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别再被中介坑了!教你如何破解房产中介的所有陷阱

2017-10-12 14:14:11 柯谈 我要评论 |
[导读]买房、卖房,对所有人来说,都是一件大事,原因有二:一是资金量巨大,二是存在不可预知的风险。所有的风险陷阱只来源于两处:你的上家(或下家)和房产中介。今天,我们着重从卖房上家和买房下家立场来剖析房产中介设置的陷阱以及如何化解。

买房、卖房,对所有人来说,都是一件大事,原因有二:一是资金量巨大,二是存在不可预知的风险。

而且,这个风险是无法通过人的主观意志从根本上避免的,也就是说,你的经验技巧可以帮助你避免90%的风险,剩下的10%就是靠你的运气和人品了。那么这个风险从何而来呢?我告诉你,所有的风险陷阱只来源于两处:你的上家(或下家)和房产中介,上下家的风险今后会讲,今天,我们着重从卖房上家和买房下家立场来剖析房产中介设置的陷阱以及如何化解。

买房立场

在房屋买卖整个过程中,上家、下家和中介三方里,下家永远是处于最弱势,造成这种局面的根本原因是:信息不透明、法规不健全。并且在5至10年内不可能解决。而且,由于再次买房的时间间隔会很长,所以,对个人来说积累经验和总结教训就非常难,这也就造成了每次购房都像破处一样,完全任由中介摆布,痛并快乐着!那么中介都有哪些陷阱呢?又将如何破解呢?

1、陷阱:网上虚假房源信息泛滥

在安居客、搜房网、Q房网和房天下等二手房网站上,房源多到眼花缭乱,但是,其中真实房源不会超过40%,真实房源里还有至少一半是重复的房源,也就是说,在一个二手房网站上,有效房源最多20%,剩下80%都是房型完美,装修时尚,价格低廉的虚假房源,目的只有一个:吸引潜在客户拨打他们的电话,然后保存你的电话,接下来就是频繁的推销。当电话接通后,中介人员通常有两套说辞:一是不好意思,这套房子刚刚卖掉,还没来得及从网上撤下来;二是这个房子在的,但是上家出差了,现在联系不上,我先带你看看其它房源吧。

破解方法:以此作为委托中介和了解行情的途径。其实,你只要认清网上虚假房源多这个现实就可以了,千万别当真,不要钻牛角尖非要看那套性价比高到不正常的房子,更不可以此作为改善置换的目标,否则会死的很惨。对你来说,目的就是联系上中介,说出你要购买房子的要求即可,然后让中介人员在满足你要求房源刚出来的时候第一时间联系你。这里再次说明下,要购买新的电话卡作为买房联系电话,切不可用常用电话联系中介,原因不再赘述。

2、陷阱:小中介更容易被坑

这里说的小中介指那种夫妻老婆店,可以认为,除了连锁大品牌的中介之外,都是小中介。这种小店的中介人员基本就是夫妻二人再加上七大姑八大姨,以租房为生,买卖生意能拉一个算一个,业务内容就是带看跑腿,很不专业。贷款都是靠着非银行工作人员的贷款黄牛来办理,通常会额外收取你的好处费,美其名曰为疏通银行领导用的。而且,小中介基本都没有网签资格,属于挂靠,在签合同的时候需要盖挂靠公司的公章。这样就比较麻烦,万一你官司缠身或者被坑了,是找这家小中介还是找盖章网签的中介呢?到时,两家公司再来个踢皮球,就很难收场了。

破解方法:委托和看房只找连锁大中介。目前,上海北京最大的中介就是链家,唯一不足就是中介费可能比较难打折,另外还有中原、21世纪、我爱我家等。连锁中介都有一整套管理标准,而且有专门的法务解决法律问题,信贷部解决贷款问题。还是靠得住的。友情提醒:在你预购小区的周边至少要找5-10家大中介来委托,要确保新出房源能第一时间通知到你。同一门店务必只能找一个中介人员,避免他们打架,伤了和气。

3、陷阱:夸大优点,回避缺点,混淆视听

这是合格的中介人员必备的技能。再差的房子,在中介的嘴里都是好房子。尤其是在看房的时候,楼层高就带你去阳台看采光,楼层低就带你看天井,厕所小就告诉你洗澡不冷,厨房小就说做饭少,房间朝北就说夏天凉快,房间朝东就说没有西晒,紧靠高架就说交通便利,挨着电站就绕道远行。

