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南昌非住宅交易有变!二手公寓要转手难了!

2017-09-28 14:16:24 税务局 我要评论 |
[导读]自2017年11月1日起应用评估系统评估非住宅存量房交易申报计税价格,并在评估基准价的基础上下浮一定比例形成最低计税价格,今后依据上级文件要求结合市场实际适时对下浮比例作出相应调整。

       南昌市地方税务局,南昌市国家税务局于近日下发了一份关于应用房地产估价技术评估我市城区非住宅存量房交易和存量房租赁申报计税价格的公告,内容入下:

为进一步规范我市房地产交易和租赁市场秩序,加强存量房交易和租赁的税收管理,根据《财政部 国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》(财税〔2011〕61号)、《江西省人民政府办公厅关于转发省地方税务局省财政厅开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作方案的通知》(赣府厅字〔2011〕181号))等相关文件精神,我市城区非住宅存量房交易和存量房租赁计税价格评估系统(以下简称“评估系统”)现已建成,经专家评审会认证通过,并经市政府同意,即将分步上线运行。现先将我市应用房地产估价技术评估非住宅存量房交易申报计税价格工作有关事项公告如下(应用房地产估价技术评估存量房租赁申报计税价格工作有关事项以后另行公告):

一、应用时间

2017年11月1日起应用评估系统评估非住宅存量房交易申报计税价格,并在评估基准价的基础上下浮一定比例形成最低计税价格,今后依据上级文件要求结合市场实际适时对下浮比例作出相应调整。

时间依据以房管部门出具的《收件收据》上载明的时间为准,即《收件收据》上载明的时间为2017年11月1日(含)以后的,适用评估系统。

二、应用范围

南昌市东湖区、西湖区、青山湖区、青云谱区、红谷滩新区、南昌高新技术开发区。

三、应用对象

上述六城区范围内的非住宅存量房(不包括不能上市交易的非住宅存量房)交易行为。

四、确定计税价格

依据《南昌市地方税务局关于发布〈南昌市存量房交易最低计税价格管理办法〉的公告》(2013年第2号)有关规定确定。当纳税人申报的存量房交易价格高于或等于存量房交易最低计税价格时,按纳税人申报的交易价格为计税依据征税;当纳税人申报的交易价格低于存量房交易最低计税价格且无正当理由的,按存量房交易最低计税价格为计税依据征税。

五、异议处理机制

依据《南昌市地方税务局关于发布〈南昌市存量房交易最低计税价格异议处理办法〉的公告》(2013年第3号)、《南昌市地方税务局关于南昌市存量房交易计税价格异议处理实行个案评估的公告》(2013年第4号)有关规定处理。

六、其他

自2017年11月1日评估系统正式运行起,东湖区、西湖区、青山湖区、青云谱区、红谷滩新区、南昌高新技术开发区范围内停止执行《南昌市地方税务局关于明确存量非住宅交易契税计税价格的通知》(洪地税发〔2012〕150号)、《南昌市地方税务局关于严格执行南昌市城区普通商品住房标准的通知》(洪地税发〔2014〕66号)。 

七、本公告自2017年11月1日起实施。

特此公告


   南昌市地方税务局  南昌市国家税务局

2017年9月13日

政策解读

一、《公告》背景

为进一步规范我市房地产交易和租赁市场秩序,加强存量房交易和租赁的税收管理,根据《财政部 国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》(财税〔2011〕61号)、《江西省人民政府办公厅关于转发省地方税务局省财政厅开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作方案的通知》(赣府厅字〔2011〕181号))等相关文件精神,我市现已建成城区非住宅存量房交易和存量房租赁计税价格评估系统(以下简称“评估系统”),经专家评审会认证通过,并报市政府同意,即将分步上线运行。为此,南昌市地方税务局、南昌市国家税务局联合发布了《南昌市地方税务局 南昌市国家税务局关于应用房地产估价技术评估我市城区非住宅存量房交易和存量房租赁申报计税价格的公告》(以下简称《公告》)。

由于非住宅存量房交易税收涉及地税、国税两部门,加之“营改增”后单位租赁发票统一由国税部门开具,相关租赁评估须与国税部门协商确定,因此,此次先将我市应用房地产估价技术评估非住宅存量房交易申报计税价格工作有关事项进行公告,应用房地产估价技术评估存量房租赁申报计税价格工作有关事项今后另行公告。

二、《公告》主要内容

(一)明确了应用时间即自2017年11月1日起应用评估系统评估非住宅存量房交易申报计税价格,时间依据以房管部门出具的《收件收据》上载明的时间为准,即《收件收据》上载明的时间为2017年11月1日(含)以后的,适用评估系统。 

(二)明确了应用范围应用范围仅为南昌市东湖区、西湖区、青山湖区、青云谱区、红谷滩新区、南昌高新技术开发区六城区。

(三)明确了应用对象即上述六城区范围内的非住宅存量房(不包括不能上市交易的非住宅存量房)交易行为。

(四)计税价格确定依据明确了上述六城区范围内的非住宅存量房交易计税价格,应依据《南昌市地方税务局关于发布〈南昌市存量房交易最低计税价格管理办法〉的公告》(2013年第2号)有关规定确定。即当纳税人申报的存量房交易价格高于或等于存量房交易最低计税价格时,按纳税人申报的交易价格为计税依据征税;当纳税人申报的交易价格低于存量房交易最低计税价格且无正当理由的,按存量房交易最低计税价格为计税依据征税。

