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房地产长效机制已在路上 几大组合拳会是什么?

2017-07-27 08:30:58 凤凰财经综合 我要评论 |
[导读]7月24日政治局的会议提出加快建立房地产调控长效机制。政策的风已经越吹越旺,长效机制已经在路上。

从广州的的租购同权,到住建部等9部门近日联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,再到新华社接二连三的预期引导,我们大体可猜测长效机制的几大组合拳。

新华社其实已经给出了答案——“房地产调控是一盘大棋,要实现“房住不炒”还须配套施策——从金融上掐断投机炒房的阴沟暗渠,从财税上降低住房交易带来的财富增值效应,从投资渠道建设上引导资金流到急需支持的实业上去。只有把长效调控机制不断完善并做细做实,才能推动房地产市场平稳健康发展。”

这意味着金融、财税和投资渠道的多管齐下,尤其房产地税已愈来愈近。但在当前条件下,房产地税方案紧锣密鼓中,而行政调控已经把房地产金融暂时冰冻的背景下,目前新华社和住建部能够拿出试水舆论的政策炸弹就是租购同权。

住建部有关负责人说,将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

这可能又是一招备受争议的棋。

广州推出的租购同权,一方面增加建设和提供租赁住房,一方面赋予租房人就近入学的权益,这是在增加对于教育和医疗等资源的需求,或者说在加大这些资源的稀缺性,而并非相反。或者简单说,租得起房子的人总是比买得起房子的人多,那么,租购同权作为目的,和租购同权作为一种制度安排本身就是相悖的:五个人的粮食尚且不能满足十个人的需求,何况又增加到十五个人,怎么满足这十五个人享有同等权利?

按照这个道理讲下去,租购同权先是会使得更多的人群涌往重点学区的住房,这些区域的房租会出现上涨,甚至带动更多区域的房租上涨。然后呢?恐怕就没有然后了。政策的目的显而易见,是希望人们选择租房而不是买房,从而降低商品房价格,尤其是学区周边的房产价格。然而,租房替代买房,这一结果的成立依据太多的假设。

这是存量改革的历史紧箍咒。

关于房地产长效机制,我们看看近期主要观点——

钟伟认为长效机制将涵盖房地产税、与收入相关的信贷杠杆(未来房贷与完税情况即真实收入相关)等。他个人认为在2020年之前,‘限’的机制还是会存在。

万科郁亮接受新华社专访时——

租售并举意味着一方面加大租赁住宅供应,完善相关体制机制建设,另一方面要提供更多可支付住宅。

我有一种“1153供给模式”设想,即:将房地产供应分为四个层次,第一个层次的10%是针对最低收入保障人群,通过货币化补贴租金的方式解决居住问题。

第二个层次的10%,则是对科技人才、医生、老师等人群,以低租金的租赁房、共有产权房等形式解决居住问题。还有一个群体是年轻公务员,他们也是社会的宝贵人才,是社会稳定的重要力量,他们也应该纳入这个范畴。这些群体能够安居乐业,对国家和社会发展特别重要。但是这部分用房不能参与市场流通,否则就会出现经济适用房分配中的乱象。

第三个层次的50%,是要提供可支付住宅。可支付住宅是针对首次置业的年轻人,政府和开发商应当为他们提供买得起的房子。每个城市都应根据具体的物价水平、发展阶段推出足够的可支付住宅并制定稳定的指导价。政府要公开向社会承诺,每年的可支付住宅规划是什么,让大家做到“未来有房,心中不慌”;同时提供长期稳定的首套房金融支持方案,为他们置业提供实惠。

第四个层次的30%,是完全市场化、较为高端的商品房,这部分需求现实存在,不必过度干预。

前重庆市市长黄奇帆的五大长效机制——土地、金融、税收、租赁、地票

长效机制之二:金融

第一,坚决守住开发商自有资金拿地这条底线。任何开发商拿地的钱必须是自有资金,这个规定早已有之。一般地,开发商搞房地产,资本金和社会融资比例大体上应该1:3。现在,全国房地产平均融通量多少?保守估计1:9,有的开发商可能达1:50。一切参加土地拍卖的开发商,第一要核查的是他的资金血统,只要是借来的,就不能参与拍卖活动。这么一来,土地的恶性竞争,“地王”现象就一定会消灭掉一大半。

第二,坚决防止开发商多账户借款。

第三,认真管好住房按揭贷款。对房地产信贷市场调控最直接、最有效的办法是,合理设定首付与按揭之间的杠杆比。如果这一比例过高,比如零首付,会造成房地产泡沫,引发系统性金融风险;过低,比如零按揭,会使得老百姓买房困难,宏观上也会导致楼市低迷,制约房地产市场发展。

长效机制之三:税收

第一,形成高端有遏制、中端有鼓励、低端有保障的差别化税率体系。高端有遏制,就是对别墅这样的高档住宅,要实行有差别的税收政策,如果普通商品房的税率1%,那么别墅就要考虑收5%,如果三五年卖掉,交易税可以再升到8%。香港就是不断递增印花税税率,加到没人敢炒房。中端有鼓励,就是让一般老百姓买得起自住房,比如首套房按揭贷款的钱可以抵扣个人所得税。今后税制改革应采取按揭贷款自住普通商品房抵扣所得税这类政策。这是全球通行的房产税政策。低端有保障,就是不仅不收税,政府还帮助建好公租房,用低价格保障老百姓住有所居。

第二,适时征收房产税或物业税。这样做有四大好处:一是健全税制。在欧美国家,直接税往往占总税收的40%。中国普遍是间接税,缺少直接税,物业税是持有环节的直接税,这符合国际经验。二是有效遏制投机性炒房的重要手段之一。以1%税率来计算房产税,一套200万的房子即使十年翻番到400万,账面上是赚了200万,但升值过程中的房产税,加上买卖过程缴纳的契税、增值税等,再考虑资金的终值系数,投机炒房的动机会大大降低。三是由于持有环节成本提高,有助于优化资源配置,繁荣房屋租赁市场。四是对全社会住房观念、房地产理念和房屋领域的意识形态都会带来巨大调整。总体上,房产税应包括五个要点:(1)对各种房子存量、增量一网打尽,增量存量一起收。(2)根据房屋升值额度计税,如果1%的税率,价值一百万的房屋就征收1万元,升值到五百万税额就涨到5万元。(3)越高档的房屋持有成本越高,税率也要相对提高。(4)低端的、中端的房屋要有抵扣项,使得全社会70%-80%的中低端房屋的交税压力不大。(5)房产税实施后,已批租土地70年到期后可不再二次缴纳土地出让金,实现制度的有序接替。这五条是房产税应考虑的基本原则。

第三,研究征收土地增值税。十八届三中全会提出,允许农村集体建设性用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。落实这一改革措施,相关的税收政策需跟进。比如,一亩农村集体建设性用地拍出500万,怎么实现的呢?这不仅是征地成本决定的,还与配套的社会资源和投入紧密有关。国有土地出让收入,扣除征地动迁成本后,是拿去修地铁、学校等公共基础设施的。农村集体建设性同地拍出后,全部归农民和集体经济组织,显然是不合理的。

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