破解方法:坚持自己的选房标准。看房时,让中介闭嘴,自己看遍每一个角落。中介带你进入房屋内,他的任务就完成了,房子的好坏满意与否和中介没有半毛钱关系。你可以客气的让中介在一旁休息,你自己务必看遍房子的每一处,包括天花有否漏水痕迹,厨厕下水是否通畅,山墙有否渗水霉变,南侧采光有否遮挡等等。不要让中介领着你在房间里来也匆匆,去也匆匆,关键问题一个没看到。而且,尽量别让中介评价房屋,因为他的评价100%都是赞美,没有任何意义,反而影响你自己的判断。此外也说过,一定要找个不同的时间点来再次看房,主要看采光、噪音和楼下有否配电站垃圾房等设施。

4、陷阱:看房开放日,排队看房,人满为患

这是现在很多大中介惯用的策略。因为大牌连锁中介的客户多,他们会在内部网上预约好一套房子的统一看房时间点,然后,所有中介人员都安排意向客户全部挤在这一时间去看房,人为造成房子抢手的局面。这样就给买房的下家造成很大的压力,再加上中介的添油加醋,不仅房子没看清楚,没有砍价,而且在没有慎重考虑的前提下就匆匆下定,一旦房子有产权问题,质量问题,为时已晚,追悔莫及。

破解方法:看透中介的伎俩,把握自己的选房节奏。 中介的这种伎俩,看似不算高明,但是对初次购房的小白来说,真的具有极大的杀伤力。人云亦云,在那种喧嚣吵杂的环境中,非常容易失去理智。2016年初,我在看虹桥路上一套房子时,就遇到链家组织的这种局,我看完刚到楼下,就被告知房子已收定金,不用再考虑了。当时正值牛市,火爆场面可以想象。目前,上海房市比较平静,大家可以给自己充足的看房选房时间,即使遇到这种假象,也不必慌张,呵呵一笑即可。

5、陷阱:看房结束后,反复催促你购买

这也是中介人员的必备技能,入门门槛。通常说辞是房子性价比很高,这几天有很多组客户都来看过了,现在就有一组在店里和同事在谈,最迟明天就付定金了。或者说,由于看中的客户很多,现在上家可能会跳价,让你赶紧出手,他和上家关系很好,帮忙通融下,以现在的价格卖给你。

破解方法:坚持自己的选房标准。千万不能千万不能千万不能匆匆购房(重要的事情说三遍)。坚持自己的选房标准,这里就不再多说了,我相信没有人愿意付出巨款买一套不喜欢的房子吧。我为什么要强调不能匆匆购房呢?因为太多的事情需要在付定金前要做,比如,二次看房,找邻居门卫了解情况,拉产调等等一系列的事情一概不能少,少一条都是在赌博。而这些工作至少要2-3天才能完成,可以想象看完房子立刻付定金是多么的愚蠢。具体内容参考我的上海二手房置换终极攻略三。

6、陷阱:隐瞒房屋的抵押查封凶宅等信息

这里说的隐瞒分两种:一是恶意隐瞒,小中介的发生概率较高,因为小中介的盈利状况参差不齐,为了房租为了糊口,很难杜绝,而大中介有自己的一套管理制度,不允许这种极端行为来损坏品牌形象;二是无意识隐瞒,也就是中介也不知道,这种情况不分大小中介,通常是上家故意隐瞒不说,中介和下家都蒙在鼓里。

破解方法:拉产调拉产调拉产调。咨询邻居门卫。大家应该知道我说三遍拉产调的用意了。任何房屋的贷款抵押,第三方抵押质押和纠纷引起的法院查封冻结等都可以在房产交易中心出具的产权调查里看到。不要怪中介人员故意隐瞒,不要怪房东故意设套,不要怪自己运气不好,如果你踩雷了,都是你自己的无知和懒惰造成的。将自己的命运放在别人的手中,任由别人摆布,只能怪自己。大家可以上网查查房产纠纷官司,49%是故人遗产分配,49%就是买到抵押房查封房。别再做无知的小白,别再企盼好运降临到自己头上。20元的全套产调就能将命运改写,感谢国家的政府信息公开制度吧。如何拉产调我就不说了。