(五)异议处理机制。即当纳税人对税务机关根据评估系统核定的最低计税价格有异议时,按照《南昌市地方税务局关于发布〈南昌市存量房交易最低计税价格异议处理办法〉的公告》(2013年第3号)、《南昌市地方税务局关于南昌市存量房交易计税价格异议处理实行个案评估的公告》(2013年第4号)有关规定处理。

(六)有关文件的停止执行。自2017年11月1日评估系统正式运行起,上述六城区范围内停止执行《南昌市地方税务局关于明确存量非住宅交易契税计税价格的通知》(洪地税发〔2012〕150号)、《南昌市地方税务局关于严格执行南昌市城区普通商品住房标准的通知》(洪地税发〔2014〕66号)。 

(七)《公告》正式执行时间。本《公告》自2017年11月1日起实施。


南昌市存量房交易热点问题解答


1.为什么要开展存量房评估工作? 

答:推行存量房交易评估价计税,可以有效遏制“阴阳合同”现象,规范税收秩序,堵塞税收漏洞,保障财政收入,创造依法纳税、公平税负的良好环境,对维护房地产市场秩序,促进房地产市场健康发展,具有十分重要的意义。

2.存量房评估的法律依据是什么? 

答:开展存量房评估工作,是税法赋予税务机关的职责,也是税务机关落实税法的必然选择。在现行税法体系中,明确授予税务机关有权开展存量房评估工作的法律、法规有:

《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条、《中华人民共和国契税暂行条例》第四条、《中华人民共和国增值税暂行条例》第七条。

3.全国存量房评估工作开展情况如何? 

答:按照财政部和国家税务总局的部署,2009年下半年开始了存量房评估试点工作,2010年各省、市已全面开展试点,2011年各试点城市试点成功,并逐步推广。目前,存量房评估工作已在全国范围内推行。

4.我市存量房评估工作开展情况如何? 

答:我市于2012年5月启动该项工作。市政府对此高度重视,成立以市政府领导为组长,地税、财政、国土、房管、规划、物价、建委、公安等部门领导为成员的“南昌市应用房地产估价技术评估存量房交易计税价格工作领导小组”,负责领导和协调各部门工作,确定我市应用房地产估价技术评估存量房交易计税价格工作方案,南昌市地方税务局具体负责工作实施。2012年12月,南昌市地方税务局向社会公告,自2013年2月1日起,我市城区住宅存量房交易计税价格评估系统正式上线运行;2017年9月,南昌市地方税务局、南昌市国家税务局联合向社会公告,自2017年11月1日起,我市城区非住宅存量房交易计税价格评估系统正式上线运行。

5.目前我市开展存量房评估的对象有哪些?

答:目前我市存量房评估对象为:全市范围内的住宅存量房;东湖区、西湖区、青山湖区、青云谱区、红谷滩新区、高新技术产业开发区范围内的非住宅存量房

6.非住宅存量房交易计税价格评估系统的单证评估基准价是怎样形成的?

答:基于整体估价模型。首先,通过分类、分区、分组对房地产进行组别划分;第二,在房地产分组内,针对非住宅房地产筛选价格影响因素,建立标准房与其他房地产之间的比价关系;第三,对案例进行采集与筛选,满足条件的标准房优先采用比较法进行评估,不能使用比较法的则采用收益法评估。最后,根据比价关系与标准房价值计算出每套房地产价值。

7.如何确定存量房交易计税价格评估系统的适用时点?

答:以房管部门出具的《收件收据》上载明的时间为依据确定。对非住宅存量房交易而言,即《收件收据》上载明的时间为2017年11月1日(含)以后的,适用评估系统。

8.税务机关如何确定计税依据?

答:依据《南昌市地方税务局关于发布〈南昌市存量房交易最低计税价格管理办法〉的公告》(2013年第2号)有关规定确定。当纳税人申报的存量房交易价格高于或等于存量房交易最低计税价格时,按纳税人申报的交易价格为计税依据征税;当纳税人申报的交易价格低于存量房交易最低计税价格且无正当理由的,按存量房交易最低计税价格为计税依据征税。

9.纳税人对税务机关核定的计税价格有异议的,如何处理?

答:依据《南昌市地方税务局关于发布〈南昌市存量房交易最低计税价格异议处理办法〉的公告》(2013年第3号)、《南昌市地方税务局关于南昌市存量房交易计税价格异议处理实行个案评估的公告》(2013年第4号)有关规定处理。

10.城镇房屋拆迁,被拆迁人能享受什么契税优惠? 

答:根据《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税〔2012〕82号)第三条规定,市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋,居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋,并且购房成交价格不超过货币补偿的,对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的,对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换,并且不缴纳房屋产权调换差价的,对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的,对差价部分按规定征收契税。   

城区非住宅存量房交易计税价格评估系统正式上线后,市民和广大纳税人朋友若须咨询相关业务问题,可以拨打12366纳税服务热线。

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