注意到,因此后续进来的名企比较多。

区域内二手房整体均价在11000元/㎡左右,均价10000以下的盘也有一些,比如恒大城,华达金沙逸城,新力银湖湾、龙安花园等。大多位置都比较靠里。

整个区域内还有一些比较大体量的盘,比如新力象湖湾、银亿上尚城、伟梦清水湾、等。

3.教育:中小学10所,幼儿园数量多

曾经看到过有网友发帖称,象湖新城内重点学校仅1所,公办幼儿园为零,教育质量堪忧。

确实,就目前统计来看,区域内有中小学10所,教育水平差别不大。

有现代外国语和九里象湖城外国语两所民办学校,其余皆为公立。现代外国语虽然为民办,但是一所幼儿园,小学,初中,高中一体的学校,是江西省重点中学,教学质量不比公立差。

公立学校中,仅一所莲塘一中东新校区为省重点中学。另区域内高中比较稀缺,只有莲塘一中和莲塘三中有高中。不过因为高中是统考招生,不受地域限制,大家可以自行选择报考。象湖新城东南向澄碧湖一带就是莲塘,中学聚集地,可选择性还是比较大的。

幼儿园有很多,皆为民办,就目前观察来看,基本上每个楼盘都配套了幼儿园,生源主要来自于小区内部或周边小区。比如丰源淳和幼儿园、九里象湖城幼儿园、保集半岛幼儿园等。

4.医疗:大型正规医院无。

这一点比较遗憾。目前象湖新城没有一家正规医院在运营。目前已知规划一所第一附属医院象湖分院(三级甲等)。项目2015年开工建设,今年初工程已封顶,于年底投入使用,但眼看着已经十一月了,期间一直没有新进展 ,项目是否能按时投入使用还是个谜(估计没戏)。

根据规划,医院在东新乡八月湖路以南,桃花路以东,象湖路以北,桃花东路以西,新规划的桃新大道也从这里穿过。毗邻九龙湖省行政中心,东临抚河。地理为占地面积达到490亩,相当于45个足球场的大小,总建筑面积更是超过67万平方米,建成后将成为华东地区最大医疗综合体。等医院投入使用,附近房价估计得涨一波。

5.交通:一条地铁擦边过,四条通道连成环

相比其他条件,象湖新城交通还是不错的,有沿江快速路、桃新大道快速路,昌南大道连接生米大桥,滨江片区还接连了南外环。此外,滨江片区目前还有两条九龙湖跨江隧道规划中,等到建设完成,将加速和九龙湖新区之间的一体性。

不过区域内比较遗憾的一点是地铁没有覆盖,地铁四号线目前走向仅在区域西北向擦边绕过,这对区域居民生活来说实在是非常不便。目前,区域内市民出行主要还是靠公交车。还需要等第三轮地铁规划出炉,看看是否线路会有改变或是规划一条支线。

6. 商业:大型商业体分布较集中

商业方面,目前传统居住区有新力都荟,演武广场和coco悦城(象湖沃尔玛)。前两个商业体,演武广场携天虹商场和中影国际影城,填补了象湖新城无大型商场和电影院的空白,起了先锋模范作用。新力都荟,江西最大华润万家和保利影城,以及迪卡侬等大型商业,将象湖商业提升了档次。极大丰富区域居民的吃喝玩乐。此外,沿江还有一个新洪城大市场。就商业这一块来说目前规划和进展还是比较令人欣慰的。

7.休闲:沿江生态打造中

目前象湖新城正在加速打造滨江生态区,规划了一个抚河故道湿地公园和赣江风光带,此外,雄溪河的改造工程也启动。届时,区域内的市民休闲空间将得到提升。

区域总结:

象湖新城在一年内房价暴涨50%以上,2017年10月新房均价12440元/㎡。但整个区域内整体就目前现状来说,非常一般。个人觉得有点对不上房价的涨速。

但这块饼画的非常大,目前已知规划的项目如果全部能“吃下”,那么这个区域就很有希望了。现在,滨江片区这个概念打的非常响,且沿江一带入驻了很多名牌房企,等到后续配套逐步完善,即使区域整体发展效果不太理想,有这些房企鼓风,加上九龙湖新城的连带作用,应该没有大问题。

区域内医疗需求比较急迫,轨道交通规划和教育资源还有待进一步的规划升级。

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