避免凶宅只有一个办法,付定金之前,去隔壁邻居大妈和门卫爷叔那里咨询下这家房屋的过往经历,带点香烟和水果去效果更佳。如果这都能中招,那别急,你赶紧去买彩票,1000万大奖等着你呢!最后,还有一个办法,如果你以上所有工作都做了,但还是感觉似乎上家和中介对你有所隐瞒,那么你就偷偷打开手机录音功能,当面询问上家和中介房子是否有不好的经历,把他们的回答全部录下来,在伺机拍几张照片即可。如果将来你真的中招了,也拿的出上家和中介故意隐瞒欺骗你的证据,打官司也不怕。

7、陷阱:中介报价虚高

这条也是中介的惯用伎俩,而且屡试不爽,效果颇好。通常在上家挂牌时,中介会建议上家把挂牌价挂高一些,让上家感觉中介在帮自己多卖钱,而到了下家看房时,中介还会在此基础上再多喊2%-5%,这也是留给下家砍价的空间,让下家有成就感,促成成交。这样做无可厚非,中介也没有恶意。

破解办法:表现老道,让中介直接报实价。在和中介打交道的时候,要尽可能的表现的专业老练一点,别让中介觉得你是小白可以忽悠,让他报价时就直接报实价。另外你要记住一点,买房子没有不砍价的,即时在大牛市中,当你和上家面对面谈判时,也可以最后博一次,大家都是要面子的,便宜不了50万,便宜5万总可以吧!

8、陷阱:劝你付意向金

意向金是你付给中介后,由中介拿着你单独署名的定金协议和意向金去找上家谈价,如果上家认可这个总价,则签字,意向金立刻转为定金,此时就具备法律效力了。如果上家不签字不收钱,那意向金要全额退给下家。中介的这种做法是为了避免有些客户只是儿戏的让中介去谈价,即使谈到价位了他也没有诚心去买,所以部分中介会采用让下家付意向金的做法。对下家来说,最大的危险就是,在中介的忽悠下,你出的价可能会高于上家的心理价位,不但没有砍价,反而买贵了。另外,中介收到意向金跑路的情况不常见,毕竟5-10万元,还不够店面装修的。

破解方法:付意向金一定要出最低价。因为,你没有见过上家,上家的出价你只是从中介口里听说的,如果你对周边行情不是特别熟悉,很可能你出的价已经高于上家的报价了,这样中介就会拿着你的意向金和协议去找上家领赏了。即使你对周围行情很了解,也要保证付意向金时,你的出价很低,谈不成没关系,再加5万继续。

9、陷阱:不熟悉政策或对下家故意隐瞒政策

这种情况是最严重的,后果不堪设想。不论中介是不熟悉、不专业还是故意隐瞒,对下家来说结果都是一样的。这里分三种情况:

第一种是故意隐瞒限购政策。我在攻略三部曲中反复提醒,置换房屋的首要问题就是弄清楚限购政策,否则徒劳是小,赔钱是大。如果由于你自己不懂限购政策,而要求中介帮你把关,那我只能骂你脑子坏掉了。吃亏的是你不是中介,说不定你违约了,上家和中介还可以分享你的违约金呢!

第二种是夸大贷款政策。在你看房过程中,中介一定会向你承诺,只要你在他们店里成交,贷款一定帮你办的妥妥的,你想要9成贷款他都可以办下来,你想要一个月拿到放款他也可以保证,你想要二套7折利率他也有本事搞定。总之中介小弟的一切谎言就是骗你付定金,至于今后贷款如何办理,在你签完合同付完首付后,就不由你做主了,到时经理会出来和你谈可能无法做到,上路点的当场打银行信贷员电话咨询。不能满足你的贷款成数,就意味着你需要马上准备巨额现金,利率上浮意味着你精心测算的月供还差很多,这时你想换家店,对不起,你合同都签了,首付几百万都付了,否则你就承担房价20%违约金给上家吧。

第三种是忽略各项税费。房屋买卖过程中,上家需要缴纳个税、增值税和中介费,下家需要缴纳契税和中介费,在上海这些税费通常由下家全部承担,最高可达11.6%。另外,上家可能还有房产税和遗产税,如果再加上这两项,下家要准备的税费金额是非常高的,试问,如果中介忽略掉或者为促成这单生意故意隐瞒掉这些税费,直到交易中心过户那天,突然冒出来几十万的税费要求你缴,你还能淡定吗? 

破解方法:政策面全部要靠自己,绝对不能相信中介。中介的工作只是带看,带你交易和联系银行贷款,其他全部要靠你自己解决。中介要靠得住,母猪都上树。限购政策、公积金贷款政策,税费政策你都可以直接打电话咨询,商贷政策每家银行略有差别,但是出入不大。

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