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专家全面解读:央行降息对楼市的六大影响

2015-05-10 18:47:45 同策咨询研究部 我要评论 |
[导读]央行降息之后还会不会降息?还有多少降息空间?央行降息对楼市有哪些影响?房企和购房者分别应该采取哪些策略?

    据中国人民银行官网消息,自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。

    那么,央行降息之后还会不会降息?还有多少降息空间?央行降息对楼市有哪些影响?房企和购房者分别应该采取哪些策略?

    【降息对楼市影响解读之一:为什么降息?】经济基本面面临滞涨的压力,货币政策必然有宽松的趋势

    国家统计局数据显示,2015年第一季度国内生产总值140667亿元,按可比价格计算,同比增长7.0%,宏观经济处于触底阶段。2015年第一季度,全国居民消费价格(CPI)同比上涨1.2%。同策咨询研究部研究显示,当季度GDP增速与CPI增速累加值小于10时,整个经济基本面面临滞涨的压力,货币政策将有宽松的趋势。当前来看,2015年第一季度GDP增速与CPI增速累加值为8.2,已经明显低于10这个警戒值,单纯从指标意义来看,当前国内具备货币政策走向宽松的特征,两次降息次两降准之后仍然具备继续降准或降息的空间。而5月9日公布的最新CPI数据(4月我国CPI环比下降0.2%,同比上涨1.5%,同比涨幅虽然略有扩大,但是已经连续8个月处于2.0%的温和水平以下)无疑为后续货币政策的施展预留了空间。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为,从国际资本市场来看,美国QE退出后,欧盟日本相继开始推行量化宽松货币政策,甚至欧盟存款利率已经为负。这两个经济体通过宽松货币刺激经济复苏已经是“板上钉钉”的事情。而对于中国来讲,经济仍然处于“触底”阶段,经济改革与结构调整还在持续,落后于美国等发达国家节奏。受美日欧货币政策变化影响,如果国内货币政策持续从紧将不利于宏观经济平稳增长。从国内货币政策走向来看,算上本次降息,央行已经有三次全面降息与两次全面降准,货币政策已经走向宽松,预计后续仍然有继续降息的空间。

    【降息对楼市影响解读之二:还有多大降息空间?】经验判断:降息幅度仍然有0.25%左右的空间

    从经验判断来看,在利率下降货币政策走向宽松的周期当中,降准与降息往往是同时进行的。比如2008年9-12月期间,央行五次降息,同时也有4次降准;2011年12月-2012年7月期间,央行2次降息,同时有3次降准。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为,从此轮货币政策表现来看,央行已经有三次全面降息与两次全面降准,货币政策已经走向宽松。其中,4月20日一个百分点的大幅降准表明经济基本面不容乐观,甚至完成年度7%的目标可能有难度,从市场预期来看,本次降息0.25个百分点之后,后续还可能有降准降息政策推出。

    那么,本轮利率下降幅度多大?从历史经验来看,预计本轮利率下降周期利率至少可下降1个百分点左右。而截止目前央行已经有三次降息,降息的幅度分别为2014年11月22日起的0.4个百分点、2015年3月1日起的 0.25个百分点、2015年5月11日起的的 0.25个百分点,累计下降0.9个百分点。因此,从未来预期的降息幅度来看,仍然有0.25个百分点左右的空间。

    【降息对楼市影响解读之三:对楼市趋势的影响】一线城市及部分二线城市下半年楼市将买涨不买跌

    本次降息之前,央行已经两次降息两次降准、各地救市政策等利好频发,为楼市接下来几个月提供了放量的“窗口期”,但就从二季度以来楼市表现来看,尽管救市政策出了好几轮,市场就是没有什么反应,或者有反应的城市仅为一线城市及少数二线城市。 “救市”政策很难起到促使市场规模化放量,政策的效果不会很明显,对于供地量偏大与库存量偏大的二线城市、大部分三四线城市上述特征会表现更加明显。从上诉角度来看,央行有必要通过降息进一步刺激楼市复苏和好转,通过楼市基本面的好转拉动宏观经济增长,防止未来经济走向通缩。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为,本次降息之后,对于楼市来讲,在央行降息等政策叠加刺激之下会出现一波入市的行情,市场信心将进一步提升,尤其是原来在“330新政”等政策刺激之下,对于已经呈现出基本面复苏的态势的城市来讲,比如北上广深一线城市、合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市,本次降息之后,购房者成本继续降低,楼市需求进一步激活,上述城市楼市接下来几个月成交量短期反弹是板上钉钉的事情,价格有可能会逐渐坚挺,甚至对于上述一线城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市)来讲,本来下半年会预期会涨价或买涨不买跌的现象或提前来临。

    而对于供地量偏大与库存量偏大(库存去化周期在15个月以上的城市)的二线城市、大部分三四线城市而言,由于降准降息、“330新政”等政策叠加的推动作用,这些城市也将加速去库存,这些城市的库存去化周期将进一步缩短。从今年下半年预期来看,当前库存去化周期在15-20月之间的城市预计库存去化周期将回落至15个月以下,短期市场基本面将回归合理。其他城市尤其是库存去化周期在20月以上的城市则仍然面临去库存的压力。

    【降息对楼市影响解读之四:对不同城市的影响】三次降息两次降准之下楼市“分化”特征将更加明显

    在三次降息两次降准等政策刺激之下,一线城市楼市房价步入上涨通道,甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情;二线城市将加速去库存的进程,存销比开始普遍降低,15个月以下去化周期的城市房价稳中有升,比如合肥、南京、南昌、苏州、石家庄等城市,而15月以上的城市楼市还有去库存压力,但部分城市由于加速去库存,市场去化周期将回归至合理区间;对于大多数三四线城市楼市来讲想法设法跑量主题不变,因为库存量大去化周期长,还是要坚持去库存。总体来看,各个城市在降准降息的刺激之下走势将进一步“分化”。

    【降息对楼市的影响之五:房企策略】把控好两次降准三降息之后的跑量去库存的“窗口期”。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为,对于房企来讲,首先应积极调整推盘节奏,把控好两次降准三次降息之后的跑量去库存的“窗口期”,增加上半年销售业绩在全年的比例,防止市场环境在下半年出现变化而导致企业被动推盘的局面;其次,调整并优化库存结构,积极去库存,不要恋战(期待房价再次快速上涨,或继续博弈市场,即使市场具备涨价条件也不要捂盘惜售,因为楼市已经进入下半场,市场需求已基本得到满足,捂盘惜售的结果只能是错过放量的“窗口期”,错过企业扭转局面的机会),尽快实现销售业绩回升;第三,通过调整企业城市布局,优化储备项目结构,降低企业运营风险。

    【降息对楼市的影响之六:购房者】把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为,对于购房者来讲,显然,应该把握好市场节奏变化过程中的购房时机。简单来讲,购房者应该把握好上述市场节奏的变化规律,赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段入市购房,也趁当下开发商资金面仍然相对紧张的阶段,选择购房性价比仍然较高的时机入市购房,把控好本轮两次降准三次降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。

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